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2009年9月

収益力アップか、入居者満足度か

ただ今、悩んでいます。。駐車場を増やして収益力をあげるかどうか。

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神戸の物件の駐輪場がいつも出し入れがしにくかったため、邪魔だったフェンスを取り外しました。これで、自転車やバイクの駐輪が便利になりました。さらに、建物裏の空き地も駐輪場にするために物置小屋を取り壊し、かなりのスペースを確保できました。

原付バイク6台分ほどのゆとりができたので、車の駐車スペースを1台新たに新設しようと思いつきましたが、実際に測ってみると車1台分を確保すると駐輪スペースがやや不足するかもしれない事が分かりました。また、建物裏が駐輪場だとお願いしても面倒だと不満が出るかもしれません。

それでも不満に感じないように対策できて、うまく駐車場のスペースを1台確保すると収益力アップにかなり貢献してくれます。また、時間とともに賃料収入が減るリスクがある中で、収益力をアップできる方法を工夫して取り組んでいきたいと思っていますが、入居者満足を低下させて、退去が増えたりすると本末転倒です。今回の工事は、小屋の撤去の他に水道管の移設や道路との溝を埋めるグレーチングの取付等の費用もかかっているので、つい無理したくなるのですが慎重に考えたいと思います。

何かよい方法を見つけるため、しっかり悩んで解決したいと思っています。

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営業活動の成果?

今週は大型連休で家族旅行を楽しみました。

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夏の段階では、この5連休をどう過ごそうかを全く考えていなかったのですが、せっかくのお休みなのでどこかに行く事になりました。そして今回は関西からちょっと足をのばして秋吉台まで行ってみる事に...。

一泊はキャンプ場で過ごす事にして予約済だったのですが、さすがに山口県一泊二日は辛いので、連休前夜に探し始めました。半分ダメもとで電話してみたのですが、3件目で部屋が見つかりました。場所は山口市内の湯田温泉。。家族4人で和室1室一人素泊まり3000円、子ども1500円と超格安。。

さて、物件の管理についてですが、旅行に出発して高速を走っている間に神戸の物件の入居者から電話がありました。そこでリフォームをお願いしている親方にさっそく電話で対応依頼。。キャンプ場についてから、空室確認の電話が入り、先日キャンセルになったお部屋がある事を伝え...。テントを張り終わって夕飯の準備をしている時に、再度電話が入り入居申込が入りました。今回は保証会社も通り、何とか入居が決まりました。(キャンプ場でも携帯の電波が入るところがいいです!)

連休中はきっと決まらないかな、っと思っていましたが、先日の営業の成果かあっさりと決まってくれました。営業活動は10社以上を回りましたが、結局今回は以前決めてくれた業者様でした。でも、こればかりはどこから入居申込があるか分からないのでやはりある程度の件数をまわるしかないです。大阪の物件も、ほとんどリフォームが終わっているはずなので、営業活動に力を入れていかないと行けないです。

ちなみに、旅行2日目は1本の電話もなく...。電話がないのも寂しく、大阪の物件からも内見の電話が欲しいです。

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大家の営業力3

営業さんの前でお話をしていると、先ほどから何度か見かけた方がやはり不動産屋さんに来られています。

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ある不動産屋さんでそれが他の不動産業者さんである事が分かりました。つまり空室情報を各お店に私のように案内してまわっていのです。資料はさすがプロの資料ですから、きれいな文字で整えられた物件概要書になっているようでした。しかし、いずれかの物件のアピールをするわけでもなく、挨拶だけして資料をお いていくだけのようです。

日常業務ですから、受け取る側もご苦労様といった感じです。でも、FAXではなくわざわざ立ち寄って配布されているようです。たくさんの新しい空室情報が毎日いろいろな業者さんからまわってくるのだと思うと、やはり自分の物件に注目してもらうためには、しっかりとしたリレーションをとれるようにならないといけないと思いました。

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大家の営業力2

大家の営業活動をラクにするコツは不動産屋さんのセールスさんの名前や顔を覚える事です。。

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営業する上で人の名前や顔を覚えていて名前で話しかけるとすごく効果があります。前回会った時の事を覚えていたり以前に名刺交換した事を伝えると1歩相手に近づけ ます。しかし、実は私はこの名前と顔を覚えるのが極めて苦手で、以前にお会いした人であるかどうか覚えていられません。何度か電話で空室確認をいただいた方は覚えているのですが、その差がその後の会話に歴然と出てきます。

でも、実はこれも意識の問題だと気づきました。なんとなく初対面だから話しづらいとか、以前に会った事を思い出せたから話しやすいとか自分が思いこんでいただけのようなのです。なので、訪問2件目以降は、すべての方が以前にお 会いした方だとイメージしてお話をするようにしました。そうすると、やはり話の中身が少し変わってきて、そして滞在時間が長くなってきました。何件かまわっているうちに、面談した営業の方の自宅の話になったりとはじめてお会いした方とも深いお話ができました。

営業はそんなにイヤではないのですが、初めての方やリレーション取れていない方と話するのは結構エネルギーを使います。午後だけで、11件ぐらいまわったでしょうか?まわっているうちにある事に気づきました。
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大家の営業力1

神戸の物件の空室対策で営業してきました。

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先日ひと部屋決まるところだったのですが、その後の家賃保証会社の審査が通らず入居が流れてしまいました。家賃保証会社の審査が通らないとなると自主管理大家としてはやはり入居いただくのはリスクが高いです。なので再度、入居者の募集活動再開です。今月末にまた退去の連絡が入ってきましたので、ここは気合いを入れて直接訪問の営業活動をする事にしました。サラリーマンの仕事を半日お休みして不動産屋さんまわりです。

何度か不動産屋さんをまわるために平日にお休みを取った事があります。空室が出るタイミングでですが、年に3回程度でしょうか。4ヶ月に1度ぐらいのお店まわり?で空室が埋まってくれているのでラクなもんですが、今回はうまくいくでしょうか。さて、営業といっても空室案内をするために不動産屋をまわるわけですが、今回の営業活動にはテーマがありました。それは、1件の滞在時間をできるだけ取る事です。

そして1件目に気合いを入れて突入すると...、接客中でした。しばらく横の椅子で立ったまま待っていると、奥から別の営業さんが出てこられました。何となく見覚えのある顔でしたが、名前が分かりません。一通り説明して募集をお願いして出てきました。1件目は気合い倒れでやや反省のある営業でした。

さて次の2件目へ...次回へ続く→クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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銀行融資用の資料作成

今週、地銀さんに融資の相談に行ってきます。

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物件評価を早くしてもらうためには、実際に物件資料を持っていく段階に、初めて個人属性を知ってもらうよりは、事前に個人属性の評価を確定させた方が、物件評価のスピードが速くなりやすいです。そして、どのような物件にどの位の融資がつくかも事前に探る事ができます。

さて、どんな資料を持っていったらよいでしょうか?銀行さんにはいい顔したいですよね。「この人だったら、貸しても大丈夫」→「貸したい!」と思ってもらえるように話をしていかないといけません。同じ数字でも説明の仕方次第によって当然評価が変わってきます。先ずは、個人属性資料として勤務先や年収、勤続年数や自宅の状況や家族構成などでしょうか。

年収は、源泉徴収票と確定申告書をを3年分用意しますが、不動産の収支に関してはこれだけでは不足するので、物件毎の事業計画プランとトータルの事業計画プランを作成して持っていきます。できるだけ見やすい資料にして、キャッシュフローが潤沢である事をPRしたいと思います。また、物件の入居状況の資料を付けて、経営が安定している面をアピールしたいと思います。

そして、どのような物件にどの位の融資がつくのかを知るための資料も持っていきたいと思います。資料を早めに仕上げたいと思います。久々に就職活動の面接を受ける気分です。クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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長く入居してもらうために

大家業をするには、定期的に物件を見る事は必要だと思いませんか?

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自分が所有するアパマンの入居者が、快適な生活を送れているか、不満に思っている事がないか、を知る事は長く入居してもらうために大切な事です。そもそも気に入って入居を決めてくれたはずですから、急な転勤とかがなければ大家としてもずっと住んでいただきたいです。ただ、入居者は住んでいるうちに不満な点があると次第に引越を考え出します。

最近は入居時の礼金や敷金が少なくなってきていて以前のよりも、ちょっとした決断で引越が容易にできるようになってきています。物件管理は管理会社があるからすべて管理会社がやってくれる。確かにその通りですが、管理会社はたくさんの物件管理をしているために「入居者満足」まで手がまわらない場合が多いはずです。入居者との窓口業務はキッチリこなしてくれていても、退去になる理由をひとつひとつの部屋で把握するのは困難です。しかし余分な費用をかけずに長く入居してもらうためには物件の状況を大家が把握する事が不可欠だと思います。

では、大家が頻繁に物件に行って物件状況を把握する事ができるか?...なかなかできません。でも大家が行かなくても把握する方法はあります。管理会社にヒアリングする事でも当然分かりますが、他にもやり方はあります。ストレートに把握する方法としては、アンケートをとる事です。入居者が不満に思っていそうな事を聞いたりできます。

ただ、アンケートの聞き方によっては、問題がないように回答してしまったり反対に大げさに回答したりして結果を活用できない場合もあるので、質問内容に工夫が必要です。それから、アンケートを初めてやる場合には返答率は結構低いです。返信用の封筒を付けたりしましたが半分返ってくればいいぐらいでしょうか。そんな事に落胆していられません。何も情報がないよりは全然マシですから。私はこのアンケートの活用で、実は収益アップができた事もあります。

アンケートの他にも、もっと簡単に物件状況を把握する事もできます。通常物件の日常清掃は週に1回程度はやってもらっていると思います。そこで清掃業者さん(管理会社さん)にお願いして時々清掃に行った時の状況を定期的に教えてもらうのです。中には清掃報告があって、その中にそのような情報を入れてくれる業者さんもあります。清掃は毎週行く分けですから、多かれ少なかれ把握できるはずです。こちらの情報もないより、あった方が全然マシです。

長期にわたって、収益物件を安定経営していくためには状況把握は必要な事だと思います。こんな意識を忘れないようにするために私の場合は自主管理しているのですが...。
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入居シーズンは退去シーズン!?

シーズンという事は新しく入居してくる人もいれば、退去する人も出てきます。

 

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せっかく入居が決まっても退去が出ればリフォーム費や広告料が負担になり収支が悪化しかねません。と、なると現状の入居者満足を高めていくしかありません。管理会社に任せていても、時々物件を見に行くのと同時に管理会社の担当者にヒアリングなどして、物件の状況について大家として情報収集しておく事は必要だと思います。せっかく高利回りの物件を手に入れても、管理会社にすべてお任せにしていると、少しずつ資産価値が下がっているのに気づかないかもしれません。(そこまで配慮してくれる管理会社さんならいいですが...。)資産価値下落は、賃料下落だったり入居稼働率の低下だったりします。

 

私の場合は自主管理なので、入居者さんとのパイプラインを作るようにしています。現地の管理人さんのように連絡を入れてもらうという事です。だいたい、物件の情報を入れてくれる入居者さんはどんな人でしょうか?実は「設備が壊れたから何とかして欲しい!」とか、賃料の入金が遅れた方なのです。簡単な理由で、何度もお電話などでお話しする機会があってコミュニケーションが取れるからです。   
正直なところ、これは心強いです。なにせ現地に毎日いる訳ですから、何かが起きてもだいたい把握できます。なので、細かい事でも連絡を入れてくれる入居者さんは大好きです。電話1本で貴重な情報を得られます。

 

実は、管理会社さんに任せていても入居者さんに聞くことなく結構良い情報を得る事もできます。次回に続く。。クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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