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2009年10月

プロの知識

新しいリフォーム業者さんとお会いしました。

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なんと、以前のブログ記事にコメントを書き込んでいただいた方で、サラリーマンをやっている会社近くの喫茶店でお会いしました。以前ブログでリフォームをやってくれる業者様募集の記事を見ていただいたようで、「是非うちを使って欲しい」と言う事でした。

そんな話をしているうちに、以前は大手管理会社で物件の管理もやっておられたということで、最近記事にしている不良入居者についてや滞納など苦労話も含めていろいろプロの経験をお聞きする事ができました。

多くの物件管理をしてこられての感想で一番参考になったのは、敷金礼金がゼロの物件は入居者の質が悪い確率が高いという事でした。入居が簡単な物件は、ゴミ出しなどのマナーを守られない事も多く周囲の金網なんかも穴があいていたり物件自体が汚くなりやすいとの事でした。

また、アパートやマンションをウイークリーマンションとして貸していると、退去時に普通の入居以上に汚れや破損も多いとの事でした。これも入居時のハードルが低いという事と関係があるのでしょうか?

そんな話を聞くと、初期費用を安くして賃料を高めに維持する事よりも、初期費用として敷金や礼金を多少なりとも取っておいた方が、確率的に不良入居者が入りにくいということのようです。あくまでもバランスが大切ですが、トラブルの少ない入居者を確保する意味で参考になりました。

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不良入居者と直接対決

不良入居者の部屋に行って来ました!

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部屋の前のインターホンを「ピンポーン」と鳴らす時は、ちょっと緊張しました。それこそ「大勢いたら、どうしましょう」ですよね。部屋の鍵が開いて、入居者さんがドアを開けて「どうぞ」と促しました。

意を決して中に入った時、本人含めて3名いましたが、次の瞬間、連帯保証人がいないのでは?と思いました。中には彼女と友人1名?と思ったのですが、その彼女と勘違いした方が連帯保証人の母親でした。勝手な勘違いでしたが、30代の若い母親だったので、一人暮らしの入居者さんの母親にはさすがに見えませんでした。(ちなみに友人と思った方は本人の弟でした。)

座るなり話を切り出しました。でも直接対決と言うほど険悪なムードではなかったです。何から言おうかと会う前は、ずーと考えていました。あまりこちらが強気に出てスネられてしまっては話がまとまらず、長びいて余計大変なる。ここは、大家も近所もみんな困っているという事を言い続けることにしようと決めました。後は、相手の出方次第で、

a.この場で契約解除を取り付ける。
b.書類を渡して契約解除を促す。
c.次回もう一度苦情があれば契約解除に合意してもらう。

のいずれかで決着するつもりでした。

そんなに長い時間しゃべったつもりはなかったのですが、こちら主導で入居者さんの部屋を出るまで1時間を要しました。結果はその場で契約解除に合意して署名と印をもらいました。そして、できるだけ早く引っ越し先を探して出てもらう事になりました。入居者本人は茶髪ですが、きちんとしゃべりが出来てどこにでもいる感じの青年でした。やはり取り巻きの友人に問題があるのかなと思いました。

まだ、完全に退去するまでは気が抜けませんが、まずはひと段落といったところです。

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不動産投資仲間との飲み会

先日、久しぶりに不動産投資をされている皆さんにお会いしました。

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昨年から時々お会いしている皆さんと飲みに行きました。もう何度も一緒に飲みに行っているので気心が知れた仲間です。さらに新しくはじめての方が3名加わって楽しいひとときを過ごしました。利回り20%以上の物件の話題やRCと木造の投資方法などの話も出てきて、同じ関心を持った人たちとお話しするのはとても楽しく、気づいた時にはちょっと飲み過ぎてしまいました。

不動産について思いっきり話せる時間は、サラリーマンをしながら不動産投資をする身にはとても貴重です。仕事の人たちと不動産の話する事はないですからね。同じ境遇の人たちと実感を持ってお話しするのはストレス発散になります。

そんな事もあって、気づいたらもう終電も終わっている時間でした。車で送ってもらえるという事で気を抜いたとたん、、ううっ!気持ち悪るっ。せっかく乗せてもらった車から降りて少し休憩して落ち着いてからタクシーで帰りました。

ご一緒した皆さんには、ご心配をおかけしてしまいました。でも楽しかったので、またいきたいと思います。クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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不良入居者と会う2

また、不良入居者に会いに行くことにしました。

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今回は、直接行く前に連帯保証人の家がそれほど遠くないので、先に連帯保証人の家に行く事にしました。PCと携帯のgoogleマップを使って、確認しながら現地まで行きました。
部屋はマンションの4階にありました。呼び鈴を押して出てくるのを待ちます。・・・3回押して出てこないと思ったら、「はい」と言う声とともに玄関に出てきました。「○○さん」のお宅ですか?・・・

返事は「違います!」

どうやら、連帯保証人は契約書の住所に住んでいないようです。その後、本人の部屋にも行きましたが、また仕事中との事でいませんでした。(本人以外はいました。)

最後の頼みは、連帯保証人の勤務先です。本人の会社と同様に怪しまれないように、こちらの身分を明らかにして電話を代わってくれるように頼みました。しかし、只今不在との事。。居留守のような気もしたので、携帯に連絡して欲しい事と、お電話頂けなければ明日の朝もう一度会社の方に連絡すると伝言を電話に出た方にお願いをし電話を切りました。

その5分後、連帯保証人から連絡がきました。本人と連帯保証人と3人で会いたい事を伝え、日時を指定して電話を切りました。やはり、勤務先への電話は効果絶大です。本人を含め連帯保証人も勤務先はしっかり確認しておいた方がイザという時に役立つと感じました。

さて、ようやく連絡が取れました。次回はいよいよ直接対決です。

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不良入居者に会う

不良入居者への対応が遅れれば、その周りの入居者が退去してしまいます。

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入居者の苦情は2件以上から入っています。また、騒音だけでなく、たばこの吸い殻やゴミのポイ捨てなども発生してきていました。最初から、敵対関係にならないように話しをしたいと思っていました。

さっそく、部家のチャイムを鳴らして直接訪問しました。しかし、出てきたのは本人ではありませんでした。「誰?」(心の声)。。どうやら、友達らしく部屋の中には数人がいました。そして、本人は仕事のためいないとの事。入居者以外に何を言っても解決しないのでそのまま変える事にしました。

しっかし、これでは本人が知らないところでも騒がしくうるさくなっていそうです。せっかく話が進展すると思っていたのに残念でした。それでも、このまま放っておくと周りの入居者が困ります。会えるまで、会いに行くしかないかと思っています。

しかし、ここまで来ると法的な対処の準備をする必要がありそうです。この手の不良入居者ははじめてなので、対処が遅くなってしまいました。

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不良入居者の対応開始

最初の頃は、騒音の事で電話を入れると素直に謝っていました。

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しかし3度目の注意をしようとした時から、電話に出なくなりました。最初は、仕事中なので出られないのかとも思いましたが、留守電に連絡を欲しいと伝言を残しても連絡が入りません。明らかに居留守を使っています。また、書面でも注意を促しました。しかし本人がどう思っているのかを確認するために直接話をする必要があります。

勤務先電話しても連絡が取れませんでしたが、しかし話が繋がってきました。仕事を辞めた頃から騒音が激しくなっているようです。連絡が全く取れないので、さすがにここまでくると、賃貸契約の解除をしてもらうしかありません。

電話連絡がダメということで、仕事帰りに直接訪問してみる事にしました。
さて、これからどのような対処をしたらよいのでしょうか。応援クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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不良入居者が再活動

いつかそんな入居者さんに出会うと思っていましたが、ついにやってきました。

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8月頃に騒音等のクレームが入っている不良入居者が、再びうるさくなってきているようです。一時期は、苦情もなくなり気を付けているのかと思いましたが10月に入り複数の入居者から苦情が入るようになりました。

その入居者の部屋がどうやら「たまり場」となって、頻繁に人が出入りしてかなりの騒音を出しているようです。さっそく本人に連絡を入れますが今回は電話にも出ないようになってきました。次に、連帯保証人の親にも連絡を取りますが、親も親で電話に出ないです。

しかしこのままでは、解決しないので何が何でも連絡を取りたいところです。次は本人の勤務先に連絡することにしました。勤務先にまで電話するのはあまり気が進みませんでしたが、やむ得ないため連絡を入れました。すると、なんとも2ヶ月ほど前に辞めたとの事でした。「えーっ!」と言う感じでしたが、勤務先の方の話によると急に来なくなったとの事でやはり本人の生活態度には相当な問題がありそうです。

さて、この不良入居者は大変そうです。どう対処しましょうか。応援のクリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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駐輪場増設計画その後

だいぶ、更新するのが遅れてしまいました。
さて、収益をアップできるか入居者満足維持かというお話しの続きです。

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ようやく駐輪場の拡張がほぼ終了しました。駐輪用にステッカーを発行しているのですが、いつの間にか自転車が増えて全体の台数を把握するのが大変です。ただ、申請していない自転車には張り紙で対応して無駄なスペースを減らしたいと思います。そしてスペースを有効に使うためにバイクの駐輪の場所指定をする事にしました。人間誰しも、一番ラクな場所に置こうとしますから。なのでバイクの持ち主に直接電話をして置き場所の移動をお願いし、駐輪場や車庫の前に白ラインを引きました。

これまでは車の車庫前に原付が留まっていて駐車スペースとして利用できなかった状態ですがこれで大丈夫そうです。原付バイクが場所を守ってくれるかが鍵ですが、車がもう一台留められるスペースができつつあります。毎日見に行く訳でもないので、あまり強制してルールが守られないと意味がないので、所定の場所に置かない入居者さまにはお手紙とお電話を少し続けたいと思います。もう1台分の車の駐車スペース確保までもう少しです。

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