空室対策

家具付きモデルルーム登場!

大阪市内の物件で、空室対策本にのっていそうなモデルルーム作ってみました。

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準備したのは、、
・32インチ液晶ハイビジョンTV
・折りたたみベット
・冷蔵庫
・洗濯機

ザクッと費用は6万円です。費用の半分はテレビにかかってます。テレビはサイズが小さくなっても安くならないので置くなら32インチですね。この費用分をリフォーム代で調整し設置してみました。

一応モデルルームとしているので、このまま住んでもらうなら3,000円ぐらい賃料アップをしたいところですが...、シーズン的には早く決まって欲しいところもあるので、交渉次第では同賃料でもいいかと思っています。

効果あるでしょうか?

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リフォームのポイントの探り方

空室を早く埋めるために、どうやって入居者ターゲットを絞り込んだらいいでしょうか?

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大阪の物件は2DKなので、これまで新婚さんが入居することが多かったです。駅からは結構遠いのですが、地元の方で新居としてその立地で探されている方が多いことはわかっていました。そんな中で、ひと部屋だけリフォーム業者さんの提案で1LDKにリフォームしたことがあります。さすがにどの部屋よりも格好いいと思える部屋になりました。

しかしその部屋に入居されたのは、私が募集した中で、唯一の単身の方となりました。1LDKなら新婚さんでも決まると思っていたのですが、単身の方で広めの部屋を探されている方もターゲットになるのだとその時、気づきました。

この経験も結果オーライでしたが、部屋に住んでいただく方のイメージが実際の需要に近ければ近いほど空室期間を短くなるようです。では、どうやって、部屋のニーズを把握するかです。まずは現在の入居者ですね。新婚さん、バツイチのお子さん連れさん、単身者・・・。勤務地や年齢もよく把握しておくと参考になります。そして、一番重視しているのは賃貸の営業の方の話です。以前はやっていたのですが、どんな方が自分の部屋を探されているのかをなるべく詳しく聞き出すことでニーズにマッチできることが多いようです。

大阪の物件は、これまでは新婚さんが多かったわけですが、部屋の環境を考えると新婚さんは選ばないだろうと判断していました。しかし、どんな人がこの部屋を求めているかをちゃんと聞くべきでした。

ちなみに、前の入居者がお部屋を綺麗にお使いだったので、原状回復もいらないぐらいなのですが、次の入居者がなんと新婚さんと言うこともあり、原状回復+アルファの修繕をリフォーム業者様にはお願いをしました。新しい生活を始められるお二人には長く住んでいただきたいですね。

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あっけなく決まってしまいました。

大阪の物件で空いていた1階の暗ーい部屋があっけなく決まってしまいました。

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リノベーションか家賃見直しかと思っていた1階の部屋の入居が決まりました。リフォーム前に決まってしまって、早く決まって良かったことは良かったのですがちょっと拍子抜けです。
しかし、まだまだ自分の物件の部屋に対する認識がまだまだ甘いと反省です。結局自分の価値観、自分が住みたくないなどという評価で判断してはいけないのだとあらためて感じました。

世の中にはいろいろな背景のいろいろな人がいるわけで、賃料がそれなりに安いとか、立地が気に入っているとかあれば、それでいいという人がいるということだと思います。どうしても部屋の需要について主観で、そして憶測で判断しがちです。では、どうすればよいか?

今回は結果オーライでしたが、リノベーションすることが目的になって、高い費用をかけて賃料も下げにくくなり空室が埋められないとか、費用の回収ができないとなると誰もうれしくないわけです。よく考えてみるとそのために以前はやっていたことがありました。
続きは次回です。

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リノベーションの費用対効果

賃料を下げずに、早く空室を埋めるためにリノベーションをすべきかどうかについてです。

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大阪の物件で昨年2階や3階の部屋が空いた時は、賃料の6ヶ月分ほどをかけてリノベーションをしました。2DKを1LDKに変えてみたり、間接照明を取り入れたりして物件価値を上げて賃料の維持を図りました。大阪の物件は、そのエリアではしっかりと礼金が取れるので実質賃料からの持ち出しは2ヶ月~3ヶ月でした。

今回空いた1階の部屋は、退去まで1年半しかなく、退去された方が大変キレイにお部屋を使っていただけたので、壁紙はほとんど汚れておらず、クリーニングだけでも募集できる状態でした。ただ、部屋が暗いという根本問題がありますが...。賃料を維持するために、改善案をリフォーム会社に聞いてみましたが、あまり良い返事がもらえませんでした。

つまり、抜本的なリノベーションにはかなり高額(おそらく100万円前後)になり、かといって小手先の小物や照明で解決できない。おそらく、そういう判断だったのでしょう。オーナー側の心理をわかっているのであえて提案してこないというところです。確かに100万円の見積もりをもらえば、賃料の1年分以上になるためその提案を受けないと思います。

さて、どうしたものでしょうか。

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賃料と入居率

やはり賃料のコントロールは重要です。大阪の2DKの物件で、9月末で1部屋退去が出ました。

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退去された方は、昨年入居で1年半と最近では最も短い入居期間でした。退去連絡があったときに退去理由を確認したところ。。。「部屋が暗く、風通しが悪いため」という事でした。ある程度想像していた事だけにやっぱりという感じでした。

確かに、退去後の部屋に行ってみると、お昼でもかなり薄暗くて自分でもあまり住みたくないお部屋です。今回退去された方も他の部屋に比べて1万円賃料を安く設定していましたが、退去してしまいました。

根本解決しないといつまでも空室になる可能性があるので、いろいろ考えてみました。
1.部屋の間にある押入をブチ抜いて部屋の仕切をアクリルにして採光する。
2.部屋の暗さはそのままに、センスのある照明で雰囲気を良くする。
3.更に賃料を下げる

この中で、3はやりたくない選択肢なので、リフォーム屋さんと1か2で検討したいと思います。あまり時間もコストもかけていられないので早急に決めたいと思います。

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空室対策に思うこと

大家にとって空室という響きほど落ち着かない響きはないです。

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家賃が仮に賃料5万円が3ヶ月空けば15万円!です。ひと部屋だけならまだましです。実は今年の1月には退去予定も含め6部屋が空く状態になることが分かった時は、夜の寝付きの悪いのなんの..。

昨年11月まではほぼ満室で大きな問題はありませんでしたが、不良入居者の出現に状況は一変しました。不良入居者との対決に何とか勝利したモノの、その影響で空いた部屋が3部屋、これまでの経験を駆使して空室対策に挑みました。でも昨年年末はホント厳しい時期でした。空室確認の電話がピタッと止まりました。そのまま年末を越えて今年1月の段階で6部屋の空室が確定した時には、さすがに自主管理をやめようかと弱気になりました。

とにかく2月に部屋が決まらない場合は管理会社を探して任せるにして、2月は徹底的に仲介不動産屋さんに営業活動しました。そして不動産屋さんとの連絡を毎週取りながら一つずつ部屋が埋めていきました。そして忘れもしない3月16日に6部屋目の入居申し込みが入り念願の満室になりました。

引っ越しシーズンに空室対策が有効だったことは確かですが、その時に感じた事は空室対策よりも入居者対策が大事なのだという事でした。空いた部屋を埋めるより入居審査をしっかりとして入居したら退去に繋がるような入居者の不満を作らない事です。

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春の空室対策2

仲介の不動産屋さんに行って、賃貸物件を内見するのに通常2~4部屋ぐらいは見てまわると思います。(夕方の場合は、暗くなってくるのでなので別ですが...)そうすると、仲介業の営業さんが1日に内見に同行できる人数はそんなに多くないわけです。1日に多くても4人ぐらいでしょうか。

どうしてそんなことが分かるかというと、空室確認の電話が入ってから入居申込みが入るまで、だいたい2~4時間ぐらいの時間がかかっているからです。そう考えると、特に引越シーズンは確実に決まりやすい部屋を内見候補にしてもらえると言うことになります。こんなに時間がかかるんだから、まわっても決まらない部屋には誰だってまわりたくないです。

空室対策としては、まずは内見の候補にしてもらえることが必要です。そのためには、決まりやすいであること、事前にしつこいくらいにお部屋のアピールポイントを強調しておくことと、部屋に行ってそれがすぐ分かるものにお金をかけることが必要です。私の場合、以前にも紹介しましたが空室の際、必ず導入しているものがあります。

続きは次回に
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春の空室対策

1ヶ月半の入居付けの活動で、とうとう念願の満室達成しました!

一度入居付けのためにアクセルを思いっきり踏んでいたので、満室達成後も仲介の不動産屋さんからの空室確認の電話が止まりません。積極的に動いていただいている不動産屋さんに本当に感謝です。時には厳しい条件交渉が入ったりするのですが、一度決めていただいた仲介会社様には条件を出してあげたくなります。その時に「広告料は今回は半月分でイイですよ」という風にお互いに信頼関係ができてきます。このような関係は大事にしたいと思います。

いろいろな空室対策があると思いますが、私が考える空室対策で重要視していることは、仲介業者の営業さんが決めたくなる部屋にすることです。賃料設定以上にこの視点に気をつけています。今シーズンは、2月中旬からかなりの空室確認の電話をいただきました。営業さんもおそらくノルマがあるので、広告料が多いことも大事ですが、せっかく内見に入ってもどの部屋を見ても決めてくれないと成績になりません。1人のお客さんに当然ながら複数の部屋をまわって部屋を決めてもらいます。

続きは次回に
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入居シーズン到来3

ようやく、3部屋の入居が決まりました。(*^-^)

数ある物件の中で、本当に決めていただいた仲介業者様には感謝、感謝です。大規模修繕は実施しましたが、まだ問題があります。ただすべての問題にお金をかけていてはキャッシュフローがいつまで経っても生まれません。ある程度のバランスを取りながら入居者募集をしていくしかありません。

例えば3点ユニットなどは、セパレートにするにはひと部屋あたり高額な出費になります。中古物件は宿命として、修繕が必要になってきますが修繕してもせいぜい賃料維持がいいところで、家賃の値上げをしていては今のご時世、空室は埋まらなくなってしまいます。内見が入って決まらなかった理由を聞くなどして優先順位を決めていくしかないと思います。

先日の不動産屋さんの話では、洗濯機置き場が問題だと言っていました。んーっ。。。。いろいろ考えてみましたが、満室までもう一息で、何とか3月中に満室にしていきたいところです。リフォーム屋さんと相談したところ、収納スペースに水道を引っ張って洗濯パンを置く事ができるとの事でした。費用もそれほど高くないので、とりあえずテスト的にひと部屋だけやってみる事にしました。

どうなることでしょうか。
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入居シーズン到来2

神戸の物件は昨年から空いている部屋が数部屋ありました。そして入居シーズン到来なのですが、以前にも書きましたが、入居シーズンは退去シーズンでもあります。先月ひと部屋が退去し、今月さらに...。

恐ろしいです。このまま、全部空室になっていくのではという妄想に駆られ、精神的なプレッシャーがかかります。ただ、そこまで追いつめられなかったのは、以前から予定していた策を実施したからです。(ちなみにこういう事態の時にデール カーネギーの成功本 は役立ちました。)

以前より共有部の塗装が悪く(汚れや劣化によるひび割れ)、高圧洗浄もできない状況でしたので、大規模修繕を1月中に実施しました。本来はもう少し早くやる予定だったのですが、ついつい遅れてしまいました。ただ、やると決まると、入居シーズンに間に合わせるべく急ピッチで実施したため大規模修繕の計画まではブログでご紹介していたのですが、工事の工程をブログでご紹介できませんでした。(すみません!)

とにかく2月から強力な募集をかけています。(と、言っても大したことはしていないのですが、有休を1日取ったくらいでしょうか。)具体的には営業用の販促物(物件概要書+室内画像集)、そして入居者用のオファ(インセンティブ)やチラシ、仲介会社様へのオファと、サラリーマンのマーケティングや営業知識をフル動員して対策しています。

次回に続きます。応援クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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