リフォーム・修繕

大規模修繕の竣工!

ずいぶん長い間、ブログをお休みしてしまいました。
もう1ヶ月以上になるでしょうか。大規模修繕業者の選定が終わり、その後は打ち合わせとか検査とかがあり、さらには3棟目探しにと、かなり精力的に動き回った事もあり、ブログは二の次になってしまいました。(すみません!)

そのほかにも、今年に入ってから大家さん仲間との交流も1週間に1回ペースで参加した事もあり、週末は家族サービスと決めてきた割にはあまりできていなくて反省です。やはり家族との信頼関係が合っての収益物件、不動産投資ですから、家族サービスは大切です。

さて、大規模修繕については業者選定についての記事で終わってしまい、その後工事も順調に進みました。工事の過程については、これからは時々テーマとして入れていきたいと思います。実は、本日竣工立ち会いをしてきました。足場もはずれて、すべての作業工程が終了の日だったのです。(過程がないと意味ないですね、すみません。)ブログお休みしていたせいです。
今月も、交流会や勉強会、その他予定が目白押しなのですが、できるだけブログを書いていきたいと思います。

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大規模修繕業者の選定

今回の見積もり4社を比較した場合、A社からD社まで順に検討してみました。

先ず、A社は賃貸マンションアパートを中心に大規模修繕行っているとのことで、塗装の配色から修繕計画、実際の塗装工程も自社職人を使って運営する企業です。塗料自体も自社製を持っており、大手塗料メーカーよりもいいことを自負されていました。

B社は今回のコーディネートをお願いしたデザイン会社からの紹介企業、こちらのメリットは何よりデザイン会社がまとめた大規模修繕の基準書をどこよりも理解しているメリットがあります。

C社は宅建業社で昨年一度見積もりを出してもらっていて、信じられないくらい安い見積額でしたので、今回も見積額に最も期待が持てました。主に賃貸が中心なので物件管理等で多くの大家さんとの取引もありそうです。

D社は私が普段から原状回復をお願いしている会社さんです。本当は、大規模修繕をできる会社さんを紹介してもらう予定でしたが、なんと自社でできるとのことでお見積もりを出して頂くことになりました。

そして、実際に出てきた見積金額は意外な結果でした。応援クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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大規模修繕の見積もり

いよいよ各社の見積もりが出そろいました。

各社からのプレゼンはコーディネートをお願いした会社にすべて聞いて頂きました。平日のお昼の時間帯に、見積もりと各社の特徴などの説明があったようです。以前に何度か、説明を頂きましたが各社各様なのでそのへんを整理するためにもコーディネートを依頼したわけです。

今回は、事前に見積もりの仕様の詳細をまとめた基準書を各社に送付してあります。事前の足場組みから下地の処理、外壁塗装のペンキのメーカーや屋根塗装の基準など細かく指定してありますから、実のところ、出てくる内容は全く同じハズです。ただ、それでも各社の見積もり内容には差異が出てきます。そこをコーディネート会社に本当に見積金額内でできるかを確認してもらう作業をして頂きました。

それでも、出てきた見積もりは安いところから高いところまで250万円もの差が出てきました。しかも事前の見込みで一番安いだろうと思っていた業者さんが最も高額だったことはビックリでした。聞くところによるとあまりに詳細の基準書なのでその通りに見積もったところその金額になったとのことでした。

当初、見積金額だけで判断できると思っていましたが、コーディネート会社によるとその企業の体制も実際の工事に影響するとのことで、最も体制のしっかりした業者さんに金額の最終確認をしました。と言うのもやはり結構高かったためです。そうしたところ、もう少し値引きができると言うことになりました。
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大規模修繕計画化3

コーディネートをお願いする会社に行ってきました。

快くカラー選定と大規模修繕のコーディネートを引き受けて頂きました。まさにプロジェクト化してわくわくしてきました。先ずは、以前から何社かにお見積もりをいただいたり大規模修繕をする際には声をかけて欲しいという業者様に連絡をしました。連絡の際にコーディネート会社様に作って頂いた見積もり項目を各社に書面でお伝えをしました。見積期間は1週間、当然コンペ方式であることはお伝えをしています。次の週にコーディネートして頂く会社様でプレゼンをして頂く予定です。コンペに参加して頂くところは4社となりました。発注業者様が決まったら、実際にいつからスタートするか決めたいと思います。

まだ何も決まっていませんが、安く良い修繕ができるようにがんばりたいと思います。
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大規模修繕計画化2

コストを抑えつつ大規模修繕をスムーズにすすめる方法を考えています。

実は、今おつき合いのあるデザインリフォームをお願いしている会社様に、カラーの選定と大規模修繕の管理をお願いすることにしました。カラーコー ディネートはいつものお仕事からたぶん大丈夫だと思っています。あとは、大規模修繕をお願いする業者の選定や施工チェックにも加わってもらうことにしまし た。複数の業者にコンペ形式で見積もりを出してもらうのですが、管理してもらうことにいろいろメリットがあると考えています。どんなメリットかという と...。

1.コンペ形式によってコストを安くできる

2.大家の負担を減らす
合い見積もりを取るには、それぞれの業者にいろいろ話を聞いて的確に修繕内容を伝えて見積もってもらう必要がありますが、複数社に会うとなると結構たいへんです。

3.大規模修繕のノウハウがある
大規模修繕について素人の大家が1人で考えても分からないことが、大規模修繕の経験値のある管理会社に入ってもらう事で、見積もりの修繕内容が妥当か、必要な内容がちゃんと入っているかの判断を管理会社がしてくれます。そして、業者選定時に正しい判断もできます。

4.大規模修繕の進捗チェック
実際の工事進行が見積もり通りに、的確な修繕ができているかチェックに立ち会ってもらう。何をどうチェックするかを事前に決め、工程に応じてチェックしてもらう事ができます。

これだけの作業を素人大家1人ではできません。さて、今後ももくろみ通りできるかまた報告したいと思います。
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大規模修繕の計画化1

前回も書きましたが、大規模修繕するにあたってなかなか見積もりを見比べても判断がつきません。

更に、塗装屋さんが持ってくるカラーコーディネート案、おそらく物件の写真を撮っていろ塗り替えて持ってきて頂いていると思うのですが、イマイチです。このまま、どこかの業者さんにお任せするのが一番ラクなのですが、できあがってイメージと違ったりお金のかけ方を間違えて中途半端な修繕もしたくありません。大規模修繕は1つの物件でそう何度もするものではないですが、できるだけコストを安くして、デザインの気に入るものにしたいと思っています。そこである計画を思いつきました。

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大規模修繕の実施

神戸の物件を大規模修繕する計画です。

しかし、いざ大規模修繕しようと思っていくつかの塗装会社やらリフォーム会社まで連絡を取ってみましたがピンからキリまであり、よくわかりません。見積もりも200万円台から600万円台までの開きがありました。それぞれの会社に見積もりの内容を聞いても、特に高い見積もりを出された業者さまは「ウチはこう違うからこの位の額になる。安い業者は気をつけた方がいいよ」と言われてしまい、そうかもしれないと思いつつ、まさに素人相手にもて遊ばれている感じです。どうやって、業者さんを選んだらいいのでしょうね。

そして、どうせ塗り替えるなら、ターゲットに合わせてカラーコーディネートも考えていきたいと思います。さすがに今年中の着工は難しいですが、何とか早めに実施のメドを付けたいと思っています。
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受水槽の不良

大阪の物件で水道局の方が水質の点検をしたいという事でしたので鍵を預けてしてもらいました。

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毎年してもらうのですが、検査の報告時、本来開いているバルブが閉まったままになっているとの事で連絡が入りました。何のバルブかがよく分からなかったのですが早速、受水槽の清掃をお願いしている業者さまに点検をしてもらいました。すると受水槽の中を説明するために手書きの図解と見積書が送られてきました。

なんでも、受水槽内にボールタップという「浮き」がついていて、これで水位を検知して受水槽に水が送り込まれているらしいのですが、本来は電極による水面検知によってバルブの開閉がされるべきものだそうです。つまり、電極の検知とボールタップの2つの検知が動作していなければならないところが、ボールタップしか機能していないらしいのです。

どうも、そうとう前から現状のボールタップのみの水位検知になっているらしく、改修するには20万円以上かかるとの事でした。おそらく前の所有者が故障したのを応急処置で放っておいたらしいのです。中古物件が老朽化によって部品の交換をするのは分かるのですが、今回の件は人為的に修理がされていない事が原因でした。

とは言え、直さない訳にもいかないし、問題が起こらずコストを抑えられる改修案がないか業者さまにお願いする事にしました。

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