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2010年10月

リノベーションの費用対効果

賃料を下げずに、早く空室を埋めるためにリノベーションをすべきかどうかについてです。

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大阪の物件で昨年2階や3階の部屋が空いた時は、賃料の6ヶ月分ほどをかけてリノベーションをしました。2DKを1LDKに変えてみたり、間接照明を取り入れたりして物件価値を上げて賃料の維持を図りました。大阪の物件は、そのエリアではしっかりと礼金が取れるので実質賃料からの持ち出しは2ヶ月~3ヶ月でした。

今回空いた1階の部屋は、退去まで1年半しかなく、退去された方が大変キレイにお部屋を使っていただけたので、壁紙はほとんど汚れておらず、クリーニングだけでも募集できる状態でした。ただ、部屋が暗いという根本問題がありますが...。賃料を維持するために、改善案をリフォーム会社に聞いてみましたが、あまり良い返事がもらえませんでした。

つまり、抜本的なリノベーションにはかなり高額(おそらく100万円前後)になり、かといって小手先の小物や照明で解決できない。おそらく、そういう判断だったのでしょう。オーナー側の心理をわかっているのであえて提案してこないというところです。確かに100万円の見積もりをもらえば、賃料の1年分以上になるためその提案を受けないと思います。

さて、どうしたものでしょうか。

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賃料と入居率

やはり賃料のコントロールは重要です。大阪の2DKの物件で、9月末で1部屋退去が出ました。

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退去された方は、昨年入居で1年半と最近では最も短い入居期間でした。退去連絡があったときに退去理由を確認したところ。。。「部屋が暗く、風通しが悪いため」という事でした。ある程度想像していた事だけにやっぱりという感じでした。

確かに、退去後の部屋に行ってみると、お昼でもかなり薄暗くて自分でもあまり住みたくないお部屋です。今回退去された方も他の部屋に比べて1万円賃料を安く設定していましたが、退去してしまいました。

根本解決しないといつまでも空室になる可能性があるので、いろいろ考えてみました。
1.部屋の間にある押入をブチ抜いて部屋の仕切をアクリルにして採光する。
2.部屋の暗さはそのままに、センスのある照明で雰囲気を良くする。
3.更に賃料を下げる

この中で、3はやりたくない選択肢なので、リフォーム屋さんと1か2で検討したいと思います。あまり時間もコストもかけていられないので早急に決めたいと思います。

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