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2009年12月

大規模修繕の見積もり

いよいよ各社の見積もりが出そろいました。

各社からのプレゼンはコーディネートをお願いした会社にすべて聞いて頂きました。平日のお昼の時間帯に、見積もりと各社の特徴などの説明があったようです。以前に何度か、説明を頂きましたが各社各様なのでそのへんを整理するためにもコーディネートを依頼したわけです。

今回は、事前に見積もりの仕様の詳細をまとめた基準書を各社に送付してあります。事前の足場組みから下地の処理、外壁塗装のペンキのメーカーや屋根塗装の基準など細かく指定してありますから、実のところ、出てくる内容は全く同じハズです。ただ、それでも各社の見積もり内容には差異が出てきます。そこをコーディネート会社に本当に見積金額内でできるかを確認してもらう作業をして頂きました。

それでも、出てきた見積もりは安いところから高いところまで250万円もの差が出てきました。しかも事前の見込みで一番安いだろうと思っていた業者さんが最も高額だったことはビックリでした。聞くところによるとあまりに詳細の基準書なのでその通りに見積もったところその金額になったとのことでした。

当初、見積金額だけで判断できると思っていましたが、コーディネート会社によるとその企業の体制も実際の工事に影響するとのことで、最も体制のしっかりした業者さんに金額の最終確認をしました。と言うのもやはり結構高かったためです。そうしたところ、もう少し値引きができると言うことになりました。
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大規模修繕計画化3

コーディネートをお願いする会社に行ってきました。

快くカラー選定と大規模修繕のコーディネートを引き受けて頂きました。まさにプロジェクト化してわくわくしてきました。先ずは、以前から何社かにお見積もりをいただいたり大規模修繕をする際には声をかけて欲しいという業者様に連絡をしました。連絡の際にコーディネート会社様に作って頂いた見積もり項目を各社に書面でお伝えをしました。見積期間は1週間、当然コンペ方式であることはお伝えをしています。次の週にコーディネートして頂く会社様でプレゼンをして頂く予定です。コンペに参加して頂くところは4社となりました。発注業者様が決まったら、実際にいつからスタートするか決めたいと思います。

まだ何も決まっていませんが、安く良い修繕ができるようにがんばりたいと思います。
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大規模修繕計画化2

コストを抑えつつ大規模修繕をスムーズにすすめる方法を考えています。

実は、今おつき合いのあるデザインリフォームをお願いしている会社様に、カラーの選定と大規模修繕の管理をお願いすることにしました。カラーコー ディネートはいつものお仕事からたぶん大丈夫だと思っています。あとは、大規模修繕をお願いする業者の選定や施工チェックにも加わってもらうことにしまし た。複数の業者にコンペ形式で見積もりを出してもらうのですが、管理してもらうことにいろいろメリットがあると考えています。どんなメリットかという と...。

1.コンペ形式によってコストを安くできる

2.大家の負担を減らす
合い見積もりを取るには、それぞれの業者にいろいろ話を聞いて的確に修繕内容を伝えて見積もってもらう必要がありますが、複数社に会うとなると結構たいへんです。

3.大規模修繕のノウハウがある
大規模修繕について素人の大家が1人で考えても分からないことが、大規模修繕の経験値のある管理会社に入ってもらう事で、見積もりの修繕内容が妥当か、必要な内容がちゃんと入っているかの判断を管理会社がしてくれます。そして、業者選定時に正しい判断もできます。

4.大規模修繕の進捗チェック
実際の工事進行が見積もり通りに、的確な修繕ができているかチェックに立ち会ってもらう。何をどうチェックするかを事前に決め、工程に応じてチェックしてもらう事ができます。

これだけの作業を素人大家1人ではできません。さて、今後ももくろみ通りできるかまた報告したいと思います。
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大規模修繕の計画化1

前回も書きましたが、大規模修繕するにあたってなかなか見積もりを見比べても判断がつきません。

更に、塗装屋さんが持ってくるカラーコーディネート案、おそらく物件の写真を撮っていろ塗り替えて持ってきて頂いていると思うのですが、イマイチです。このまま、どこかの業者さんにお任せするのが一番ラクなのですが、できあがってイメージと違ったりお金のかけ方を間違えて中途半端な修繕もしたくありません。大規模修繕は1つの物件でそう何度もするものではないですが、できるだけコストを安くして、デザインの気に入るものにしたいと思っています。そこである計画を思いつきました。

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大規模修繕の実施

神戸の物件を大規模修繕する計画です。

しかし、いざ大規模修繕しようと思っていくつかの塗装会社やらリフォーム会社まで連絡を取ってみましたがピンからキリまであり、よくわかりません。見積もりも200万円台から600万円台までの開きがありました。それぞれの会社に見積もりの内容を聞いても、特に高い見積もりを出された業者さまは「ウチはこう違うからこの位の額になる。安い業者は気をつけた方がいいよ」と言われてしまい、そうかもしれないと思いつつ、まさに素人相手にもて遊ばれている感じです。どうやって、業者さんを選んだらいいのでしょうね。

そして、どうせ塗り替えるなら、ターゲットに合わせてカラーコーディネートも考えていきたいと思います。さすがに今年中の着工は難しいですが、何とか早めに実施のメドを付けたいと思っています。
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新築タワーマンションの販売状況2

売れているタワーマンションですが間取りや価格帯はどの位なのでしょうか?購入されている方は、サラリーマンが多いのでしょうか? 早速聞いてみました。

まず新築時は投資用として、もしくはセカンドハウスとして購入される割合が多いそうです。そして引渡し以降2年位で売却され、当初は売り物件が沢山出ますが、やがて実需で売れていくそうです。

間取りや価格帯はタワーマンションの場合、1LDKの2,000万円台価格帯は、主に投資家が購入されるそうです。1LDK~2LDKの2,000万円~3,000万円台の価格帯は、主に単身の女性が購入されているということで、独身OLも将来の事を考えて人生設計している事がしみじみ感じとれます。そして2LDK~3LDKの4,000万円~6,000万円台の価格帯は、サラリーマンや会社役員、が多いようです。ちなみに、超高層の100㎡以上の6,000万円以上の物件を買われる方は富裕層の方が中心だということで、やはりという感じでしょうか。

こんなご時世でも、タワーマンションは実需が堅調で在庫がなくなっていく事には驚きです。ターゲットが明快ですね。 ただタワーマンションといえど、新築物件は足が遅いようで、在庫がどんどんなくなっているのは中古物件だそうです。 大阪市内の梅田や難波などの主要なタワーマンション中古売り物件がほとんど完売のようです。

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新築タワーマンションの販売状況

3棟目購入に向けてある大手不動産屋さんに行ってきました。

面談して頂いた担当者は普段は収益物件よりマンション販売の方が多いとのこと。「そりゃ融資が厳しい中で、いつ売れるか分からない収益物件より分譲マンションの方が確実に売れるからいい」とのことでした。どんな物件の販売をしているかを聞いていたのですが、大阪市内のタワーマンションが結構多いとの事でした。そして、その販売は順調で最近大阪市内にはタワーマンションはかなり建っていましたが、販売できる戸数はもうあまり残っていないとのことでした。

私も大阪市内でサラリーマンをやっていますので、このところあちこちにそびえるタワーマンションにあんなに分譲されて残るだろうと思っていただけに以外でした。以前にタワーマンションお住まいの方に最上階のゲストルームでお酒を飲みながら談笑した時に、きれいな夜景を見ながら「住んでいると半年もすると見慣れるよ」と言われていたのですが、やはり住みたい方は結構いるようです。

確かにホテル並みのエントランスロビーになっているところが多いですから、景気の状況をよそにタワーマンションは人気のようです。

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