不動産管理

大家のヒヤッとした瞬間

自主管理のサラリーマン大家がヒヤッとする瞬間があります。

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今日、携帯電話を確認するのを忘れて、ふと画面を見ると電話の着信履歴、、、誰かと思うと見知らぬ電話番号で続けて4回ほど着信が入っていました。

大阪の物件の電話局番だったので、仲介業者さんからなら満室なので丁寧にお断りをしないといけないと思い電話をかけてみると...。

相手;「はい、○○消防署」
私 ;1時間ほど前にお電話をいただいていたのですが...
相手;ちっと待ってください。誰がかけたか確認します。

この瞬間、天井がグルグル回り出しました。思い出せば2年前、携帯を自宅に忘れた時にも留守電が数え切れないほど入っていて、何があったかと思って電話したら水道のポンプが壊れて水が出ない状態でした。

しかし、その時も今と同じように「ひょっとして火事でもあった?」とドキドキしながら電話をした記憶があります。

そして、今日ついにとうとう....。待つこと10秒ほど(これがどれだけ長かったことか)電話先で声がしました。

相手;すみません、家主さん、本日マンションの消化器点検させて欲しいのですが...
私 ;....

その瞬間パッと前が晴れわたり、ホッとしたことはいうまでもありません。
私の家主仲間で、物件が火事になり火災保険でひと財産できた方もおられますが...、やはり何も事件は、起きないにこしたことはありません。

サラリーマン大家が自主管理する場合携帯電話がいかに重要か、身にしみた瞬間でした。皆さんのクリックが心のサプリメント→人気ブログランキングへ

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物件の収益力アップ

自主管理をしながら、常に考えていることは収益力のアップです。

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初めて収益物件を買って先ずやったことは自動販売機でした。単純です、置き場所があれば自販機業者に置いて売れるかを相談して、売れそうだったら自販機を置くだけです。ただ、置いていい場合とよくない場合があります。自販機業者も売れる立地に置きたいですが、電気代は大家持ちだったりしますから、置いて売れなくてもそれほど痛くないです。
ただ、大家側は、売れなければ電気代が結構かかりますから赤字になってしまいます。夏はそこそこ売れますが冬は売れる数が減る上に、意外と夏より冬の方が電気代がかかります。

この他に収益力のアップというと携帯電話のアンテナですね。こちらも、制約が多くて、周りより高い建物だったりアンテナを設置する敷地が必要です。そして、何よりも携帯キャリアが置きたい立地でないと収益にはなりません。

この他にも収益力を上げる方法があります。先日も駐輪ステッカーを配布していたら、バイクを置きたいとの相談がありました。自転車は無料にしていますが、バイクは駐輪代を別途いただいていますので、来月から駐輪代がプラスで入ってくることになりました。少額ですが減るより増える方がうれしいですよね。しっかりと物件管理をすることで収益も増えてきます。まずは応援クリック→人気ブログランキングへ

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おいしい収入

以前に神戸の物件で駐輪場の拡張を行いました。

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拡張のために物置小屋の解体や金網の撤去、駐輪スペースに白線を引いたりしていたのですが、その後マンション居住者以外からの駐輪の申し込みがありました。大型バイクで自分の自宅付近には置くところがないという事で不動産屋さんに問い合わせがあったみたいです。

入居者以外から駐輪代が入ってくるとは思っていなかったのでおいしい収入です。そして、入金も面倒という事で数ヶ月分まとめて入金していただきました。やあー、本当にありがたいです。入居者なら新しく買っても今はお金を取っていなかったのですが、今後バイクを新たに買った場合は駐輪代をいただこうかとも思いました。例えば近隣の住宅にチラシもまいたら駐輪申し込みがもっとあるかもしれません。それなら駐輪場を拡張した費用が収益UPで回収できるのでやってみようかと思っています。

駐輪場の拡張は入居者向けに行った事を思えば、固定費がかからずまるまる利回りを上げてくれる収入は本当においしいです。

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プロの知識

新しいリフォーム業者さんとお会いしました。

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なんと、以前のブログ記事にコメントを書き込んでいただいた方で、サラリーマンをやっている会社近くの喫茶店でお会いしました。以前ブログでリフォームをやってくれる業者様募集の記事を見ていただいたようで、「是非うちを使って欲しい」と言う事でした。

そんな話をしているうちに、以前は大手管理会社で物件の管理もやっておられたということで、最近記事にしている不良入居者についてや滞納など苦労話も含めていろいろプロの経験をお聞きする事ができました。

多くの物件管理をしてこられての感想で一番参考になったのは、敷金礼金がゼロの物件は入居者の質が悪い確率が高いという事でした。入居が簡単な物件は、ゴミ出しなどのマナーを守られない事も多く周囲の金網なんかも穴があいていたり物件自体が汚くなりやすいとの事でした。

また、アパートやマンションをウイークリーマンションとして貸していると、退去時に普通の入居以上に汚れや破損も多いとの事でした。これも入居時のハードルが低いという事と関係があるのでしょうか?

そんな話を聞くと、初期費用を安くして賃料を高めに維持する事よりも、初期費用として敷金や礼金を多少なりとも取っておいた方が、確率的に不良入居者が入りにくいということのようです。あくまでもバランスが大切ですが、トラブルの少ない入居者を確保する意味で参考になりました。

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駐輪場増設計画その後

だいぶ、更新するのが遅れてしまいました。
さて、収益をアップできるか入居者満足維持かというお話しの続きです。

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ようやく駐輪場の拡張がほぼ終了しました。駐輪用にステッカーを発行しているのですが、いつの間にか自転車が増えて全体の台数を把握するのが大変です。ただ、申請していない自転車には張り紙で対応して無駄なスペースを減らしたいと思います。そしてスペースを有効に使うためにバイクの駐輪の場所指定をする事にしました。人間誰しも、一番ラクな場所に置こうとしますから。なのでバイクの持ち主に直接電話をして置き場所の移動をお願いし、駐輪場や車庫の前に白ラインを引きました。

これまでは車の車庫前に原付が留まっていて駐車スペースとして利用できなかった状態ですがこれで大丈夫そうです。原付バイクが場所を守ってくれるかが鍵ですが、車がもう一台留められるスペースができつつあります。毎日見に行く訳でもないので、あまり強制してルールが守られないと意味がないので、所定の場所に置かない入居者さまにはお手紙とお電話を少し続けたいと思います。もう1台分の車の駐車スペース確保までもう少しです。

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収益力アップか、入居者満足度か

ただ今、悩んでいます。。駐車場を増やして収益力をあげるかどうか。

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神戸の物件の駐輪場がいつも出し入れがしにくかったため、邪魔だったフェンスを取り外しました。これで、自転車やバイクの駐輪が便利になりました。さらに、建物裏の空き地も駐輪場にするために物置小屋を取り壊し、かなりのスペースを確保できました。

原付バイク6台分ほどのゆとりができたので、車の駐車スペースを1台新たに新設しようと思いつきましたが、実際に測ってみると車1台分を確保すると駐輪スペースがやや不足するかもしれない事が分かりました。また、建物裏が駐輪場だとお願いしても面倒だと不満が出るかもしれません。

それでも不満に感じないように対策できて、うまく駐車場のスペースを1台確保すると収益力アップにかなり貢献してくれます。また、時間とともに賃料収入が減るリスクがある中で、収益力をアップできる方法を工夫して取り組んでいきたいと思っていますが、入居者満足を低下させて、退去が増えたりすると本末転倒です。今回の工事は、小屋の撤去の他に水道管の移設や道路との溝を埋めるグレーチングの取付等の費用もかかっているので、つい無理したくなるのですが慎重に考えたいと思います。

何かよい方法を見つけるため、しっかり悩んで解決したいと思っています。

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入居シーズンは退去シーズン!?

シーズンという事は新しく入居してくる人もいれば、退去する人も出てきます。

 

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せっかく入居が決まっても退去が出ればリフォーム費や広告料が負担になり収支が悪化しかねません。と、なると現状の入居者満足を高めていくしかありません。管理会社に任せていても、時々物件を見に行くのと同時に管理会社の担当者にヒアリングなどして、物件の状況について大家として情報収集しておく事は必要だと思います。せっかく高利回りの物件を手に入れても、管理会社にすべてお任せにしていると、少しずつ資産価値が下がっているのに気づかないかもしれません。(そこまで配慮してくれる管理会社さんならいいですが...。)資産価値下落は、賃料下落だったり入居稼働率の低下だったりします。

 

私の場合は自主管理なので、入居者さんとのパイプラインを作るようにしています。現地の管理人さんのように連絡を入れてもらうという事です。だいたい、物件の情報を入れてくれる入居者さんはどんな人でしょうか?実は「設備が壊れたから何とかして欲しい!」とか、賃料の入金が遅れた方なのです。簡単な理由で、何度もお電話などでお話しする機会があってコミュニケーションが取れるからです。   
正直なところ、これは心強いです。なにせ現地に毎日いる訳ですから、何かが起きてもだいたい把握できます。なので、細かい事でも連絡を入れてくれる入居者さんは大好きです。電話1本で貴重な情報を得られます。

 

実は、管理会社さんに任せていても入居者さんに聞くことなく結構良い情報を得る事もできます。次回に続く。。クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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秋の新入居シーズン

いよいよ、秋の新入居シーズンがやってきました!

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7月に退去になった大阪の物件の部屋がようやく決まりました。お盆前にかなり営業かけしたが、まったく問い合わせが来ず...、やはり夏のお盆前は動きませんね。そして、お盆を過ぎて問い合わせも増えてきて来ましたが決まるまでは至りませんでした。問い合わせは7~8件は入って内見も5件以上あったのですが、全体的に賃料の相場が下がっているようで、空き部屋確認の希望賃料と募集家賃に5,000円近く開きを感じました。

賃料も柔軟に対応しなくてはいけないかと思っている矢先になんとか賃料を下げずに決まってくれました。今月末にもうひと部屋退去予定ですので、このまま2部屋空くと、大家としてはかなりのプレッシャーになるところでした。知り合いの大家さんも先週2件決まったとの事で、この需要のタイミングを逃さずに埋めていきたいと思います。

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満室チームの作り方

自主管理大家をやっていくには、やっぱりいろんな業者さんとおつき合いして管理していかなければなりません。

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自主管理大家をやっていくにはいろんな業者さんに委託して管理をしていかなければなりませんが、どんな業者さんとおつき合いが必要でしょうか?賃貸の仲介業者をはじめ、リフォーム業者さん、清掃業者さん等いくつもの業者さまにお願いをしながら進めていく必要があります。
そもそも、管理会社を通せば1つで済む窓口が最低5社ぐらいとやりとりが必要になってくるでしょうか?しかし、それぞれの業者さんとうまく関係が構築できれば費用も安く済みますし、何より自分のノウハウとして不動産管理の知識が身につきます。

例えばリフォーム業者さんとのおつき合いは大切です。自分の物件をリフォームするコストがどの位かかるかやよく使われるCFシートや流行のリフォームなど、生の情報を聞き出す事ができます。

ベストなチーム作りをするまではいくつも業者さんにあたって、見積もりを取ってと確かに手間のかかる作業があります。ただ、一度チームができあがってしまうと自主管理といっても手間をかけずに管理ができる部分が多いです。「サラリーマンで自主管理は大変でしょう」とよく聞かれますが、手間がかかる部分がどこかが分かっていれば、力の入れ方や動き方が変わってきて大変な事をなくせると思っています。誰も大変な作業は続けてしたくないですから。。

次回に続く。。クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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退去立ち会いでのトラブル

リフォーム業者さんに退去立ち会いして頂いた際、ガラスの割れの報告がありました。

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退去された方は、ご自身が割ったかどうだか分からないと言われているの事でした。入居した段階で割れていれば、気づきそうなものですが...。ガラスの修復費をお願いするために退去後にお電話しました。すると、「割った覚えがない」「そもそも入居の時には水漏れがあったりして管理が悪い」という風に逆にクレームされてしまいました。(水漏れ等は退去後に水道の元を止めてしまうので、確かに次の入居者が入るまで気づかない事がありますが...)

これまで、滞納等もなくお住まいいただいただけに、さてどう対処したらよいか難しいところです。いったい管理会社さんはこの場合、どのように対処するのでしょうか?もともと敷金もいただいていないお部屋なので、差し引く事もできません。

こんな事もあるので、入居時の確認は必要ですね。入居前に基本的に破損等は当然修復した上で募集しますが、今後は必ず、入居時に物件状況の確認文書にサインをしてもらうようにしたいと思います。

管理のプロからすると当たり前の事だと思いますが、自主管理、これも勉強ですね。
結局、ガラスの修復費用は、退去の方との話し合いで一部ご負担頂く事になりました。

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