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2010年2月

入居シーズン到来

いよいよ、シーズン真っ盛りです。大阪の物件はずーっと満室で今のところ動きがありません。やはりファミリー物件は安定しています。ただ神戸の物件は、昨年いろいろあり、、退去が数部屋ありました。そんな中で、なぜか11月頃から空室の問い合わせがピタッと止まってしまいました。そのうち年末も迫って、数部屋がなかなか入居が決まらずに年を越してしまいました。

本来は、ここで賃料を下げて入居をなんとか確保するところですが...。難しいですね。。空室を長くするより家賃を安くしても埋めた方が、良いとよく言われます。空室にしておくと、確かに稼働率となって数字に出ますので大家としての経営力がないと判断されるのも困ります。また、家賃を下げても空室期間が長くなるより、結果的な賃料収入も安定してきます。

しかし、賃料を下げると物件としての価値が下がります。同じ利回りでも、満室想定年収が下がってしまいます。仮に1億の物件で利回り10%、ワンルーム20室として、平均賃料が3,000円下がると、10%物件が9.3%になってしまいます。ただ、結局部屋が埋まらずに空室が長びいて実際の賃料収入が減り、賃料を下げることになると余計悪いのですが...。

そこでこの入居シーズンに、なんとしても満室にしていく必要があります。

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どんな物件を買うべきか

どんな物件を買うかは、どんな投資スタンスを目指すかになりますが、これまでのサラリーマン大家の目線で物件選定するのをそろそろ卒業したいと思っています。

これまでは長期保有、RC、高利回り、30年フルローン(アパートローン)を目指していました。長期ローンなので、融資期間が長ければ、キャッシュフローが出るので長く保有して3~5棟ぐらい所有すれば、自分のサラリーを上回ってハッピーリタイヤみたいな夢がありました。

でも、世の中そんなに甘くなくて、長期保有のリスク、家賃下落と空室の増加、元金返済が増えることによる所得税の増加が容赦なくキャッシュフローを奪っていきます。デッドクロスの計算は理解していても、家賃下落どこまで織り込んで計算しているかです。家賃下落率毎年1%見込むとほとんどの場合でデッドクロスするはずです。更に、敷金礼金ゼロで広告料が2ヶ月当たり前、設備の老朽化による修繕費増加という現実を知ってそんな夢が崩れていく訳です。

フルローンでなくても、9割ぐらい融資によるレバレッジをかけていると、長期保有という考え方に限界が見えてきて、それを回避しようとするとありもしないような表面利回りや積算評価の物件になってきます。例えば築10年以内で利回り13%で積算評価も出る物件。。大都市圏で正常な物件では、なかなか出ない利回りです。

しかし、保有期間を考え直し、木造、鉄骨でもキャッシュフローが出ればしっかり取って転売して売り抜ける。のような方法が出来るようになるとかなり物件の見え方が変わってきます。もっと言えば保有目的はキャッシュフローだけではないので、転売利益が見込むことができれば自分の不動産投資力?が強くなると思います。(但し法人でやらないといけないですが...)

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高利回りでなくても築浅物件がいいかも

どんな物件がいいかと聞かれると、キャッシュフローの出る利回りで12%ぐらい欲しいところですが、この条件で出てくる関西の物件は、一生懸命探してRCなら昭和築か平成1~2年築ぐらいです。(積算もある物件は、なかなか出ませんが...)しかも地方銀行や信金では融資年数は20年以下になってしまいます。それでも、利回りが高く維持費の少ない物件ならキャッシュフローは結構残ります。

最近見る築浅の物件だと、多いのは平成18年以降となり、こちらの利回りは8~9%が多く、それでも融資年数が30年取れるのでキャッシュフローは出ます。(但し、積算が伴わないため融資が出ないことが多いですが..)

問題は出口戦略で、例えば5年後に売却を想定すると(10年後でも良いのですが...)、次の買い手の融資期間は築古だと15年(10年)となってしまいなかなか買い手が現れない可能性大です。それが築浅ならば、まだ30年融資がつきます。

今から5年後の景気は予想しにくいですが、回復してSMBCの融資が再開されれば、築古物件でも積算評価もあり平成築なら融資がまだ20年ぐらいつくので、買い手がいるかもしれません。しかし普通の地方銀行だと、融資期間とれず、多めに自己資金を入れるしかありません。中には法定耐用年数以上に融資期間をのばしてくれる金融機関もありますが・・・。

築古を売却する時は買える人が限られる来るので、売却価格を大幅にさげる必要があるかもしれません。それでも、関西のRC築古物件で利回りが15%もあって積算評価も高ければ、買う人が結構いるのでしょうか?

一方平成18年築RCであればその辺は問題がなく、その他の効用が現れはじめます。築浅物件は部屋が広くセパレートで設備が良く、建物もまだ綺麗な時期なので、家賃下落率や空室率を低く見積もることが出来ます。

じゃあ、優先は築古高利回りより、築浅でムリのない利回り9%(新築プレミアムの家賃から下がったところから9%)の物件があればそちらを優先すべきでしょうか。
この辺の答えは人それぞれ投資スタンスがでるので正解はないのでしょうけれど・・・。

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大規模修繕の竣工!

ずいぶん長い間、ブログをお休みしてしまいました。
もう1ヶ月以上になるでしょうか。大規模修繕業者の選定が終わり、その後は打ち合わせとか検査とかがあり、さらには3棟目探しにと、かなり精力的に動き回った事もあり、ブログは二の次になってしまいました。(すみません!)

そのほかにも、今年に入ってから大家さん仲間との交流も1週間に1回ペースで参加した事もあり、週末は家族サービスと決めてきた割にはあまりできていなくて反省です。やはり家族との信頼関係が合っての収益物件、不動産投資ですから、家族サービスは大切です。

さて、大規模修繕については業者選定についての記事で終わってしまい、その後工事も順調に進みました。工事の過程については、これからは時々テーマとして入れていきたいと思います。実は、本日竣工立ち会いをしてきました。足場もはずれて、すべての作業工程が終了の日だったのです。(過程がないと意味ないですね、すみません。)ブログお休みしていたせいです。
今月も、交流会や勉強会、その他予定が目白押しなのですが、できるだけブログを書いていきたいと思います。

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