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募集条件について

不良入居者の対応について今回学んだ点の続きです。

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物件価値を考えると賃料を高めにして利回りの高い物件にする方が、出口戦略を考えた時にはいいと思います。賃料が高くするには敷金礼金を少なめにすれば、1割ぐらい周りの物件より賃料が高くても決まるようです。しかし、入居の敷居が低い分、入居者の質に問題が出てきます。

以前にブログでも書きましたが、大手の住宅メーカー系でも礼金や敷金がないと荒れている物件が多いとの事で、やはりきっちり払える人の方が滞納が少なく生活態度が良い人が多いようです。

当たり前といえばその通りなのですが、実際には入居者を決めるために、あまりハードルを高くすると空室が増えてしまいます。敷金、礼金を上げる場合、賃料をどの位下げるのバランスが難しいのです。しかし少し賃料を低めにしても敷金礼金を取って、支払える能力の人に入居してもらう事ができれば、初期費用がかかる分長く入居しないと割に合わないため、退去が減り管理が容易になるようです。大阪の物件はそのようにできています。物件を安定的に長期に所有するのであればこちらの方が良ように思えます。

例えば、家賃を5%下げて、1ヶ月分だけ礼金を増やすと、20ヶ月以上住んでいただけると入居者に取ってお得です。しかし、大家にとって損かと言われれば、そうでもありません。退去されれば、2ヶ月以上の空室期間と原状回復にかかる費用(2ヶ月分位)、次の募集時の広告料(1ヶ月位)として5ヶ月分の家賃が消えると覚悟しておく必要があります。(もっとかかる場合も結構あるかも)これを5%の賃料で割ると100ヶ月8年4ヶ月分になります。そう考ええるとやはり長く入居してもらった方がお得です。

今は、できるだけ家賃を上げる事を目指していて、家賃交渉が入ると礼金がゼロになる場合があります。しかしこれからの募集の賃料体系を再度見直したいと思います。敷金礼金はどの程度取れるか賃料をどこまで下げるか、周りの市場環境を見ながら決める必要がありそうです。

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入居者管理」カテゴリの記事

コメント

募集内容は難しいですね~
初期費用を上げて優良入居者さんに入っていただくか?
初期費用を下げて空室を埋めるか?
正直、空室は埋めたいけれども優良入居者さんに入ってほしい!ジレンマに苛まれますよね~

投稿: りょう | 2009年11月14日 (土) 15時22分

関西大家の会では、初めまして!

目指せ!金持ちリーマンと申します。

何事もバランスが大事ですね!

投稿: 目指せ!金持ちリーマン | 2009年11月16日 (月) 00時08分

りょうさん

ジレンマありますね。でも今は少しでも優良な入居者が欲しいです。。

投稿: Bee | 2009年11月16日 (月) 10時25分

金持ちリーマンさん

コメントありがとうございます。これを機によろしくお願いいたしま-す。

投稿: Bee | 2009年11月16日 (月) 10時27分

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