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2010年11月

リフォームのポイントの探り方

空室を早く埋めるために、どうやって入居者ターゲットを絞り込んだらいいでしょうか?

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大阪の物件は2DKなので、これまで新婚さんが入居することが多かったです。駅からは結構遠いのですが、地元の方で新居としてその立地で探されている方が多いことはわかっていました。そんな中で、ひと部屋だけリフォーム業者さんの提案で1LDKにリフォームしたことがあります。さすがにどの部屋よりも格好いいと思える部屋になりました。

しかしその部屋に入居されたのは、私が募集した中で、唯一の単身の方となりました。1LDKなら新婚さんでも決まると思っていたのですが、単身の方で広めの部屋を探されている方もターゲットになるのだとその時、気づきました。

この経験も結果オーライでしたが、部屋に住んでいただく方のイメージが実際の需要に近ければ近いほど空室期間を短くなるようです。では、どうやって、部屋のニーズを把握するかです。まずは現在の入居者ですね。新婚さん、バツイチのお子さん連れさん、単身者・・・。勤務地や年齢もよく把握しておくと参考になります。そして、一番重視しているのは賃貸の営業の方の話です。以前はやっていたのですが、どんな方が自分の部屋を探されているのかをなるべく詳しく聞き出すことでニーズにマッチできることが多いようです。

大阪の物件は、これまでは新婚さんが多かったわけですが、部屋の環境を考えると新婚さんは選ばないだろうと判断していました。しかし、どんな人がこの部屋を求めているかをちゃんと聞くべきでした。

ちなみに、前の入居者がお部屋を綺麗にお使いだったので、原状回復もいらないぐらいなのですが、次の入居者がなんと新婚さんと言うこともあり、原状回復+アルファの修繕をリフォーム業者様にはお願いをしました。新しい生活を始められるお二人には長く住んでいただきたいですね。

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あっけなく決まってしまいました。

大阪の物件で空いていた1階の暗ーい部屋があっけなく決まってしまいました。

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リノベーションか家賃見直しかと思っていた1階の部屋の入居が決まりました。リフォーム前に決まってしまって、早く決まって良かったことは良かったのですがちょっと拍子抜けです。
しかし、まだまだ自分の物件の部屋に対する認識がまだまだ甘いと反省です。結局自分の価値観、自分が住みたくないなどという評価で判断してはいけないのだとあらためて感じました。

世の中にはいろいろな背景のいろいろな人がいるわけで、賃料がそれなりに安いとか、立地が気に入っているとかあれば、それでいいという人がいるということだと思います。どうしても部屋の需要について主観で、そして憶測で判断しがちです。では、どうすればよいか?

今回は結果オーライでしたが、リノベーションすることが目的になって、高い費用をかけて賃料も下げにくくなり空室が埋められないとか、費用の回収ができないとなると誰もうれしくないわけです。よく考えてみるとそのために以前はやっていたことがありました。
続きは次回です。

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