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2010年3月

春の空室対策

1ヶ月半の入居付けの活動で、とうとう念願の満室達成しました!

一度入居付けのためにアクセルを思いっきり踏んでいたので、満室達成後も仲介の不動産屋さんからの空室確認の電話が止まりません。積極的に動いていただいている不動産屋さんに本当に感謝です。時には厳しい条件交渉が入ったりするのですが、一度決めていただいた仲介会社様には条件を出してあげたくなります。その時に「広告料は今回は半月分でイイですよ」という風にお互いに信頼関係ができてきます。このような関係は大事にしたいと思います。

いろいろな空室対策があると思いますが、私が考える空室対策で重要視していることは、仲介業者の営業さんが決めたくなる部屋にすることです。賃料設定以上にこの視点に気をつけています。今シーズンは、2月中旬からかなりの空室確認の電話をいただきました。営業さんもおそらくノルマがあるので、広告料が多いことも大事ですが、せっかく内見に入ってもどの部屋を見ても決めてくれないと成績になりません。1人のお客さんに当然ながら複数の部屋をまわって部屋を決めてもらいます。

続きは次回に
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入居シーズン到来3

ようやく、3部屋の入居が決まりました。(*^-^)

数ある物件の中で、本当に決めていただいた仲介業者様には感謝、感謝です。大規模修繕は実施しましたが、まだ問題があります。ただすべての問題にお金をかけていてはキャッシュフローがいつまで経っても生まれません。ある程度のバランスを取りながら入居者募集をしていくしかありません。

例えば3点ユニットなどは、セパレートにするにはひと部屋あたり高額な出費になります。中古物件は宿命として、修繕が必要になってきますが修繕してもせいぜい賃料維持がいいところで、家賃の値上げをしていては今のご時世、空室は埋まらなくなってしまいます。内見が入って決まらなかった理由を聞くなどして優先順位を決めていくしかないと思います。

先日の不動産屋さんの話では、洗濯機置き場が問題だと言っていました。んーっ。。。。いろいろ考えてみましたが、満室までもう一息で、何とか3月中に満室にしていきたいところです。リフォーム屋さんと相談したところ、収納スペースに水道を引っ張って洗濯パンを置く事ができるとの事でした。費用もそれほど高くないので、とりあえずテスト的にひと部屋だけやってみる事にしました。

どうなることでしょうか。
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入居シーズン到来2

神戸の物件は昨年から空いている部屋が数部屋ありました。そして入居シーズン到来なのですが、以前にも書きましたが、入居シーズンは退去シーズンでもあります。先月ひと部屋が退去し、今月さらに...。

恐ろしいです。このまま、全部空室になっていくのではという妄想に駆られ、精神的なプレッシャーがかかります。ただ、そこまで追いつめられなかったのは、以前から予定していた策を実施したからです。(ちなみにこういう事態の時にデール カーネギーの成功本 は役立ちました。)

以前より共有部の塗装が悪く(汚れや劣化によるひび割れ)、高圧洗浄もできない状況でしたので、大規模修繕を1月中に実施しました。本来はもう少し早くやる予定だったのですが、ついつい遅れてしまいました。ただ、やると決まると、入居シーズンに間に合わせるべく急ピッチで実施したため大規模修繕の計画まではブログでご紹介していたのですが、工事の工程をブログでご紹介できませんでした。(すみません!)

とにかく2月から強力な募集をかけています。(と、言っても大したことはしていないのですが、有休を1日取ったくらいでしょうか。)具体的には営業用の販促物(物件概要書+室内画像集)、そして入居者用のオファ(インセンティブ)やチラシ、仲介会社様へのオファと、サラリーマンのマーケティングや営業知識をフル動員して対策しています。

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