不動産投資

物件買いました

ずいぶんと、更新してませんでした。すみません。。
実は、物件を買ってました。
これまでの中で最も部屋数の多い物件になります。

さて、管理をどうするかなのですが、一応自主管理大家といっているので、この物件も自主管理でいきます。

ただ、これまでの管理がエ○○○だったので、家賃保証がついていません。入居者も学生が多いようで、郵便受けを見るとマナーがなっていないようです。
これから数ヶ月は悪戦苦闘すると予想されますが、できなかったらいつでも管理会社に任せるつもりでいます。自主管理は好きですが、臨機応変に対応したいと思います。

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どんな物件を買うべきか

どんな物件を買うかは、どんな投資スタンスを目指すかになりますが、これまでのサラリーマン大家の目線で物件選定するのをそろそろ卒業したいと思っています。

これまでは長期保有、RC、高利回り、30年フルローン(アパートローン)を目指していました。長期ローンなので、融資期間が長ければ、キャッシュフローが出るので長く保有して3~5棟ぐらい所有すれば、自分のサラリーを上回ってハッピーリタイヤみたいな夢がありました。

でも、世の中そんなに甘くなくて、長期保有のリスク、家賃下落と空室の増加、元金返済が増えることによる所得税の増加が容赦なくキャッシュフローを奪っていきます。デッドクロスの計算は理解していても、家賃下落どこまで織り込んで計算しているかです。家賃下落率毎年1%見込むとほとんどの場合でデッドクロスするはずです。更に、敷金礼金ゼロで広告料が2ヶ月当たり前、設備の老朽化による修繕費増加という現実を知ってそんな夢が崩れていく訳です。

フルローンでなくても、9割ぐらい融資によるレバレッジをかけていると、長期保有という考え方に限界が見えてきて、それを回避しようとするとありもしないような表面利回りや積算評価の物件になってきます。例えば築10年以内で利回り13%で積算評価も出る物件。。大都市圏で正常な物件では、なかなか出ない利回りです。

しかし、保有期間を考え直し、木造、鉄骨でもキャッシュフローが出ればしっかり取って転売して売り抜ける。のような方法が出来るようになるとかなり物件の見え方が変わってきます。もっと言えば保有目的はキャッシュフローだけではないので、転売利益が見込むことができれば自分の不動産投資力?が強くなると思います。(但し法人でやらないといけないですが...)

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高利回りでなくても築浅物件がいいかも

どんな物件がいいかと聞かれると、キャッシュフローの出る利回りで12%ぐらい欲しいところですが、この条件で出てくる関西の物件は、一生懸命探してRCなら昭和築か平成1~2年築ぐらいです。(積算もある物件は、なかなか出ませんが...)しかも地方銀行や信金では融資年数は20年以下になってしまいます。それでも、利回りが高く維持費の少ない物件ならキャッシュフローは結構残ります。

最近見る築浅の物件だと、多いのは平成18年以降となり、こちらの利回りは8~9%が多く、それでも融資年数が30年取れるのでキャッシュフローは出ます。(但し、積算が伴わないため融資が出ないことが多いですが..)

問題は出口戦略で、例えば5年後に売却を想定すると(10年後でも良いのですが...)、次の買い手の融資期間は築古だと15年(10年)となってしまいなかなか買い手が現れない可能性大です。それが築浅ならば、まだ30年融資がつきます。

今から5年後の景気は予想しにくいですが、回復してSMBCの融資が再開されれば、築古物件でも積算評価もあり平成築なら融資がまだ20年ぐらいつくので、買い手がいるかもしれません。しかし普通の地方銀行だと、融資期間とれず、多めに自己資金を入れるしかありません。中には法定耐用年数以上に融資期間をのばしてくれる金融機関もありますが・・・。

築古を売却する時は買える人が限られる来るので、売却価格を大幅にさげる必要があるかもしれません。それでも、関西のRC築古物件で利回りが15%もあって積算評価も高ければ、買う人が結構いるのでしょうか?

一方平成18年築RCであればその辺は問題がなく、その他の効用が現れはじめます。築浅物件は部屋が広くセパレートで設備が良く、建物もまだ綺麗な時期なので、家賃下落率や空室率を低く見積もることが出来ます。

じゃあ、優先は築古高利回りより、築浅でムリのない利回り9%(新築プレミアムの家賃から下がったところから9%)の物件があればそちらを優先すべきでしょうか。
この辺の答えは人それぞれ投資スタンスがでるので正解はないのでしょうけれど・・・。

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新築タワーマンションの販売状況2

売れているタワーマンションですが間取りや価格帯はどの位なのでしょうか?購入されている方は、サラリーマンが多いのでしょうか? 早速聞いてみました。

まず新築時は投資用として、もしくはセカンドハウスとして購入される割合が多いそうです。そして引渡し以降2年位で売却され、当初は売り物件が沢山出ますが、やがて実需で売れていくそうです。

間取りや価格帯はタワーマンションの場合、1LDKの2,000万円台価格帯は、主に投資家が購入されるそうです。1LDK~2LDKの2,000万円~3,000万円台の価格帯は、主に単身の女性が購入されているということで、独身OLも将来の事を考えて人生設計している事がしみじみ感じとれます。そして2LDK~3LDKの4,000万円~6,000万円台の価格帯は、サラリーマンや会社役員、が多いようです。ちなみに、超高層の100㎡以上の6,000万円以上の物件を買われる方は富裕層の方が中心だということで、やはりという感じでしょうか。

こんなご時世でも、タワーマンションは実需が堅調で在庫がなくなっていく事には驚きです。ターゲットが明快ですね。 ただタワーマンションといえど、新築物件は足が遅いようで、在庫がどんどんなくなっているのは中古物件だそうです。 大阪市内の梅田や難波などの主要なタワーマンション中古売り物件がほとんど完売のようです。

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新築タワーマンションの販売状況

3棟目購入に向けてある大手不動産屋さんに行ってきました。

面談して頂いた担当者は普段は収益物件よりマンション販売の方が多いとのこと。「そりゃ融資が厳しい中で、いつ売れるか分からない収益物件より分譲マンションの方が確実に売れるからいい」とのことでした。どんな物件の販売をしているかを聞いていたのですが、大阪市内のタワーマンションが結構多いとの事でした。そして、その販売は順調で最近大阪市内にはタワーマンションはかなり建っていましたが、販売できる戸数はもうあまり残っていないとのことでした。

私も大阪市内でサラリーマンをやっていますので、このところあちこちにそびえるタワーマンションにあんなに分譲されて残るだろうと思っていただけに以外でした。以前にタワーマンションお住まいの方に最上階のゲストルームでお酒を飲みながら談笑した時に、きれいな夜景を見ながら「住んでいると半年もすると見慣れるよ」と言われていたのですが、やはり住みたい方は結構いるようです。

確かにホテル並みのエントランスロビーになっているところが多いですから、景気の状況をよそにタワーマンションは人気のようです。

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年度末に向けての節税対策2

節税するにはいくら利益が出ているかを把握する必要があります。

そのためには、帳簿の処理を随時やっておく必要がある訳ですが、どうしても処理が年末だったり、もっと言えば確定申告ギリギリだったりします。これでは節税どころではないのは分かっているのですが...。実際前年の申告資料作るのは今年もギリギリでした。でも、年度末の決算仕訳までしないと利益額が見えてきません。なので、今年は12月上旬には全部入れてしまいたいところです。

さて、経費として計上するものは、修繕費の他に宣伝広告費を考えています。不動産投資で広告費と言えば入居者の仲介時にお支払いする広告費がほとんどだと思いますが、今考えているのは現在空いている 駐車場の「空きあり」看板作成です。(広告費でなく販促費?)先日入居者以外にバイクの申込がありましたから、味をしめて入居者以外の方に駐車場を使ってもらえば収益アップできるので、もう少し空いていることを目立つようにしたいと思っています。 この他に広告宣伝費としては物件のホームページを作ることです。ただ、ここから入居希望者が入ってこれる仕組みができないとお金が出ていくだけで意味がないですよね。

もう一つ、節税対策として使えそうなのは小規模企業共済です。個人事業を廃業したり会社等の役員が役員を退職した場合に掛金に応じた共済金を受け取れるというものです。事業主または役員個人が加入し掛け金が全額所得から控除されます。しかも掛金は月額1,000円から70,000円までの任意の金額を設定でき、最大で年間840,000円が落とせます。問題はサラリーマンの場合は適用できない事ですよね。でも、適用できる場合もあるようです。適用できる方法をブログでは書けませんが、適用されるとおいしい節税になりますよね。

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年度末に向けての節税対策

たまたまメールをいただいていた税理士さんに不動産投資の相談をしてきました。

今年も残すところあと1ヶ月あまりとなりました。そろそろ今年の利益確定に向けて最終の調整をしていきたいところです。節税で今からできるところを見直しています。前年は物件を買いましたので、費用計上は十分すぎるほどありました。今年は物件が買えていませんので、その分しっかり利益が出てきます。

利益を出さないと次の融資を受ける時に銀行評価が落ちます。ただ、利益が出すぎると税率が上がったりして、来年になってから負担が増えてキャッシュフローが苦しくなりますので、来年使う経費で今年にまわせるものは今年使ってしまいたいと思っています。(来年は3棟目を買って経費が出る予定です。)

先ずは、修繕費です。大規模修繕ができたらいいなと思って税理士さんに相談してみたのですが、今からやって年内にすべて終わらせてしまうのはなかなか難しいのでやめた方がよいとのこと、工事の途中までを計上できるか聞いてみましたが、修繕の完了が来年になるのなら費用計上が難しいとの事でした。せめて足場代だけでも..と食い下がりましたがやめた方が良いとの判断でした。今年中に終わらせる事ができれば良いので、まとめてやる必要のない小規模な修繕をやりたいと思っています。

キャッシュフローに影響がないようなやり方があれば、いいのですが...。そんな方法はさすがの税理士さんも教えてくれませんでした。でもヒントはいただきました。

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買えない物件

すごいいい物件情報が入ってきました。

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物件価格は1億6千万円 RC 利回り19.7% 築19年 積算評価は2億円以上!の物件です。
さらに、フルローンで借りられるのです。実はこの物件は、任売になっていて銀行の管理下にあるため、価格の交渉はできませんがフルローンはお墨付きです。どうでしょう。ものすごく好条件の物件なので、思わずその場で買い付けを入れそうになってしまいました。

先ずは、現地確認で物件を見ます。しっかりした作りでやや修繕は必要ですが、全面タイル張りで、物件もいい感じです。あえて難点を言えば、駐車場がないので近隣から借り上げている事でしょうか。

しかし、シミュレーションをした結果、買えない物件でした。っというか、買ってはいけない物件でした。最大の難点は、融資期間が15年しかつかない事です。(融資期間も指定でした。)税前のキャッシュフローは当初500万円以上出ますが、所得税と住民税を引いたキャッシュフローでは5年目以降マイナスのキャッシュフローになってしまいます。

そもそも所得が高いから?と思って、この物件以外の所得を100万円にしてみました。しかしそれでも、9年目以降はマイナスになってしまいました。結局この物件は、15年返済のためはじめから元金返済が900万円以上になっていました。キャッシュフローが500万円前後では、減価償却をしたあとでも、元金返済でキャッシュが間に合わず、見かけの利益が出過ぎてしまい税額が高額になってしまったようです。

買ってしまったあと数年後黒字倒産するが想定される訳で買い付け入れなくてホッと言う感じです。未練はありましたが今の自分には買ってはいけない物件だと判断し、不動産屋さんにお断りの連絡を入れました。

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銀行融資用の資料作成

今週、地銀さんに融資の相談に行ってきます。

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物件評価を早くしてもらうためには、実際に物件資料を持っていく段階に、初めて個人属性を知ってもらうよりは、事前に個人属性の評価を確定させた方が、物件評価のスピードが速くなりやすいです。そして、どのような物件にどの位の融資がつくかも事前に探る事ができます。

さて、どんな資料を持っていったらよいでしょうか?銀行さんにはいい顔したいですよね。「この人だったら、貸しても大丈夫」→「貸したい!」と思ってもらえるように話をしていかないといけません。同じ数字でも説明の仕方次第によって当然評価が変わってきます。先ずは、個人属性資料として勤務先や年収、勤続年数や自宅の状況や家族構成などでしょうか。

年収は、源泉徴収票と確定申告書をを3年分用意しますが、不動産の収支に関してはこれだけでは不足するので、物件毎の事業計画プランとトータルの事業計画プランを作成して持っていきます。できるだけ見やすい資料にして、キャッシュフローが潤沢である事をPRしたいと思います。また、物件の入居状況の資料を付けて、経営が安定している面をアピールしたいと思います。

そして、どのような物件にどの位の融資がつくのかを知るための資料も持っていきたいと思います。資料を早めに仕上げたいと思います。久々に就職活動の面接を受ける気分です。クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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