銀行融資

ある地銀に行って来ました。

全体に融資が厳しいですが、石川県に本社のある地銀に行って来ました。

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ホームページにはアパートローンが掲載されているので行ってみました。融資の若い担当者が2人に、普通に話をしたのですが、どうも話が通じません。逆に収益物件についていろいろ質問されてしまいました。「だいたいこれぐらいの物件で利回りはこのぐらいあります。」担当はへーっと言う感じで、あまり知らない様子。一通りプレゼンして帰ってきたのですが、難しいだろうと思っていたら、やはり融資は難しいと の返事が来ました。

後日資料を返してもらう時に、副支店長が同席されたのでいろいろ質問してみました。すると評価はキャッシュフローより担保評価を重視、しかし積算 評価が高いことより、その地銀本社のある立地なら評価が高いという説明で、単に積算評価だけでもないようなので、基準がよく分かりませんでした。さらに理由について少し説明してくれましたが、私が自宅を持っていないことも理由のようでした。地主が所有の土地に収益を建てる事が前提のアパートローンのようで、貸す気なしとわかりました。

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融資担当者の見方

今日、ある方の紹介で関西のある地方銀行に行って、融資担当者と面談をして来ました。

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いくつかの銀行に行ったことがありますが、今回の担当者は割とあっさりとしている感じの方でした。そして、物件価値に対する見方も一種独特のものがある気がしました。どんなことかというと、融資するに当たって物件を売却する事をまず考えていると言うことです。つまり出口戦略です。

担当者曰く、収益不動産は最近の景気を見ても、まだ底を打ったかどうか分からない。来年になるとさらに不動産の価格が下落し、今融資を組んでも担保価値がさらに下がる可能性がある。だから自己資金はある程度入れてもらう、と言うお話でした。

確かに、景気に合わせて物件価値は変動し流動性が紙資産に比べて低いため、堅めの担保評価になるのは分かります。しかし、収益物件を買った後は、不動産経営と考えている私からすると少し違和感がありました。

つまり出口戦略はそれなりに必要ですが、それはまだまだ先の事で、すぐに売ることは考えていない訳です。満室経営がしやすい好条件の物件であれば、賃料収入で融資を淡々と返済していくわけで、今の景気だけで物件を買う時期でないと判断するのはどうかとも思いましたが、相手は融資担当者、、慎重であって当然ですから、真剣な眼差しでお話をお伺いさせていただきました。

ファンド物件の話で、かなり熱が入っていた様子なので、ひょっとしたらファンド物件の焦げ付きが結構あったのかもしれません。

担保物件としても満足がいき、キャッシュフローもしっかり出せる物件を探せないとなかなか3棟目は難しいかもしれません。とはいえ、イザという時のために準備を怠らないようにしたいです。

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変動金利か固定金利か

先日の金利交渉の結果として、0.2%の優遇が受けられる事になりましたが変動金利のままで行くか固定金利に変更するかの決断に迫られています。

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不動産投資では固定金利で安定経営をするのが定石とされていますが、過去の変動金利の利率を決める短期プライムレートを見ると1995年以降1%台で推移しています。誰もが今の利率が底と信じ続けて、既に15年近い月日が経過している訳です。しかし、それ以前は逆に最低4%程で高い時には8%を超える利率の時もあったんですね。
「みかローン」というサイトに推移がグラフで載っていました。

低金利がこれまで通り続けば、支払う利息は変動金利の方が安くなる可能性も十分にあります。変動金利に比べ5年固定で約0.5%弱、10年固定で1%弱、利率が上がります。そして変動金利の場合、短期プライムレートは政策金利に連動していますので、日銀の政策金利引き上げ幅が1回あたり平均0.25%とすると、5年固定で2回分の引き上げ幅、10年固定で4回分の引き上げ幅となります。日本は1999年以降のゼロ金利政策から日銀は2回の引き上げを試み、2006年~2007年にかけての0.5%の引き上げ幅が最大となっています。。

しかし、事実情報としてはここまでで、今後の利率を予測する事は素人には難しいです。しかも100年に一度の大不況と言われているように、経済は大きく変化しており過去15年のデータがそのまま当てはまるとも考えにくいです。結局固定金利を選択する事で、これらの金利の上昇リスクを金利差分だけコストを払って固定してしまえるのは保険と同じで精神衛生上、大変魅力的です。いろいろ小難しい事を考えてみましたが、やはり不動産投資は長期投資ですから固定金利で、変動に一喜一憂しない事がいいのではないでしょうか。ただ何年固定にするのがよいか悩みの種はつきませんね。

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優遇金利でも支払額増額?

先日交渉の結果、優遇金利になる事をブログでお話ししましたが、金利優遇でも支払額が増加する事になりそうです。

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というのも元々変動金利で借りており、金利の変更があっても5年ルールで、5年間は毎月の返済額が一定となっているためです。借り入れてから、昨年まで、金利は上昇傾向にあったので5年後に金利増額分の調整が来るはずでした。まだ、5年を経過していませんが、金利を下げる事がこの調整を早める事となってしまいました。返済額が一定なのはよい事ですが、金利上昇分のローン残高が減らない訳ですから、いずれ5年以降の支払額の増額はさらに増えてしまいます。今回の優遇金利で支払額の上昇率が抑えられたという事です。ところで、もう一つの大きな課題として固定金利にするか変動金利のままで行くかという問題があります。ランキングにあなたのクリックをお待ちしております!

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銀行から融資金利を引き出す2

昨年、1棟目の金利下げ交渉をした結果はあえなく撃沈でした。「お願いされて金利を下げられるもんではない」とガツンと言われて、私もやや感情的になってしまいましたが、最後の言葉が優遇金利を引き出すヒントになりました。

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それは、「来年の申告書を見させてもらって検討します」

言われたその時は、そんな事言っても来年になったら来年の理由をつけて断られるに決まっていると思いました。ただ、このまま金利が高いのもしゃくなので、何とかしたいと思っていました。

結局、銀行が見るのは確定申告書からのキャッシュフローですから、次の申告書は、しっかりとキャッシュフローがある事をプレゼンして経営が安定している事を説得できれば検討してくれるかもしれないと言う思いがありました。そのために、申告書ではわかりにくい部分を過去の決算書からピックアップし今後5年間の事業計画書の資料にして、確定申告書に添えて先日提出しました。そして、昨年の家賃収入と稼働率を示した資料も渡しました。最も強くアピールしたのは自主管理をしている事で、不動産経営について自分で実践している事に理解をしていただけたようでした。

つまり部屋が退去しても、自らがリフォーム業者さんや仲介業者さんと連携して入居者を募集して空室期間を短くしている事によって、収益性向上につながっているという事をアピールしたわけです。そしてその辺を評価してもらえたのではないかと思います。

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銀行から優遇金利を引き出す

5月末に某都市銀行にローンの金利交渉をしてきました。そして、先日その銀行から郵便が届きました。結果は0.2%の優遇金利を獲得しました!(拍手)

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本当に嬉しいです。正直なところ、こんなにうまくいくとは思いませんでした。確定申告書を持って銀行にいて1時間交渉しただけで、今後0.2%優遇してもらえるのですから。

実は昨年、2棟目の物件を購入時に1棟目の金利を下げて欲しいとお願いしましたが、あっさりと断られました。その時に言われた言葉は忘れません。その時にやりとりです。

私  :今回2棟目も融資をお願いしたいと思っています。なので
    1棟目の金利を下げて頂けないでしょうか?

銀行員:現在の金利は、積算評価や収益還元などから総合的に判断
    されて金利が決定されています。なので、1棟目の金利を
    下げるのは難しいです。

私  :過去の入居状況を見ても空室は少ないですし、2棟目の金
    利からみて1棟目がもう少し安くしてもらえたらよいので
    すが...。

銀行員:現状の評価が変わる材料はないので難しいです。

私  :分かるのですが、そこを何とかお願いできないでしょうか?

銀行員:お願いされて利率を下げられるものではないです。

正直ストレートすぎて頭に血が上りました。今から思えば交渉と言うには何の脈略もないやりとりになってしまいました。そして、さらに質問をしました。

私  :では、どうなれば金利が下がる可能性がありますか?

銀行員:来年確定申告したあとにまたきてください。
    申告書の内容を見て検討します。

私  : .....。

その時は多少感情的になってしまったことが、逆に何とか金利をさげてやろうという思いに変わっていきました。

続きは次回に

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融資の優遇金利って?

借り入れで、金利がどのように決まってどんな優遇(割引率)があるのか、前回に引き続きこの辺について銀行融資担当者に突っ込んで聞いてみました。

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そもそも希望借入額に対して満額借り入れられるかどうかについては意識は高いですが、金利については銀行から言われるままという感じです。いくつもの金融機関から融資をひくことができれば、金利の安いところを選ぶことになりますが、通常は融資のおりた金融機関からの提示の金利をそのまま受け入れるしかありません。その金利がどのように決まるのか、そしてその銀行で自分の利率は優遇されているのかは気になるところです。

某都市銀行では優遇金利(割引率)は0.2~0.3%ずつ階段式で店頭利率を含め4段階に分かれているとの事でした。印象としてはもっと差があり、借主の属性や物件によって1%以上の優遇があるように思っていました。そこで「もっと差があるのでは」とひつこく質問してみましたが、制度としてはないとの事でした。そもそもバブル崩壊後から数年前まで、不動産投資に対しての見方は銀行内でもまだ厳しく、金利優遇の制度そのものがなかったとの事です。金利の割引について体系化されたのはここ数年との事でした。しかし考えようによっては、制度ができるまで各支店の裁量によって金利が決められていて今より割引があったのかもしれません。また、今回は資産活用の責任者に話を聴いたので、制度や建前だけを教えてくれているのかもしれません。また、知人の話からすると各支店によってその制度の運用も柔軟的なところがあるように思えます。

最近の融資状況についても聞いてみましたが、文章が長くなってきたので次回にしたいと思います。次回のやる気のワンクリックをお願いします。

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借り入れ金利について

不動産投資をする上で大きな影響がある金利について先日、某都市銀行の融資担当者にお話を聞いてきました。ズバリ、融資の金利はどのように決まるのか。

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その銀行では一般的に言われている店頭金利に対して、まず機械に情報を入力することで融資可能かの判定が自動的に出てくるそうです。定量的な情報としては、物件の積算評価と収益還元による評価、借主の属性等を入力しているそうです。そこからさらに定性情報を加えて貸付可能か最終的に店頭金利からの金利優遇があるかどうかを決定されているとの事です。この仕組みはこれから融資を受ける場合でも、すでに借り入れている金利の変更を検討する際も同じだそうです。

定性情報とは、決算書や個人属性の部分で数字に表れにくい部分を考慮する事で、その中で重視されているのは、やはりキャッシュフローです。キャッシュフローがどの位あるかを見るために、決算書上の利益に実際に現金が出て行かない減価償却費を考慮して判断しているようです。また、意外だったのは大規模修繕費は必ずしも悪い評価ではなく、かえって経営を安定させるために必要なものとしてかかった費用を10年~15年分の費用として年数分を分割し費用としてみるとの事です。つまりその費用が毎年継続的にかかる費用か単年だけ発生したイレギュラーな費用かどうかが考慮されるとの事でした。所有物件の空室率も当然しっかりチェックし安定経営ができているかを見て定性的な情報として追記して融資の決定や金利が決裁されているようです。

友人に聞いた話とは、大規模修繕の考え方などかなり違うので、そのエリアや担当者によっても評価の大小があるのかもしれませんが、やはり直接聞いてみてわかることもありますね。次回も続きを書きます。

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