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2009年8月

秋の新入居シーズン

いよいよ、秋の新入居シーズンがやってきました!

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7月に退去になった大阪の物件の部屋がようやく決まりました。お盆前にかなり営業かけしたが、まったく問い合わせが来ず...、やはり夏のお盆前は動きませんね。そして、お盆を過ぎて問い合わせも増えてきて来ましたが決まるまでは至りませんでした。問い合わせは7~8件は入って内見も5件以上あったのですが、全体的に賃料の相場が下がっているようで、空き部屋確認の希望賃料と募集家賃に5,000円近く開きを感じました。

賃料も柔軟に対応しなくてはいけないかと思っている矢先になんとか賃料を下げずに決まってくれました。今月末にもうひと部屋退去予定ですので、このまま2部屋空くと、大家としてはかなりのプレッシャーになるところでした。知り合いの大家さんも先週2件決まったとの事で、この需要のタイミングを逃さずに埋めていきたいと思います。

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満室チームの作り方

自主管理大家をやっていくには、やっぱりいろんな業者さんとおつき合いして管理していかなければなりません。

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自主管理大家をやっていくにはいろんな業者さんに委託して管理をしていかなければなりませんが、どんな業者さんとおつき合いが必要でしょうか?賃貸の仲介業者をはじめ、リフォーム業者さん、清掃業者さん等いくつもの業者さまにお願いをしながら進めていく必要があります。
そもそも、管理会社を通せば1つで済む窓口が最低5社ぐらいとやりとりが必要になってくるでしょうか?しかし、それぞれの業者さんとうまく関係が構築できれば費用も安く済みますし、何より自分のノウハウとして不動産管理の知識が身につきます。

例えばリフォーム業者さんとのおつき合いは大切です。自分の物件をリフォームするコストがどの位かかるかやよく使われるCFシートや流行のリフォームなど、生の情報を聞き出す事ができます。

ベストなチーム作りをするまではいくつも業者さんにあたって、見積もりを取ってと確かに手間のかかる作業があります。ただ、一度チームができあがってしまうと自主管理といっても手間をかけずに管理ができる部分が多いです。「サラリーマンで自主管理は大変でしょう」とよく聞かれますが、手間がかかる部分がどこかが分かっていれば、力の入れ方や動き方が変わってきて大変な事をなくせると思っています。誰も大変な作業は続けてしたくないですから。。

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不良入居者3

騒音のクレームから一夜明けて、問題のお部屋の入居者に連絡を取る事にしました。

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ファミリー物件の方は、これまでこんな事はなかったのですが、やはりワンルームは手間がかかります。ちょっとドキドキしながら(でも平静を装って)土曜日の午前中に騒音の件で電話をしてみました。そしたら、...電話に出る前に切られてしまいました。え~...と思いながら切られた理由は分かりません。あまりしつこく電話するのも良くないと思い、続けてはダイヤルしませんでした。

お昼を過ぎてから、なんと騒音元の入居者から電話がかかってきました。電話に出てみると、特に悪びれた感じもなく何の用かという声でした。土曜日でしたがどうやら仕事中だったようです。

電話では、夜の騒音についてお話しをしたところ、意外にも素直に謝ってきます。今後は静かにしてくださいと丁寧にお願いして、とりあえずは様子を見る事にしました。クレームを言ってこられた方の話では、かなり悪質な印象でしたが、電話の先の声は普通の方に感じました。前の日の晩に部屋に飛び込んでいって頭ごなしに言わなくて良かったと思いました。やはり、一方的にならず両方のお話を聞いてみるのが良いようです。

ただ、本人だけでなく友人が部屋に来る事が原因でうるさくなっているようなので、このまま、すぐに静かになるかは難しいところです。

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不良入居者2

入居者管理は難しいです。お互い人間ですから対応次第でこじれてしまい、目も当てられない状況になる事もありえます。

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お昼に騒音クレームの電話があり、その後夜になってまたクレームの電話が入りました。クレームをしてこられた入居者によると、かなりの喧噪らしく、ややおびえた声で電話をしておられました。たまたま週末だった事もあり、私自身が現地に直行することにしました。

正直なところ、大家が現地に行ってどうにかなるか?電話でうるさいと言えば済むか?騒ぎ方が普通ではないようなので、場合によっては警察に言う必要があるか?など、いろいろな考えが頭を巡りました。しかし、現地に行かないとどの程度うるさいのかや電話で注意しても静かになるかどうか分からないと判断して現地に車を走らせました。

到着してみると意外にも静かになっていました。クレームされた方に電話で連絡を取るとちょっと前から静かになったとの事でした。しばらく様子を見ていましたが、騒音らしい音は聞こえなかった事や深夜である事などから、問題の部屋には訪問も連絡も入れずに帰る事にしました。皆さんが物件管理者だったらどうされるでしょうか。

ただ、せっかく夜とはいえ物件まで来たので、玄関のチラシを拾ったり、一通り見回りをしてから帰りました。普段はあまりお会いしない入居者の方に「こんばんは」っと、声をかけると気持ちよく挨拶を返していただいた上に一声かけてもらいました。ちょっとなごみました。でも深夜に大家がいるので、ビックリしたかもしれません。

次回につづきます。
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不良入居者

隣がうるさいというクレームが入りました。かなりうるさいようです。

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クレームを言ってこられた入居者はもう何年も住んでおられる方なのですが、騒音元は今年の2月に新しく入った入居者です。10代の方で友達が深夜に大勢遊びにやってくるようで、話し声や音楽のボリュームがかなり大きいようです。この騒音が続けば、周りの部屋の入居者が退去する可能性もあると心配です。

騒音を出すかどうかは入居の段階でチェックのしようがありません。ただ入居の段階で仕事には就いておられましたが、未成年というのが気になりました。しかし親が保証人ですので入居を受けましたが、今となってはもう少しチェックを厳しくするべきでした。

このまま、不良入居者となってしまう事を想像するとちょっと気が重くなりました。クレームの電話は午前中にあったのですが、その日の夜、再度電話が入りました。今夜もうるさくしているとのお電話です。深夜の騒音、このまま放っておく訳にはいきません。さてどうしたらよいでしょうか。

お話しの続きは次回。。。クリックお願いしまーす→人気ブログランキングへ

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入居直後いきなり滞納(続き)

7月から入居いきなり家賃未納の方の話の続きです。

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さっそく入居者に電話してみました。

私   :もしもし、大家です。入居後、何か不都合はありませんか?

入居者:いえ、特にありません。

私   :何かあったら、いつでもお電話ください。...
ところで、8月分のお家賃なんですが、まだ振り込まれていないようなのですが...。
     一応、前月末までにお振り込みいただくことになっているのですが。

入居者:不動産屋さんにお話ししていたのですが、給料日が10日なので10日以降に振り込むことにしていたんです。

私   :そうだったんですかー。...困りましたね。実は家賃保証会社に入って頂いていますが、
家賃の振り込みが10日を過ぎる場合には連絡する事になっているのです。
1ヶ月なんとか前倒しで家賃を入れていただくことはできないですか?

入居者:そーですね....。

私   :明日、今月分をお振り込み頂ければ、家賃保証会社に連絡しなくてもいいので、とりあえず今月分をお振り込みをお願いします。

入居者:分かりました。

いきなり頭ごなしに、「滞納」と言わなくて良かったです。本人には支払う気があって遅れている理由もありました。入居者を決めて頂いた不動産会社の方がちゃんと家賃保証の説明をしてくれていない事の方が問題です。借り手市場の今の時代はそこまで期待しない方が良いのかもしれません。翌日口座を確認したところ、入金があり、ホッとしたところです。さて、今月末にちゃんと来月分が入金されるでしょうか。

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入居直後いきなり滞納!?

7月から入居されている方の8月分の家賃が8月10日になっても振り込まれていない事に気づきました。
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毎月振込状況は確認しているのですが、7月入居でこちらも、ついうっかりしていました。なんだよ、入居月から滞納?っと考えるとちょっと気持ちが重いです。1ヶ月目から滞納とはかなりの確信犯です。こうなると、そもそも入居審査の問題になってきます。大家としては、早く空室を埋めたい反面、滞納される方には入居して欲しくないのですが、皆さんはどのように入居審査されているでしょうか?

家賃に関して言えば、年収がその目安になると思いますが、そもそも5万円を切る家賃にお住まいの方は年収は200万円以下の方も多く、断っていたら入居者が決まらなくなってしまいます。入居審査項目を整理してみると...。

会社名、業種、勤続年数、転居元住所、転居理由、保証人の続柄や在職状況などでしょうか?

収入がないと支払えないので大事ですが、結局は本人の家賃支払いに対する自覚があるかなので、なかなかチェックができないのが現実です。家賃の振り込みを見ればわかりますが、遅れない人は遅れませんし、遅れる人はいつも遅れます。あまり年収に関係ないです。

入居時に気をつけているのは、せいぜい家賃1ヶ月分程度の敷金や礼金を分割にして欲しいなどの要望は引越の準備もできていないと考え、入居をお断りするぐらいですが、最近は初期費用を考えずに引越をする方が増えてきていますし、仲介業者が分割もできるとところがあると無理矢理決めようとしているのかもしれません。結局、書面上収入があれば、大家としては入居いただいている状況です、そのためのなくてはならない家賃保証ではありますが...。

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退去立ち会いでのトラブル

リフォーム業者さんに退去立ち会いして頂いた際、ガラスの割れの報告がありました。

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退去された方は、ご自身が割ったかどうだか分からないと言われているの事でした。入居した段階で割れていれば、気づきそうなものですが...。ガラスの修復費をお願いするために退去後にお電話しました。すると、「割った覚えがない」「そもそも入居の時には水漏れがあったりして管理が悪い」という風に逆にクレームされてしまいました。(水漏れ等は退去後に水道の元を止めてしまうので、確かに次の入居者が入るまで気づかない事がありますが...)

これまで、滞納等もなくお住まいいただいただけに、さてどう対処したらよいか難しいところです。いったい管理会社さんはこの場合、どのように対処するのでしょうか?もともと敷金もいただいていないお部屋なので、差し引く事もできません。

こんな事もあるので、入居時の確認は必要ですね。入居前に基本的に破損等は当然修復した上で募集しますが、今後は必ず、入居時に物件状況の確認文書にサインをしてもらうようにしたいと思います。

管理のプロからすると当たり前の事だと思いますが、自主管理、これも勉強ですね。
結局、ガラスの修復費用は、退去の方との話し合いで一部ご負担頂く事になりました。

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「億万長者より手取り1000万円が一番幸せ」つづき

「億万長者より手取り1000万円が一番幸せ」について、前回の続きです。

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本書にも書かれていましたが、中古物件のリスクの1つは増大する修繕費です。

外壁塗装、鉄部塗装、屋上防水、ベランダ塗装などの建物外部と各種設備、給湯器、エアコン、換気扇(浴室、台所)、給水管、排水管など建物内部の修繕費用です。耐用年数がそれぞれ違い費用のかかる時期はそれぞれですが、大規模修繕だけでなくエアコンや換気扇、給湯器などはすべての居室で交換が発生し費用もバカになりません。

また、ユニットバスなど設備の入れ替えや間取りの変更は費用が高額ですべての部屋で実施するのはかなり困難です。場合によっては修繕費ではなく資産計上しないといけない場合も出てきます。

この他にも、吉川さんの本に書かれているとおり、家賃は新築をピークに徐々に下落していくはずです。空室率も築古物件と言うだけで入居付けが難しく なります。供給増加する中で次第に部屋の広い間取りの物件が増えても、中古物件の部屋の広さはもちろん、変えられません。その分

利回り

は高いのですが・・・。

インカムゲインの不動産投資はあくまで長期投資ですが、特に融資期間が長いRC物件は、むりやりキャッシュフローを出しているという事を忘れずに、目先のキャッシュフローにだけ目を奪われないように気をつけたいところです。やはり長期間不動産投資をしてこられた先輩方の意見を聞くのが大切ですね。

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億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!! の感想

「億万長者より手取り1000万円が一番幸せ」の続きです。

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実は、7月の長期休暇の前に本をたくさん読みたいと思っていました。たくさん時間があるのですから前から読んでみたかったビジネス書とか自己啓発書とかそのたぐいの本を読むつもりでした。そこで、先ずは1冊目を読み始めてたのですが...10日ぐらいかかって100ページほどしか読み進めずにいました。3冊ほど前もって買っておいたにもかかわらずどの本も読む気にならないのです。自由な時間がいくらでもあるという意識とビジネス書のようなアドレナリンがたくさん出そうな本がなぜか読めない気分でした。

そんな時に、吉川さんの「億万長者より手取り1000万円が一番幸せ」を軽い気持ちで読み始めた。(吉川さんすみません!)しかし、どういう訳かどんどん読みすすんで、あっという間に読み終わってしまいました。物件との出会いの巡り合わせのように、本を読むタイミングも同様に、「縁」みたいな物があるのかもしれません。

さて、「億万長者より手取り1000万円が一番幸せ」ですが、前回書ききれなかった点についてです。本書の中で私には5章に大切な事が書かれていました。中古物件を持っているからこそ考えさせることです。築年数が15年以上経過したRCがあと10年から20年経過した後どうなるかについてです。これは3棟目取得に向けての岐路ように思え、繰り返し読み込みました。

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億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!! は必読

吉川英一さんの 億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!!―年収400万円 + 副収入でプチリッチになる を読みました。

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先日お会いした吉川さんの本である、 億万長者より手取り1000万円が一番幸せ!! を読みました。ホントはお会いする前に読んでおくべきたっだのですが、うかつでした。(他の本は買ってしっかり読んでいます。)本とタイトルから、お金持ちマインドの本だと勝手に想像していましたが、それだけではありませんでした。

この本は、まだ不動産投資をしていない方はもちろん、既に実践されている方にも役立つ内容になっています。日本の税率やプチリッチについての考え方がサラリーマン視点で書かれていて、しかもとても読みやすい文章になっています。そして、不動産投資がプチリッチを達成するために役立つ投資である事がわかりやすく書かれていて、実際に不動産投資をしている者にとっても、やる気にさせる一冊です。

実はこの本を読んで、今年に入ってからずっと抱いたいた不動産投資に関して疑問の答えがハッキリ理解できたのです。特に重要なのは投資に対するマインドについてです。さすが株の投資も長年に渡って実践されている吉川さんならではだと思いました。特に中古不動産に関するリスクに関する記述は重要な事がサラッと書かれていますので見落とさないようにしないといけないです。1500円で気づきができる超お買い得な書籍でした。

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銀行預金してください。

融資先候補の地銀に預金を依頼されました。

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都市銀行と地方銀行は違いますね。今、融資を受けている都市銀行では預金をお願いされるとはありませんでしたが地銀は預金しているかや預金金額が融資に影響するのでしょうか?
先ずは、預金口座開設と定期預金をお願いされました。50万円以上の預金残高があると金利が優遇されと言う事で、是非50万円以上と言う事でしたので(銀行のノルマでしょうか)、言われるままに預金してきました。

不動産会社の方から銀行を紹介を受けた際も、預金をお願いされるだろうという事を聞いていたので予定通りと言うところでしょうか。どれだけの意味(効果)があるか分かりませんが元々、運転資金として別の口座に入れっぱなしの資金を移しただけなので特段気にはならないのですが、候補の物件が出てきたら融資を申し込んでみたいと思います。

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不動産登記の変更について

法務局まで不動産登記の住所変更のために行ってきました。

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今年引越をしたのですが、物件の登記が前の住所のままなので住所変更の手続きをしてきました。変更を必ずしないといけないという事はないようなので、物件を売る時など登記簿謄本が必要な時にすればよいとの事でしたが、次の物件取得や賃貸住まいなのでまた引っ越しするとややこしくなるようなので、変更しておこうと思いました。

司法書士さんに不動産登記の変更のお願いをするとそれなりに費用がかかると思いますが、休暇中と言う事と勉強がてら法務局に行ってみました。そしたら、相談窓口があって手取り足取り丁寧に教えてもらい意外と簡単にできました。住民票と登記簿謄本を持っていけば、専用の用紙にその場で書き方を指導してくれました。また、住民票と登記簿謄本を持っていけば本人確認をしないんですね。知りませんでした。

肝心のl住所変更の費用ですが、収入印紙で2,000円だけです。(別に住民票の取得に300円)また、当日に変更は完了しないので2日後以降にまた行かないといけません。新しい物件取得時の融資など銀行への提出で急に登記簿謄本が必要になる事を考えると事前にやっておくべきだと思いました。

また、物件を複数持っていて所在の法務局が分かれている場合はいくら2,000円でもあちこちの法務局に行くのは面倒ですよね。ただ、郵送でも変更はできるそうなのでもう一つの物件は郵便で変更してみたいと思います。

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"D-BOX"をご存じですか?(吉川さんシリーズ)

ランチを終え、吉川さんから「D-BOXを知っている?」と聞かれました。

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どこかで聞いた気がするのですが、「知りません」と答えると、紹介していただける事になりました。車で10分ぐらい走ったところに"D-BOX"と書かれた建物がありました。車を降りたところはアパートのショウルームになっていました。住宅展示場はよく見ますが、アパートのショウルームに来たのは初めてです。吉川さんに連れられて、事務所入り口?から中に入ると...美人のお姉さんにご対応いただきました。1棟2世帯1LDKタイプでひと部屋は事務所で、もうひと部屋がショウルームになっていました。Dbox1_3

外観は、コンクリート打ちっ放しの雰囲気でしたが木造で、ビックリしたのは内装です。室内は賃貸独特の奇抜さはなく、戸建てのモデルルームに入った感じでした。白を基調にシンプルな造りですが、ちょっとしたインテリアや内装が住んでみたい気にさせます。そして、様々な内装素材をうまく使って高級感が感じられました。

この部屋の良さは、内見した時にその部屋に住んだ時の心地よさがしっDbox2_2 かりイメージできる点だと私は思いました。築古物件のアパマンの場合、かけられるコストに限界があるので、内見した時にこの違いが出るのでしょう。そしてもう一つの驚きはこの質感にして建築コストがとっても安い事です。新築分譲マンションにも十分に対抗できる質感ですから、住宅メーカーやアパDbox3 マンメーカーの賃料よりも高くても入居が確保できる事がよく分かりました。

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経済的自由になった時

今日でサラリーマンのお休みを取って16日目になります。かなり休みボケが発生してきているように思います。

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長期休暇で会社のお休みして16日目になると、さすがに落ち着かなくなってきました。今回はのんびりするようにしようと思っていたので、何か新しい事を始める予定も入れず、読書もダラダラと読んでいる感じで逆にページが進みません。先週はバリ旅行もあり、それなりに張り合いを持っていたのですが、昨日ぐらいから何か自分がだらけている気がして落ち着かなくなってきました。

わずか数日ですが、不動産の方も何の進展もない気になり、このままでいいのだろうかなどと変に考えてしまいます。なので、人に会ったりする機会を作るようにしています。

例えば、経済的自由を手に入れて、サラリーマンの仕事を辞めたらこんな感じなのだろうか、と漠然と考えてしまいます。感じる事は、時間の使い方が全然違う事です。人に雇われている制限の中で自分の時間を見つけてやるのと、すべて自分の時間の中でやりたい事をやるという事は、たぶん意識が全然違うのだと思います。人は「やるな」と言われると、無理してでもやるのですが、「ご自由にどうぞ」と言われるといつでもできるという感覚がかえって物事を進めるのを遅くしてしまう事があるように思えます。

経済的自由を手に入れても、時間に対する意識も変えられないうちは、サラリーマンを続けた方が良いのかもしれません。とは言え、やはり経済的な自由は早く獲得したいですね。もう数日すると、また会社に行かないといけないのですが、その時は逆に、たまった業務に忙殺される日々に戻ります。

その前に休みボケから復帰するに時間がかかるかもしれませんが...。
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吉川 英一さんとランチ!

吉川さんのポイントスクエアを見学させていただきその後、車で移動して近くのレストランでいよいよランチタイムです。Points

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ランチでは、今後の収益物件の動向や取得すべき物件についてまで相談にのっていただき ました。お話しをお伺いして感じた事は、これからの時代は収益物件の競争はさらに激化すると言う事。分かってはいるつもりでも、とにかく3棟目を買う事ばかりを考えていて、目先のキャッシュフローばかりを追いかけている事に気づきました。「将来の事を考えずに築古の中古物件を増やすと儲からないばかりか、将来大変だよ」とアドバイスいただき、まだまだ考えが甘いなあと実感しました。

Francep
<別の物件でフランセ・プロバンスも案内していただきました。>

確かに今の不動産投資のやり方で10年、20年後に本当に収益が確定できているかどうか本当に分かりません。賃料下落や空室率、建物劣化...。頭では理解しているつもりでしたが、おそらくまだまだ考える事がありそうです。

投資全般にいえる事だと思いますが、例えば、株式投資でも儲かっているとつい深追いして、結局損切りという経験を何度も繰り返してしまいます。自己資金の範囲ならまだいいですが、融資でレバレッジを効かせた不動産投資はもっと慎重でいいのだと思いました。
(今回はデイトレのアドバイスまでお聞きする余裕がなかったですが...。)

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