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2009年11月

年度末に向けての節税対策2

節税するにはいくら利益が出ているかを把握する必要があります。

そのためには、帳簿の処理を随時やっておく必要がある訳ですが、どうしても処理が年末だったり、もっと言えば確定申告ギリギリだったりします。これでは節税どころではないのは分かっているのですが...。実際前年の申告資料作るのは今年もギリギリでした。でも、年度末の決算仕訳までしないと利益額が見えてきません。なので、今年は12月上旬には全部入れてしまいたいところです。

さて、経費として計上するものは、修繕費の他に宣伝広告費を考えています。不動産投資で広告費と言えば入居者の仲介時にお支払いする広告費がほとんどだと思いますが、今考えているのは現在空いている 駐車場の「空きあり」看板作成です。(広告費でなく販促費?)先日入居者以外にバイクの申込がありましたから、味をしめて入居者以外の方に駐車場を使ってもらえば収益アップできるので、もう少し空いていることを目立つようにしたいと思っています。 この他に広告宣伝費としては物件のホームページを作ることです。ただ、ここから入居希望者が入ってこれる仕組みができないとお金が出ていくだけで意味がないですよね。

もう一つ、節税対策として使えそうなのは小規模企業共済です。個人事業を廃業したり会社等の役員が役員を退職した場合に掛金に応じた共済金を受け取れるというものです。事業主または役員個人が加入し掛け金が全額所得から控除されます。しかも掛金は月額1,000円から70,000円までの任意の金額を設定でき、最大で年間840,000円が落とせます。問題はサラリーマンの場合は適用できない事ですよね。でも、適用できる場合もあるようです。適用できる方法をブログでは書けませんが、適用されるとおいしい節税になりますよね。

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年度末に向けての節税対策

たまたまメールをいただいていた税理士さんに不動産投資の相談をしてきました。

今年も残すところあと1ヶ月あまりとなりました。そろそろ今年の利益確定に向けて最終の調整をしていきたいところです。節税で今からできるところを見直しています。前年は物件を買いましたので、費用計上は十分すぎるほどありました。今年は物件が買えていませんので、その分しっかり利益が出てきます。

利益を出さないと次の融資を受ける時に銀行評価が落ちます。ただ、利益が出すぎると税率が上がったりして、来年になってから負担が増えてキャッシュフローが苦しくなりますので、来年使う経費で今年にまわせるものは今年使ってしまいたいと思っています。(来年は3棟目を買って経費が出る予定です。)

先ずは、修繕費です。大規模修繕ができたらいいなと思って税理士さんに相談してみたのですが、今からやって年内にすべて終わらせてしまうのはなかなか難しいのでやめた方がよいとのこと、工事の途中までを計上できるか聞いてみましたが、修繕の完了が来年になるのなら費用計上が難しいとの事でした。せめて足場代だけでも..と食い下がりましたがやめた方が良いとの判断でした。今年中に終わらせる事ができれば良いので、まとめてやる必要のない小規模な修繕をやりたいと思っています。

キャッシュフローに影響がないようなやり方があれば、いいのですが...。そんな方法はさすがの税理士さんも教えてくれませんでした。でもヒントはいただきました。

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日常清掃のおばちゃんの会話

本日電車に乗っていたら、3人の大阪のおばちゃん達が乗り込んできました。
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本を読んでいたのですが、何気なく聞こえてきた会話の内容から、どうも賃貸マンションやオフィスビルで働く掃除のおばちゃん達のようでした。仕事の内容について、どんな清掃が大変だとか、時間がかかる場所の話とかでした。

なるほどと思ったのは、タオル雑巾の支給が3枚ぐらいしかないのでやりにくいという話でした。10枚ぐらいあれば、窓用などを分けたりできて綺麗にできる。だから、足りない分を自宅から持ってくる事もあるとの事でした。なぜかというと「自分が仕事で使うモノやから、使いやすい雑巾でやって、窓などは手垢ひとつないようにしてんのよ。古いタオルは棚にたくさんあるんやけど、新しいタオルの方がやりやすいやん。」「私なんか、入り口に飲食店があって、そこは本来私がする必要はないのだけどそこが臭いのよ。入り口はみんなが通るから水まいて掃除してるんよ」etc...こんなやりとりがありました。

普段、掃除をしていただいている方がどんな方かはあまり知らないと思いますが、誇りを持って仕事をされているのだと実感しました。私のマンションをお掃除している方も、いつもしっかり掃除していただいていて本当にありがたいです。特に神戸の物件はシルバー人材センターにお願いしているので、掃除用具はこちらで準備しておく必要があります。雑巾ひとつで気持ちよくお掃除していただけるのですから、今度からちょっと多めに準備しておきたいと思いました。

余談ですが、あまり真剣にお話を聞いていたのでおばちゃんと目が合ってしまいました。何食わぬ顔で中吊り広告に目をそらしましたが、「おばちゃん!、いいお話を聞かせてもらってホント感謝です!」応援クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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ある地銀に行って来ました。

全体に融資が厳しいですが、石川県に本社のある地銀に行って来ました。

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ホームページにはアパートローンが掲載されているので行ってみました。融資の若い担当者が2人に、普通に話をしたのですが、どうも話が通じません。逆に収益物件についていろいろ質問されてしまいました。「だいたいこれぐらいの物件で利回りはこのぐらいあります。」担当はへーっと言う感じで、あまり知らない様子。一通りプレゼンして帰ってきたのですが、難しいだろうと思っていたら、やはり融資は難しいと の返事が来ました。

後日資料を返してもらう時に、副支店長が同席されたのでいろいろ質問してみました。すると評価はキャッシュフローより担保評価を重視、しかし積算 評価が高いことより、その地銀本社のある立地なら評価が高いという説明で、単に積算評価だけでもないようなので、基準がよく分かりませんでした。さらに理由について少し説明してくれましたが、私が自宅を持っていないことも理由のようでした。地主が所有の土地に収益を建てる事が前提のアパートローンのようで、貸す気なしとわかりました。

いろいろな金融機関さんがあるので、あまり深く考えずに貸してくれる金融機関さんを捜したいと思います。応援クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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おいしい収入

以前に神戸の物件で駐輪場の拡張を行いました。

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拡張のために物置小屋の解体や金網の撤去、駐輪スペースに白線を引いたりしていたのですが、その後マンション居住者以外からの駐輪の申し込みがありました。大型バイクで自分の自宅付近には置くところがないという事で不動産屋さんに問い合わせがあったみたいです。

入居者以外から駐輪代が入ってくるとは思っていなかったのでおいしい収入です。そして、入金も面倒という事で数ヶ月分まとめて入金していただきました。やあー、本当にありがたいです。入居者なら新しく買っても今はお金を取っていなかったのですが、今後バイクを新たに買った場合は駐輪代をいただこうかとも思いました。例えば近隣の住宅にチラシもまいたら駐輪申し込みがもっとあるかもしれません。それなら駐輪場を拡張した費用が収益UPで回収できるのでやってみようかと思っています。

駐輪場の拡張は入居者向けに行った事を思えば、固定費がかからずまるまる利回りを上げてくれる収入は本当においしいです。

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関西大家の会に行ってきました。

新発足の関西大家の会に行ってきました。

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既に物件をお持ちの方も持っておられない方も合わせて、総勢50人以上が集まり中身の濃い会でした。この会を主催して頂いたゴンさんには本当に感謝です。参考になるお話しがいろいろお聞きする事ができて良かったです。

物件取得のスタイルはみんなそれぞれですが、何かオーラというかエネルギーというか不動産にかける意気込みをそれぞれの方に感じました。この融資が厳しい時期に9月から2棟も購入されている方なんかもおられて凄い方がたくさんおられるという感想でした。共通はそれぞれみんな楽しみながら実践されているという事でしょうか。確かに、楽しくないと続かないですしね。

お知り合いになったかたとのつながりを大事にしたいですね。いい刺激をもらって、力が湧いてきた感じです。応援クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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募集条件について

不良入居者の対応について今回学んだ点の続きです。

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物件価値を考えると賃料を高めにして利回りの高い物件にする方が、出口戦略を考えた時にはいいと思います。賃料が高くするには敷金礼金を少なめにすれば、1割ぐらい周りの物件より賃料が高くても決まるようです。しかし、入居の敷居が低い分、入居者の質に問題が出てきます。

以前にブログでも書きましたが、大手の住宅メーカー系でも礼金や敷金がないと荒れている物件が多いとの事で、やはりきっちり払える人の方が滞納が少なく生活態度が良い人が多いようです。

当たり前といえばその通りなのですが、実際には入居者を決めるために、あまりハードルを高くすると空室が増えてしまいます。敷金、礼金を上げる場合、賃料をどの位下げるのバランスが難しいのです。しかし少し賃料を低めにしても敷金礼金を取って、支払える能力の人に入居してもらう事ができれば、初期費用がかかる分長く入居しないと割に合わないため、退去が減り管理が容易になるようです。大阪の物件はそのようにできています。物件を安定的に長期に所有するのであればこちらの方が良ように思えます。

例えば、家賃を5%下げて、1ヶ月分だけ礼金を増やすと、20ヶ月以上住んでいただけると入居者に取ってお得です。しかし、大家にとって損かと言われれば、そうでもありません。退去されれば、2ヶ月以上の空室期間と原状回復にかかる費用(2ヶ月分位)、次の募集時の広告料(1ヶ月位)として5ヶ月分の家賃が消えると覚悟しておく必要があります。(もっとかかる場合も結構あるかも)これを5%の賃料で割ると100ヶ月8年4ヶ月分になります。そう考ええるとやはり長く入居してもらった方がお得です。

今は、できるだけ家賃を上げる事を目指していて、家賃交渉が入ると礼金がゼロになる場合があります。しかしこれからの募集の賃料体系を再度見直したいと思います。敷金礼金はどの程度取れるか賃料をどこまで下げるか、周りの市場環境を見ながら決める必要がありそうです。

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入居者選定について

不良入居者の対応について今回学んだ点を整理してみたいと思います。

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今回は、入居者選定について。

そもそも、入居者を間違わなければまず問題は起こりません。これまでは滞納がない入居者の視点で保証会社の審査が通ればOKと思っていました。しかしそれよりも共同生活でルールがちゃんと守れる人、周りに配慮できるだけの人格があるかが大切だという事です。

ですが、人格とか会ってもいないのに分からないですよね。専業大家でもないので、あいにいく訳にも行きません。自分で面接できないケースがほとんどですから、別の手段で推し量るしかありません。最近思うのは、本人写真を 先ずは見る事だと思います。スナップ写真や携帯電話の画像でいいので送ってもらいたいと思います。人は外見では分からないと言いますが、今回の方を含めやはり外見はキッチリしている方がリスクヘッジになると思います。

写真は今までも送ってもらっていましたが、契約書と 同封でした。契約後なのでどんな方が住まわれるかせいぜい顔が分かる程度でした。これからは是非、事前に確認したいと思います。すぐに入居したいという人は注意したいと思います。来週から入居したいとか急ぎの場合は、なぜ急ぎなのかを詳しく確認したいところです。

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受水槽の不良

大阪の物件で水道局の方が水質の点検をしたいという事でしたので鍵を預けてしてもらいました。

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毎年してもらうのですが、検査の報告時、本来開いているバルブが閉まったままになっているとの事で連絡が入りました。何のバルブかがよく分からなかったのですが早速、受水槽の清掃をお願いしている業者さまに点検をしてもらいました。すると受水槽の中を説明するために手書きの図解と見積書が送られてきました。

なんでも、受水槽内にボールタップという「浮き」がついていて、これで水位を検知して受水槽に水が送り込まれているらしいのですが、本来は電極による水面検知によってバルブの開閉がされるべきものだそうです。つまり、電極の検知とボールタップの2つの検知が動作していなければならないところが、ボールタップしか機能していないらしいのです。

どうも、そうとう前から現状のボールタップのみの水位検知になっているらしく、改修するには20万円以上かかるとの事でした。おそらく前の所有者が故障したのを応急処置で放っておいたらしいのです。中古物件が老朽化によって部品の交換をするのは分かるのですが、今回の件は人為的に修理がされていない事が原因でした。

とは言え、直さない訳にもいかないし、問題が起こらずコストを抑えられる改修案がないか業者さまにお願いする事にしました。

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買えない物件

すごいいい物件情報が入ってきました。

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物件価格は1億6千万円 RC 利回り19.7% 築19年 積算評価は2億円以上!の物件です。
さらに、フルローンで借りられるのです。実はこの物件は、任売になっていて銀行の管理下にあるため、価格の交渉はできませんがフルローンはお墨付きです。どうでしょう。ものすごく好条件の物件なので、思わずその場で買い付けを入れそうになってしまいました。

先ずは、現地確認で物件を見ます。しっかりした作りでやや修繕は必要ですが、全面タイル張りで、物件もいい感じです。あえて難点を言えば、駐車場がないので近隣から借り上げている事でしょうか。

しかし、シミュレーションをした結果、買えない物件でした。っというか、買ってはいけない物件でした。最大の難点は、融資期間が15年しかつかない事です。(融資期間も指定でした。)税前のキャッシュフローは当初500万円以上出ますが、所得税と住民税を引いたキャッシュフローでは5年目以降マイナスのキャッシュフローになってしまいます。

そもそも所得が高いから?と思って、この物件以外の所得を100万円にしてみました。しかしそれでも、9年目以降はマイナスになってしまいました。結局この物件は、15年返済のためはじめから元金返済が900万円以上になっていました。キャッシュフローが500万円前後では、減価償却をしたあとでも、元金返済でキャッシュが間に合わず、見かけの利益が出過ぎてしまい税額が高額になってしまったようです。

買ってしまったあと数年後黒字倒産するが想定される訳で買い付け入れなくてホッと言う感じです。未練はありましたが今の自分には買ってはいけない物件だと判断し、不動産屋さんにお断りの連絡を入れました。

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またしても、不良入居者

10月末で不良入居者がようやく退去しました!

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しかし、いよいよ明日退去という日が大変でした。

別の入居者から電話がありました。

入居者:うるさいんですけど・・・。

私   :○○号室ですか?

入居者:そうです。

私   :そうですか。本当にご迷惑をおかけしてすみません。明日退去しますので...。

入居者:そうなんですか。わかりました。

こうして、何とか治めたのですが、前日までうるさいとなると本当に退去してくれるのか心配になってきました。2~3時間して、また電話がありました。

入居者:うるさすぎるので、明日退去にしても何とかしてください!

私   :分かりました。

こうなったら、なんとしてもうるさいのを止めさせないいけません。さっそく現地に直行しました。ただ、かなりの人数が部屋に入っているようなのでなんと言おうかとかなり考えながら行きました。(逆ギレされて明日退去しない事になってもよけい困る。)

現地について、外から部屋の様子を確認(1階じゃないので見えません)。あきらめて、そーっと階段を上っていくと話し声が聞こえてきました。誰かが外に出てきている様子です。(やっぱり引き返そうかな)一瞬足が止まりましたが、そのまま階段を上っていきました。部屋の外には3人ほどがいました。その前をすたすたと通り抜けて部屋の前で「○○さんいますか?」と室内の人間に聞いてみます。

廊下の連中が「誰?」と言っているなか無視して部屋の中を見回すと、以前に部屋に来ていて覚えていた女性が「大家さん」と声をまわりにかけています。その女性がまわりを仕切るように、「本人はまだ仕事から帰っていません。」と説明してきます。本人がいない中「大勢でうるさくしないように」と言うと、周りのざわつきをおさめるように「わかりました、わかりました」と言っています。

そのうち外に出ていた連中が帰る途中だったらしく階段を下りていきました。騒音の大半は、本人ではなく、部屋に勝手に上がり込んでいる連中のようでした。いずれにしても、これで何とか静まったようです。しばらく現地にいて本人が帰ってきたところで再度訪問しました。本人は素直に「今から引っ越しの準備をします。」と言っていました。静かになった事を確認してから現地から引き上げました。

翌日午後、立ち会い業者様から完了の連絡が入りすべて終わりました。ホッー

ホント、いい勉強になりました。応援クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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