大家の裏話

不動産投資は誰のため?

最近は新規物件探しに奔走しています。

物件探しとともに、融資してもらえる銀行を探す事がもっと大事です。どっちが先かと言えば、やはり物件がないと融資審査ができないわけですが、いい物件が出てきた時に銀行とリレーションが取れていないと、融資審査までに時間がかかってしまいます。また、銀行によって融資の基準が違うので、銀行ごとにクセを把握しておくためにも、物件が出る前から銀行にリレーションがある方がスムーズです。

私の場合、投資目的はキャッシュフローをメインで考えているので、融資期間を長くして、手元に残る金額が多い物件を探しています。自己資金を有効に活用するためは、融資比率を高められるように、物件の収益性に加えて積算評価の高い物件を探す必要が出てきます。そのような物件ならば、銀行による融資基準に差があっても、だいたい審査の土台にのってきます。

そうやって必死になって見つけた物件を銀行に持っていって、融資が出れば安泰ではなくて、そこから賃貸経営が始まるわけです。

そしてようやく手に入れた物件が誰のモノ?というと、登記上は買い主ですが、実質は不動産を担保に抵当権を設定している銀行のモノのようなもんです。賃貸の運営のリスクは買い主が負い、銀行は複利で長期間に渡り利子を安定して稼げるわけです。まさかの為に不動産を担保にとって、更に保証会社や連帯保証人も付けて。

実際に売買の決済の場にいると、現金のやりとりはほとんどなくて、通帳に数字が増えたり減ったりしているだけですからね。

不動産投資には自己資金が必要です。最低でも1割ぐらいは用意する必要があると思いますが、銀行の自己資金はこの1割より遥かに少ない自己資本比率で融資できますからそういう意味で、銀行の方が高レバレッジで運用できる、おいしい商売です。

ま、そんなわけで銀行に利用されつつも、こっちもしっかりと銀行を利用したいものです。
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日常清掃のおばちゃんの会話

本日電車に乗っていたら、3人の大阪のおばちゃん達が乗り込んできました。
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本を読んでいたのですが、何気なく聞こえてきた会話の内容から、どうも賃貸マンションやオフィスビルで働く掃除のおばちゃん達のようでした。仕事の内容について、どんな清掃が大変だとか、時間がかかる場所の話とかでした。

なるほどと思ったのは、タオル雑巾の支給が3枚ぐらいしかないのでやりにくいという話でした。10枚ぐらいあれば、窓用などを分けたりできて綺麗にできる。だから、足りない分を自宅から持ってくる事もあるとの事でした。なぜかというと「自分が仕事で使うモノやから、使いやすい雑巾でやって、窓などは手垢ひとつないようにしてんのよ。古いタオルは棚にたくさんあるんやけど、新しいタオルの方がやりやすいやん。」「私なんか、入り口に飲食店があって、そこは本来私がする必要はないのだけどそこが臭いのよ。入り口はみんなが通るから水まいて掃除してるんよ」etc...こんなやりとりがありました。

普段、掃除をしていただいている方がどんな方かはあまり知らないと思いますが、誇りを持って仕事をされているのだと実感しました。私のマンションをお掃除している方も、いつもしっかり掃除していただいていて本当にありがたいです。特に神戸の物件はシルバー人材センターにお願いしているので、掃除用具はこちらで準備しておく必要があります。雑巾ひとつで気持ちよくお掃除していただけるのですから、今度からちょっと多めに準備しておきたいと思いました。

余談ですが、あまり真剣にお話を聞いていたのでおばちゃんと目が合ってしまいました。何食わぬ顔で中吊り広告に目をそらしましたが、「おばちゃん!、いいお話を聞かせてもらってホント感謝です!」応援クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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関西大家の会に行ってきました。

新発足の関西大家の会に行ってきました。

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既に物件をお持ちの方も持っておられない方も合わせて、総勢50人以上が集まり中身の濃い会でした。この会を主催して頂いたゴンさんには本当に感謝です。参考になるお話しがいろいろお聞きする事ができて良かったです。

物件取得のスタイルはみんなそれぞれですが、何かオーラというかエネルギーというか不動産にかける意気込みをそれぞれの方に感じました。この融資が厳しい時期に9月から2棟も購入されている方なんかもおられて凄い方がたくさんおられるという感想でした。共通はそれぞれみんな楽しみながら実践されているという事でしょうか。確かに、楽しくないと続かないですしね。

お知り合いになったかたとのつながりを大事にしたいですね。いい刺激をもらって、力が湧いてきた感じです。応援クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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なんと、吉川さんにお会いできました!

本日、カリスマ不動産投資家の吉川英一さんにお会いしてきました。

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昨日、物件を見学させて欲しいと急遽メールしてお願いしたところ、なんとランチにお誘いしていただきました。もう、これは行くしかないですよね。
12時ちょうどに吉川さんの物件「ポイントスクエア」前で待ち合わせ、、ところが、ちゃんと地図で住所を確認せずに行ってしまったので、迷ってしまいお待たせしてしまいました。ヾ(_ _。)ハンセイ…

ようやくたどり着いてみると二車線沿いの分かりやすいところにありました。(^-^;
到着すると、物件の手入れをされておられました。ちょっとした事でも、自分の物件は気になる気持ちは同感です。ついてすぐ、写真も撮らせていただきました。

道に迷った時に感じたとおり、近くには多くの収益物件が建っていて、やはりどこでも借りPointsquare_2手市場である事がよく分かりました。その中でポイントスクエアはかなり目立っていました。

吉川さんも言っておられましたが、サイディングのカラーリングで雰囲気がガラッと変わるのだと分かりました。とにかく、大○建○やオレオレパ。。などが乱立している中、まわりの物件とは明らかに見た目が違います。

当然満室で、なんでも空室待ちの状況で空いたら知らせてくださいと言われているそうです。たくさんある物件の中で空室待ちができる物件にすることは、今後の賃貸経営を安定させる事ができるので、是非ポイントを掴んでかえりたいと思いました。

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バリの生活2

バリに行って2日目にオプショナルツアーに申し込みました。ウブドというエリアまで観光です。
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予定の時間、午後2時ピッタリに日本語が上手なガイドさんがホテルまで来てくれました。基本的に観光に携わる方は日本語ができる方多いです。それもみんなビックリするぐらい上手です。
20090722車に乗り込み運転手さんとガイドさんが私たち家族を半日間一緒に行動してくれます。車の中では、最初行きたい場所や買いたい物などを聞かれるうちに、日本でも話題になった”夢をかなえるゾウ”の「ガネーシャ」の話になりました。ガネーシャはインドの神様ですがバリでも信仰されているとのことでした。ガネーシャの石像を土産にしたいと言ったら、街で売られているのは皆ニセモノだとかで、本物を売っているお店に連れて行ってくれました。(日本円で2~5万円ちょっと高くて買えませんでした。)

そこから、ガイドさんはいろいろな話をしてくれました。バリ人はまだまだ日本人ほど勤勉ではないから日本人を見習うべき事やバリ人にとって子どもは宝なので怒ること(虐待?)はしない事、バリでもどこかに行ったら何十人分も土産を買って帰らないといけない事、近所で人が亡くなったらみんなお金を出し合ってお葬式をするのでお金がなくても必ず誰かに看取ってもらえる事、バリ人は自殺はしない、自殺すると葬られ方も違う事など、日本人とは違うバリ人の生活習慣などの一部を聞く事ができました。

また、ガイドさんの生活についても聞きました。毎日朝6時に起きて、1時間かけてバイクで通勤し仕事で帰宅するのは夜中の2時、休日について聞くと休みは取らず1年中働くとの事、なんでも働けるときに働いて稼ぐのだと言っていました。ちなみに半日ガイドさんと運転手さんが私たちに付き添ってくれたオプショナルツアーは約1万円でした。そのうち彼らの手元には幾ら入るのでしょうか。

世界中にいろいろな人のいろいろな人生があり、みんな一生懸命生きている。自分の信じる道を自分なりに頑張りたいです。

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自主管理の夏休み

バリに行って来ました。念のため、国際ローミングの契約でいつでも連絡を取れるようにしておきました。

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サラリーマンをやっている会社の夏休みが取得できたので、円高の今のうちに海外旅行に行っておこうと思い一番格安の海外リゾートを探しました。安いですねー。燃料チャージもかからなくなって1人5日間、4万円で行ってくることができました。7月19日から行っていて、そのためブログの更新ができませんでした。(すみません。)

さて行った先はバリ島です。物価も安くてレストランに入って食事しても1品350円位、ソフトドリンクは70円で注文できました。ちなみに味も、日本人好みの料理が多い気がしました。(観光客に日本人が多いからでしょうか)実質3泊5日の旅で飛行機にけっこう乗ってる時間が長かったですが楽しんできました。

現地では海で泳いだり、安宿でしたがプールもあったので、子どもたちをプールで泳がせてゆっくりと読書が楽しめてのんびりと過ごすことができました。宿の従業員も皆いい人ばかりで安心して過ごすことができました。

バリ島は、朝夕は暗くなるのがとても早くて朝は6時半頃に明るくなり夕方は6時頃には暗くなりました。よく地図を見ると南半球なんですね。日本からの距離を感じました。この3泊5日の間に、国際電話が4本ぐらい入りました。こちらからかけ直すことになり何度か国際電話を使いました。退去日の確認と立ち会い業者さんの手配、エアコン故障の連絡など、中には銀行担当者から「転勤します」の連絡まで留守番電話に入っていました。国際電話は、着信も海外分は受ける側にかかるので、なるべく早く用件をすませるようと早口だったかもしれません。(笑)

気になるのは電話料金、現地にいる間に通話料がいくらか知りたかったのですが、留守電もメールをするにも国際電話(ダイアルアップ)なので、帰国して日本の空港で真っ先に料金を確認しました。国際電話料金は10,360円!1回あたり1200円ぐらいだったようです。やはり、高いですね。自主管理大家にはそれでも1万円以上の価値は十分にありましたが...。とりあえず、緊急事態がなくてよかったです。これも、苦労と感じないのでまだまだ自主管理でいきたいと思います。

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入居者からの告白

神戸のワンルームにこの春新しく入居した20代女性の入居者から、昨日告白がありました。

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女性入居者: 実は、、妊娠しているんです。

私  : えっ?...
     何ヶ月になるのですか?

女性入居者: 今月、生まれるんです。。

私  : えーっ!?

女性入居者: それで、このまますみたいんですが?

私  : えー? ワンルームにですか?

女性入居者: 周りの入居者には私からお願いしてまわるので、ダメでしょうか?

私  : えーっと、そーですね。。

女性入居者: それともう一つ結婚するので、3人ですみたいのですが?

私  : えーーーーーっ!?

まさか、こんな告白があるとは思ってもみませんでした。さて、どのように対応するかが問題です。そもそも、春に入居する時にはそんな事は全く聞いていませんでした。どう考えてみても確信犯です。しかし、私も人の親、、生まれてくる赤ちゃんには何の罪もありません。よくよく考えた上でその後のお電話して、家族3人が暮らせるお部屋を探すようにお話をしました。つまり、3人での入居についてはお受けできないと言うことです。いろいろ調べてみると、世間にはワンルームに夫婦で住んでいる方がおられるようです。しかし、ワンルームに家族3人が健康的に暮らせるとは思えません。赤ちゃんのためにも、少し広めのお部屋を借りることをおすすめしました。

最近思うことは、20代以下の若者はかなりギリギリの生活をしている人が多いです。今の経済環境も大きく影響しているのだと思いますが、入居者には週に6日間働いている人も多いようです。まして、できちゃった結婚となると相当な覚悟がないとうまくいかないのではないかと他人事ながら心配になります。単にサラリーマンをしていると分からないことが大家の仕事で見えてくることが多いです。そして自主管理をしているとビジネスライクにすべてを割り切れなくなってきます。だからなおさら縁あって入居いただいた方には、真剣に向き合っていきたいと思っています。今回はそうやって出した結論が入居者の要望通りになりませんでした。

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高層分譲マンションご案内

先日、10人ほどの大家の会に参加してきました。

その会場となったのが大阪市内の地上38階建ての高層分譲マンションの最上階ゲストルームでした。いやー、いいですね。高層分譲マンション!

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これまで高層分譲マンションに入った事がなかったのでちょっとビックリしました。エントランスには常駐で受付の女性が座っていて、ロビーと呼ぶのかシティホテル並みのスペースがあり、ソファももちろん置いてあります。そして、エレベーターに乗って38階のボタンを押すんですが、通常のオフィスビルとは違い低層階用と高層階用のエレベーターが分かれておらず、38個の各階のボタンが整然と並んでいるのが分譲マンションらしいところでしょうか。

大家仲間の方でこの高層マンションの6階にお住まいという事でその恩恵にあずかる事ができました。38階のゲストルームは高い天井と全面ガラス張りで大阪市内を一望できます。カウンターに座りビールを片手に見る外の景色は最高です。どこかの居酒屋でやる大家の会やホテルの最上階のレストランとも違うリラックスした雰囲気もよかったです。本当に贅沢な雰囲気を楽しませてもらいました。

そして、集まった大家のタイプはみんなレバレッジを効かせたマンション1棟買いを目指している方が多いというのも特徴的でしょうか。飲む場所がいいとみんな機嫌もよく5年後の夢なんて言うのも自然に会話に出てきていました。やはり、このような会で、自分のテンションとモティベーションを高めてられる事は、いろいろなノウハウの吸収以外に大切な事だと感じました。

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総勢30名の家主の集い

先日、@takaさん のカフェレストランで大家さんが集まる会に出席してきました。ma510(まこと)さんのご紹介だったのですが約30人の方が、それぞれ自己紹介しながらお話しをさせていただきました。全員の方とお話しがたぶんできていないのですが、それでも6時間以上の間、しゃべりっぱなしという感じでした。やはり、皆さん真剣に取り組んでおられるのでしょうし好きなんだろうと思いました。本当にいろいろな大家さんのカタチがあるものだと思いました。

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その中でも、戸建て賃貸をしておられる方が結構な人数いらっしゃいました。賃貸マンションのリフォームはそれほど大がかりなものはないですが、戸建ての場合、激安で購入して、しっかりリフォームして価値を高めておられる方が多く、戸建てのリフォームのノウハウで賃貸マンションでも取り入れられそうなものがありました。

また、自分で何でもする?できる方?から、業者に大規模修繕の外壁塗装を見積もる時のコツも知る事ができました。大規模修繕で実践して成功すれば是非このブログで公開したいと思います。やはり、このような会に出るのは刺激があるし、勉強になります。わずかのちょっとした会話で本一冊以上の価値だと思える内容もありました。自分の成長のためにこのような会には出席すべきですね。

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リフォーム業者と連絡が取れない

ゴールデンウィークが終わり4月末に空いた部屋のリフォームを業者さんに依頼するために電話をしました。しかし、何度かけても、繋がらない。連休明けなのに電話が繋がらないとはいったい業者さんに何があったのか?ひょっとして、いきなり倒産?それとも急な病気?
業者さんといっても今回お願いしているところは親方的な存在の方なので、いつも携帯電話で連絡を取り合うのみで、もしこの方に何かあったら全く連絡が取れなくなるかも知れないことに気づきました。

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便利なところは、電話1本しておけば、鍵の取り付けからリフォーム、電気工事まですべて手配してくれる方なので連絡は携帯にしか、した事がありません。考えてみるともう何度も仕事をお願いしていますが、この方に限って一度もお会いしたことがない。もし倒産だとしても、こちらから回収する売り掛けがあるわけではないのですが、1日遅れる毎に空室の機会損失が増えるので、できるだけ早く連絡を取ってリフォームは早くすませてしまいたいところです。5日7日一日中連絡が取れず、8日のお昼ごろに再度電話を入れたところ、コール10回ぐらいしてようやく電話が繋がりました。

私:「どうしたのですか?連絡が取れなくて心配しました。」
業者さん:「どうもすみません。連絡しようと思っていたのですが...」
私:「いろいろお話したいことがあったので、連絡が取れてよかったです」
業者さん「そうですか。実は昨日までお休みしていたもので...」
私:「はあっ」

それ以上何も言えず、本題の業務連絡に入りました。
色々勝手にイメージしていましたが、取り越し苦労でした。サラリーマンなのでゴールデンウィーク明けから当たり前に仕事ですが、自営の方はその点融通が利くことをあまり考えていませんでした。
こちらから連絡を取りたいときは、相手のスケジュールを事前に確認しておくべきでした。

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