入居者管理

お仕事見つかりました。

神戸の物件で滞納がありました。

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5月まではキッチリ家賃を入れていた入居者さんが6月から滞納が始まりました。以前には少し遅れても律儀に○日に振り込みますと連絡を必ず入れてくれる入居者さんだったので、こちらから電話をしてみると会社をリストラされたとのことでした。

そして7月も入金がなかったので電話をしたのですが、今度は電話に出なくなり...、やがて携帯も繋がらなくなってしまいました。ほとんどの入居者さんで家賃保証会社に入って頂いていますので、この入居者さんの家賃については保証会社から振り込んでもらっています。

ただ、このまま家賃が払えなくなると、おそらく保証会社が退去の手続きを取ることになるだろうと、そう覚悟しはじめたていたのですが、本日入居者さんから連絡が入り、来月分から家賃を支払うとの電話でした。「お仕事見つかったのですか?」と尋ねると「見つかった」とのことでした。...よかったです!

賃貸大家をしていると、時々このような他人の人生の危機に出会うことがあります。大家の立場からは、しっかり、賃貸経営として必須ではありますが、他人の人生から勉強になることも多いです。

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全入居者の半数が滞納?もう一つの理由

さて、もう一つの理由は、入居者属性によるものでした。

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入居者の半数以上が20代前半、しかも親離れできていない?のか、どうやら親の援助で生活している人がいるようです。学生なら分かるのですが...学校を卒業しても就職できていない等でフリーターをやっているとかで家賃が支払えない状況です。 なので、振込に切り替わる前から元々親の口座から引き落とされていたのかもしれません。

結局連絡が取れなかった入居者さんにも親御さんに連絡取って毎月払ってもらうことができるようになりました。テレビや新聞で言っている今の社会状況を実感してしまいました。

更新をずいぶんとさぼっていたので皆さんからご心配いただきました。ほぼ100%回収できましたので、これで更に大家力もUPできたのではないかと思ってます。

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全入居者の半数が滞納?

今回購入した物件の課題、それは家賃の入金が遅れている事です。当月になった段階でまだ半数以上の入金がありませんでした。

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その理由ひとつは、以前の管理会社にありました。
以前の管理会社はエ○○○さんだったので、自動引き落としだったんですね。入居者は特段何もする必要がない。それが、今回から振込に変わったため自分で振込をしなければならないためです。

そんな訳で、家賃の振り込みを定着させていかなければなりません。ただ、そう簡単で無いことが次第に見えてきました。電話で連絡しても出ない入居者が多いのです。そして、調節訪問しても出てこない、郵便を送っても返事がない、簡易書留で送ったものが戻ってきます。

大家からの連絡に入居者が無関心なのか連絡が取れないのが困ります。次第に1件、また1件と入金がされてきていますが、まだまだです。滞納が溜まらないようにと、マメに対応していますが、結構手間です。

実は気づかなかった原因がもう一つありました。...つづく

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入居者マナー

神戸の物件を買った時もそうだったのですが、郵便受け下にチラシが散乱しています。

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ただ、その神戸の物件、今はいつ行ってもほとんど落ちていません。いつの間にか誰も落とさなくなりました。結構いろいろ苦労して勉強させてもらいました。そして今度買った物件、郵便受け下にチラシが散乱しています。行ったついでに取り除きますが、わざと落としている人がいるのではないかと思うくらい山になってます。エントランスは割と綺麗なのですが、チラシの散乱で幻滅です。また、勉強のし甲斐がありそうです。

そして、もう一つ家賃の入金が遅い。。月末までに入金があったのは全入居者の半数にもなりません。事前に何度も振込先が変わったことを手紙や掲示等知らせていますが、効果なしです。実は大きな原因がありました。

続きは次回へ

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日頃の自主管理

入退去がない時は、あまりする事がないので油断しがちです。特に自主管理でやっていて分かった事ですが、一見何もないような時に問題を起こっていて見逃した事が過去ありました。

なので、常に入居者が満足しているか探りを入れておきたいところです。まずは、自転車についてです。放置自転車がないかを確認します。といっても、いつも駐輪場を見ているわけにはいきません。私が取っている方法は、○○○○○ーです。

各部屋に自転車の台数を聞いて台数分○○○○○ーを作って配布します。そうすると、それがない自転車だけをチェックすればいいわけです。これをやっておくだけでかなり放置自転車を減らせます。以前は、いつの間にか自転車が増えて、置き場所がなくなるという事もありましたし、誰かの原付バイクが駐車場の前に停められていて車が出せないという事もありました。

さて、○○○○○ーとは...駐輪ステッカーです。(大した事ないですね)

でも、こんな些細な事が放っておくと退去につながりますから、要注意です。自主管理でなくても管理会社にお願いして駐輪ステッカーを貼ってもらうように依頼するといいかもしれません。
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募集条件について

不良入居者の対応について今回学んだ点の続きです。

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物件価値を考えると賃料を高めにして利回りの高い物件にする方が、出口戦略を考えた時にはいいと思います。賃料が高くするには敷金礼金を少なめにすれば、1割ぐらい周りの物件より賃料が高くても決まるようです。しかし、入居の敷居が低い分、入居者の質に問題が出てきます。

以前にブログでも書きましたが、大手の住宅メーカー系でも礼金や敷金がないと荒れている物件が多いとの事で、やはりきっちり払える人の方が滞納が少なく生活態度が良い人が多いようです。

当たり前といえばその通りなのですが、実際には入居者を決めるために、あまりハードルを高くすると空室が増えてしまいます。敷金、礼金を上げる場合、賃料をどの位下げるのバランスが難しいのです。しかし少し賃料を低めにしても敷金礼金を取って、支払える能力の人に入居してもらう事ができれば、初期費用がかかる分長く入居しないと割に合わないため、退去が減り管理が容易になるようです。大阪の物件はそのようにできています。物件を安定的に長期に所有するのであればこちらの方が良ように思えます。

例えば、家賃を5%下げて、1ヶ月分だけ礼金を増やすと、20ヶ月以上住んでいただけると入居者に取ってお得です。しかし、大家にとって損かと言われれば、そうでもありません。退去されれば、2ヶ月以上の空室期間と原状回復にかかる費用(2ヶ月分位)、次の募集時の広告料(1ヶ月位)として5ヶ月分の家賃が消えると覚悟しておく必要があります。(もっとかかる場合も結構あるかも)これを5%の賃料で割ると100ヶ月8年4ヶ月分になります。そう考ええるとやはり長く入居してもらった方がお得です。

今は、できるだけ家賃を上げる事を目指していて、家賃交渉が入ると礼金がゼロになる場合があります。しかしこれからの募集の賃料体系を再度見直したいと思います。敷金礼金はどの程度取れるか賃料をどこまで下げるか、周りの市場環境を見ながら決める必要がありそうです。

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入居者選定について

不良入居者の対応について今回学んだ点を整理してみたいと思います。

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今回は、入居者選定について。

そもそも、入居者を間違わなければまず問題は起こりません。これまでは滞納がない入居者の視点で保証会社の審査が通ればOKと思っていました。しかしそれよりも共同生活でルールがちゃんと守れる人、周りに配慮できるだけの人格があるかが大切だという事です。

ですが、人格とか会ってもいないのに分からないですよね。専業大家でもないので、あいにいく訳にも行きません。自分で面接できないケースがほとんどですから、別の手段で推し量るしかありません。最近思うのは、本人写真を 先ずは見る事だと思います。スナップ写真や携帯電話の画像でいいので送ってもらいたいと思います。人は外見では分からないと言いますが、今回の方を含めやはり外見はキッチリしている方がリスクヘッジになると思います。

写真は今までも送ってもらっていましたが、契約書と 同封でした。契約後なのでどんな方が住まわれるかせいぜい顔が分かる程度でした。これからは是非、事前に確認したいと思います。すぐに入居したいという人は注意したいと思います。来週から入居したいとか急ぎの場合は、なぜ急ぎなのかを詳しく確認したいところです。

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またしても、不良入居者

10月末で不良入居者がようやく退去しました!

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しかし、いよいよ明日退去という日が大変でした。

別の入居者から電話がありました。

入居者:うるさいんですけど・・・。

私   :○○号室ですか?

入居者:そうです。

私   :そうですか。本当にご迷惑をおかけしてすみません。明日退去しますので...。

入居者:そうなんですか。わかりました。

こうして、何とか治めたのですが、前日までうるさいとなると本当に退去してくれるのか心配になってきました。2~3時間して、また電話がありました。

入居者:うるさすぎるので、明日退去にしても何とかしてください!

私   :分かりました。

こうなったら、なんとしてもうるさいのを止めさせないいけません。さっそく現地に直行しました。ただ、かなりの人数が部屋に入っているようなのでなんと言おうかとかなり考えながら行きました。(逆ギレされて明日退去しない事になってもよけい困る。)

現地について、外から部屋の様子を確認(1階じゃないので見えません)。あきらめて、そーっと階段を上っていくと話し声が聞こえてきました。誰かが外に出てきている様子です。(やっぱり引き返そうかな)一瞬足が止まりましたが、そのまま階段を上っていきました。部屋の外には3人ほどがいました。その前をすたすたと通り抜けて部屋の前で「○○さんいますか?」と室内の人間に聞いてみます。

廊下の連中が「誰?」と言っているなか無視して部屋の中を見回すと、以前に部屋に来ていて覚えていた女性が「大家さん」と声をまわりにかけています。その女性がまわりを仕切るように、「本人はまだ仕事から帰っていません。」と説明してきます。本人がいない中「大勢でうるさくしないように」と言うと、周りのざわつきをおさめるように「わかりました、わかりました」と言っています。

そのうち外に出ていた連中が帰る途中だったらしく階段を下りていきました。騒音の大半は、本人ではなく、部屋に勝手に上がり込んでいる連中のようでした。いずれにしても、これで何とか静まったようです。しばらく現地にいて本人が帰ってきたところで再度訪問しました。本人は素直に「今から引っ越しの準備をします。」と言っていました。静かになった事を確認してから現地から引き上げました。

翌日午後、立ち会い業者様から完了の連絡が入りすべて終わりました。ホッー

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不良入居者と直接対決

不良入居者の部屋に行って来ました!

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部屋の前のインターホンを「ピンポーン」と鳴らす時は、ちょっと緊張しました。それこそ「大勢いたら、どうしましょう」ですよね。部屋の鍵が開いて、入居者さんがドアを開けて「どうぞ」と促しました。

意を決して中に入った時、本人含めて3名いましたが、次の瞬間、連帯保証人がいないのでは?と思いました。中には彼女と友人1名?と思ったのですが、その彼女と勘違いした方が連帯保証人の母親でした。勝手な勘違いでしたが、30代の若い母親だったので、一人暮らしの入居者さんの母親にはさすがに見えませんでした。(ちなみに友人と思った方は本人の弟でした。)

座るなり話を切り出しました。でも直接対決と言うほど険悪なムードではなかったです。何から言おうかと会う前は、ずーと考えていました。あまりこちらが強気に出てスネられてしまっては話がまとまらず、長びいて余計大変なる。ここは、大家も近所もみんな困っているという事を言い続けることにしようと決めました。後は、相手の出方次第で、

a.この場で契約解除を取り付ける。
b.書類を渡して契約解除を促す。
c.次回もう一度苦情があれば契約解除に合意してもらう。

のいずれかで決着するつもりでした。

そんなに長い時間しゃべったつもりはなかったのですが、こちら主導で入居者さんの部屋を出るまで1時間を要しました。結果はその場で契約解除に合意して署名と印をもらいました。そして、できるだけ早く引っ越し先を探して出てもらう事になりました。入居者本人は茶髪ですが、きちんとしゃべりが出来てどこにでもいる感じの青年でした。やはり取り巻きの友人に問題があるのかなと思いました。

まだ、完全に退去するまでは気が抜けませんが、まずはひと段落といったところです。

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不良入居者と会う2

また、不良入居者に会いに行くことにしました。

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今回は、直接行く前に連帯保証人の家がそれほど遠くないので、先に連帯保証人の家に行く事にしました。PCと携帯のgoogleマップを使って、確認しながら現地まで行きました。
部屋はマンションの4階にありました。呼び鈴を押して出てくるのを待ちます。・・・3回押して出てこないと思ったら、「はい」と言う声とともに玄関に出てきました。「○○さん」のお宅ですか?・・・

返事は「違います!」

どうやら、連帯保証人は契約書の住所に住んでいないようです。その後、本人の部屋にも行きましたが、また仕事中との事でいませんでした。(本人以外はいました。)

最後の頼みは、連帯保証人の勤務先です。本人の会社と同様に怪しまれないように、こちらの身分を明らかにして電話を代わってくれるように頼みました。しかし、只今不在との事。。居留守のような気もしたので、携帯に連絡して欲しい事と、お電話頂けなければ明日の朝もう一度会社の方に連絡すると伝言を電話に出た方にお願いをし電話を切りました。

その5分後、連帯保証人から連絡がきました。本人と連帯保証人と3人で会いたい事を伝え、日時を指定して電話を切りました。やはり、勤務先への電話は効果絶大です。本人を含め連帯保証人も勤務先はしっかり確認しておいた方がイザという時に役立つと感じました。

さて、ようやく連絡が取れました。次回はいよいよ直接対決です。

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