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2010年5月

空室対策3

賃貸の仲介業者さんから聞くのですが最近は学生の方が社会人より希望が厳しいらしいです。希望はバス、トイレはセパレートで綺麗な部屋。。親元から初めての1人暮らしで、しかも親が家賃を払うので好き勝手な希望が出せるようです。しかし親も最近はお金がないので初期費用の礼金や敷金が少ない部屋でないと許可しないようで、築古になると家賃を下げても埋まらない部屋が多いらしいです。

神戸の物件は単身者がターゲットです。学生さんもいますが、社会人が多いですね。社会人の方が自分の収入から家賃を支払うので現実的です。家賃が安ければバス・トイレ・洗面が一緒の3点ユニットでも需要があります。

それでも、3点ユニット同士の部屋の競争は厳しく賃料が周りの部屋はかなり下がっています。そうだとしても、大規模のリノベーションなどはお金がかかりすぎるので、ちょっとした小物を使います。なんといっても効果的なのは、電子錠です。合鍵の管理も楽になりますし、内見時の第一印象がかなりよくなります。

私の場合は取り付け費込みで2万5~8千円で電子錠を取り付けていて、シリンダー上の方は鍵交換をしない事にしました。鍵交換すると7000円~1万円ぐらいしますよね。
だから、2回転ぐらいで元々かかる費用も取り戻せます。っと言うか、これで最初の印象が良くなって入居が決まる事が多いですからその効果の方がよほど高いです。1ヶ月空く事を思えば、半月分の家賃ですぐ決まった方がいいですよね。
ファミリー物件では電子錠は採用していませんが、単身向けには今は欠かせない小物です。応援クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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不動産投資は誰のため?

最近は新規物件探しに奔走しています。

物件探しとともに、融資してもらえる銀行を探す事がもっと大事です。どっちが先かと言えば、やはり物件がないと融資審査ができないわけですが、いい物件が出てきた時に銀行とリレーションが取れていないと、融資審査までに時間がかかってしまいます。また、銀行によって融資の基準が違うので、銀行ごとにクセを把握しておくためにも、物件が出る前から銀行にリレーションがある方がスムーズです。

私の場合、投資目的はキャッシュフローをメインで考えているので、融資期間を長くして、手元に残る金額が多い物件を探しています。自己資金を有効に活用するためは、融資比率を高められるように、物件の収益性に加えて積算評価の高い物件を探す必要が出てきます。そのような物件ならば、銀行による融資基準に差があっても、だいたい審査の土台にのってきます。

そうやって必死になって見つけた物件を銀行に持っていって、融資が出れば安泰ではなくて、そこから賃貸経営が始まるわけです。

そしてようやく手に入れた物件が誰のモノ?というと、登記上は買い主ですが、実質は不動産を担保に抵当権を設定している銀行のモノのようなもんです。賃貸の運営のリスクは買い主が負い、銀行は複利で長期間に渡り利子を安定して稼げるわけです。まさかの為に不動産を担保にとって、更に保証会社や連帯保証人も付けて。

実際に売買の決済の場にいると、現金のやりとりはほとんどなくて、通帳に数字が増えたり減ったりしているだけですからね。

不動産投資には自己資金が必要です。最低でも1割ぐらいは用意する必要があると思いますが、銀行の自己資金はこの1割より遥かに少ない自己資本比率で融資できますからそういう意味で、銀行の方が高レバレッジで運用できる、おいしい商売です。

ま、そんなわけで銀行に利用されつつも、こっちもしっかりと銀行を利用したいものです。
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