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2010年6月

空室対策に思うこと

大家にとって空室という響きほど落ち着かない響きはないです。

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家賃が仮に賃料5万円が3ヶ月空けば15万円!です。ひと部屋だけならまだましです。実は今年の1月には退去予定も含め6部屋が空く状態になることが分かった時は、夜の寝付きの悪いのなんの..。

昨年11月まではほぼ満室で大きな問題はありませんでしたが、不良入居者の出現に状況は一変しました。不良入居者との対決に何とか勝利したモノの、その影響で空いた部屋が3部屋、これまでの経験を駆使して空室対策に挑みました。でも昨年年末はホント厳しい時期でした。空室確認の電話がピタッと止まりました。そのまま年末を越えて今年1月の段階で6部屋の空室が確定した時には、さすがに自主管理をやめようかと弱気になりました。

とにかく2月に部屋が決まらない場合は管理会社を探して任せるにして、2月は徹底的に仲介不動産屋さんに営業活動しました。そして不動産屋さんとの連絡を毎週取りながら一つずつ部屋が埋めていきました。そして忘れもしない3月16日に6部屋目の入居申し込みが入り念願の満室になりました。

引っ越しシーズンに空室対策が有効だったことは確かですが、その時に感じた事は空室対策よりも入居者対策が大事なのだという事でした。空いた部屋を埋めるより入居審査をしっかりとして入居したら退去に繋がるような入居者の不満を作らない事です。

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日頃の自主管理

入退去がない時は、あまりする事がないので油断しがちです。特に自主管理でやっていて分かった事ですが、一見何もないような時に問題を起こっていて見逃した事が過去ありました。

なので、常に入居者が満足しているか探りを入れておきたいところです。まずは、自転車についてです。放置自転車がないかを確認します。といっても、いつも駐輪場を見ているわけにはいきません。私が取っている方法は、○○○○○ーです。

各部屋に自転車の台数を聞いて台数分○○○○○ーを作って配布します。そうすると、それがない自転車だけをチェックすればいいわけです。これをやっておくだけでかなり放置自転車を減らせます。以前は、いつの間にか自転車が増えて、置き場所がなくなるという事もありましたし、誰かの原付バイクが駐車場の前に停められていて車が出せないという事もありました。

さて、○○○○○ーとは...駐輪ステッカーです。(大した事ないですね)

でも、こんな些細な事が放っておくと退去につながりますから、要注意です。自主管理でなくても管理会社にお願いして駐輪ステッカーを貼ってもらうように依頼するといいかもしれません。
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ついに出ます!大家さんが大事な"税の本"

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例えば、経費だけでも固定資産税、金利の支払い、減価償却費、修繕費、管理会社の管理費、水道光熱費、広告宣伝費、損害保険料、交通費、接待交際費などコントロールの仕方によって不動産からのキャッシュフローが大きく変わってきます。

これらの経費を上手に計上する方法など、実際に一棟物の収益物件を所有されている、「叶税理士先生」の本がいよいよ初出版されます!

「大家さん税理士が教える 不動産投資で効率的にお金を残す方法」

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