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2009年7月

なんと、吉川さんにお会いできました!

本日、カリスマ不動産投資家の吉川英一さんにお会いしてきました。

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昨日、物件を見学させて欲しいと急遽メールしてお願いしたところ、なんとランチにお誘いしていただきました。もう、これは行くしかないですよね。
12時ちょうどに吉川さんの物件「ポイントスクエア」前で待ち合わせ、、ところが、ちゃんと地図で住所を確認せずに行ってしまったので、迷ってしまいお待たせしてしまいました。ヾ(_ _。)ハンセイ…

ようやくたどり着いてみると二車線沿いの分かりやすいところにありました。(^-^;
到着すると、物件の手入れをされておられました。ちょっとした事でも、自分の物件は気になる気持ちは同感です。ついてすぐ、写真も撮らせていただきました。

道に迷った時に感じたとおり、近くには多くの収益物件が建っていて、やはりどこでも借りPointsquare_2手市場である事がよく分かりました。その中でポイントスクエアはかなり目立っていました。

吉川さんも言っておられましたが、サイディングのカラーリングで雰囲気がガラッと変わるのだと分かりました。とにかく、大○建○やオレオレパ。。などが乱立している中、まわりの物件とは明らかに見た目が違います。

当然満室で、なんでも空室待ちの状況で空いたら知らせてくださいと言われているそうです。たくさんある物件の中で空室待ちができる物件にすることは、今後の賃貸経営を安定させる事ができるので、是非ポイントを掴んでかえりたいと思いました。

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不動産税理士

Yahoo!で不動産税理士と検索して1位で表示される不動産投資専門の税理士は??

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それは、私がいつもお世話になっている叶税理士さんです。すごいですねー。Yahoo!で1位ですよ1位!まさに不動産投資専門の税理士さんだけあります。不動産投資の世界では有名なので、ご存じの方も多いと思いますが。。。

私も無料のメルマガをいくつも購読しています。通常は不動産投資家の立場で書かれたメルマガが多いのですが、不動産投資を知った上で税理士の視点でいろいろな情報が、随時受け取れるメルマガは叶税理士さんのメルマガだけではないでしょうか。セミナーも時々開催されていますが、セミナーとは別の日にある懇親会に参加すると不動産投資をされている方と濃い情報交換ができます。みんな節税には関心ありますからね。レベルの高い方が多くいつも勉強になっています。あまり広めたくはないのですが、メルマガ内で物件情報をGETできたりもします。メルマガはこちら

叶先生がどんな方かは、プライベートブログを見てもらえばよく分かるのですが、まじめと誠実さが伝わってきます。ちなみにセミナーは叶先生の地元の関西だったり東京だったりするのですが、その他の地域の方でも税理士のノウハウを学ぶ事ができる税金塾をやっておられます。是非税金塾のHPを覗いてみてはいかがでしょう。

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リフォーム業者さま募集中!

自主管理大家には、なくてはならないリフォーム業者さんを現在さがしています。

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以前からお世話になっている業者さんは親方的に、ちょっとした修理を含め電話一本で格安で対応して頂いていました。ただ、6月以降体調を崩して入院しておられるという事が分かって以来連絡がまた取れなくなってしまいました。全快される事を祈りつつ、どこかで対応をお願いしないといけません。

探している業者さんは、リフォームだけでなく電気工事や鍵交換などいろいろおまかせできるところです。施主支給のお願いできるところで、、これまでは、いろいろなご縁で業者さんと知り合いお願いしてきましたが、1から探すのは大変です。いろいろあたってみましたが、何でも受けて頂き、しかも安くお願いできそうなところを探すのが難しいです。当たり前ですが、知らない相手に格安でやってやろうというところは少ないと思います。

また、少し大きい業者さまの場合は担当が変わるだけで以前の見積もり通りにしてくれなかったりします。個人相手なので採算を考え直すのでしょう。サラリーマンやってますので業務で儲からないところはお断りする事がありますから当然ですね。

ただ、自主管理大家にとっては、チームとなる業者さんは生命線ですので良い業者さんをしっかりと探し出さなければならないと思っています。

さあ、どうやって探したらよいでしょうか?

リフォームやさんがおられましたら、右側の問い合わせフォームからご連絡お願いします。

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賃貸物件のエアコン交換

バリに行っている最中に、先日入居した若いOLさんからエアコンから水漏れがしているという連絡が入りました。仲介業者さんからの連絡だったので「いつも使われている業者さんで修理していただけないでしょうか?」とお願いをしておきました。

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旅先から帰ってきて、仲介業者さんに早速確認したところ、お部屋まで見に行ってくれたようでしたが、まだ修理依頼ができていませんでした。エアコンがかなり旧式なので修理すべきか判断できなかったようです。確かに新築時に取り付けられた物が十数年間も稼働していて、修理してもいつまで持つか分かりません。

このままでは若いOLさんが不便なので、新品に交換してあげる事にしました。取り付けの日程を電話で確認したら、新品になると言う事でOLさんもうれしそうな声でした。エアコンから水漏れしていますが冷風はちゃんと出てくるらしいので、見積もりを取るまでの数日間は待ってもらう事にしました。

さっそく、ゴンさんのブログにあったように、古いエアコンは無料引き取り業者に依頼しました。しかし引き取りは無料ですが、エアコン室外機がベランダの天井吊り下げタイプなので、取り外すだけで8,000円にもなる見積もりが出てきました。

そこで、ヨドバシカメラに行って見積もりをとりましたが、本体44,800円+つり下げ費用が6500円+つり下げタイプ撤去費用9000円を合わせて6万円以上になりました。ヤマダ電機にも行こうと思いますが、どうしても室外機の天井吊りがコストを上げてしまいます。

今後、他の部屋でもエアコンの交換が考えられるため、安いルートを開拓しておく必要があります。さてどうしたら良いでしょうか?

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バリの生活2

バリに行って2日目にオプショナルツアーに申し込みました。ウブドというエリアまで観光です。
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予定の時間、午後2時ピッタリに日本語が上手なガイドさんがホテルまで来てくれました。基本的に観光に携わる方は日本語ができる方多いです。それもみんなビックリするぐらい上手です。
20090722車に乗り込み運転手さんとガイドさんが私たち家族を半日間一緒に行動してくれます。車の中では、最初行きたい場所や買いたい物などを聞かれるうちに、日本でも話題になった”夢をかなえるゾウ”の「ガネーシャ」の話になりました。ガネーシャはインドの神様ですがバリでも信仰されているとのことでした。ガネーシャの石像を土産にしたいと言ったら、街で売られているのは皆ニセモノだとかで、本物を売っているお店に連れて行ってくれました。(日本円で2~5万円ちょっと高くて買えませんでした。)

そこから、ガイドさんはいろいろな話をしてくれました。バリ人はまだまだ日本人ほど勤勉ではないから日本人を見習うべき事やバリ人にとって子どもは宝なので怒ること(虐待?)はしない事、バリでもどこかに行ったら何十人分も土産を買って帰らないといけない事、近所で人が亡くなったらみんなお金を出し合ってお葬式をするのでお金がなくても必ず誰かに看取ってもらえる事、バリ人は自殺はしない、自殺すると葬られ方も違う事など、日本人とは違うバリ人の生活習慣などの一部を聞く事ができました。

また、ガイドさんの生活についても聞きました。毎日朝6時に起きて、1時間かけてバイクで通勤し仕事で帰宅するのは夜中の2時、休日について聞くと休みは取らず1年中働くとの事、なんでも働けるときに働いて稼ぐのだと言っていました。ちなみに半日ガイドさんと運転手さんが私たちに付き添ってくれたオプショナルツアーは約1万円でした。そのうち彼らの手元には幾ら入るのでしょうか。

世界中にいろいろな人のいろいろな人生があり、みんな一生懸命生きている。自分の信じる道を自分なりに頑張りたいです。

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バリの生活

そもそも不動産投資を始めた理由はよく覚えていないのですが...将来の年金だとか今の生活で大丈夫かなどの不安があったからだったように覚えています。そして、いつの日からか経済的な自由を手に入れてサラリーマン続けても悪くないと思うようになりました。ロバートキヨサキの本を読んだのは1棟目を買った後でしたがそのせいかもしれません。

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20090721_2 バリ旅行では、格安パッケージだったので安宿(一応ホテル)に泊まりました。しかし朝食をゆっくり食べてプールサイドで読書をするという楽しみを味わえました。そして、いつかサラリーマンを辞めてこうした日々がくるのかどうかとチラッと考えたりもしました。

私が泊まったバリ島クタ地区は安宿が集まっていてヨーロッパの白人が山のようにいました。日本人も少しはいましたが白人の方が圧倒的に多い地区でした。みんな何をしているか。。それはサーフィンです。バイク天国のバリ島でレンタルバイクを乗り回していろんな海岸に行っているようでした。(サーフボードも積める)たぶん雑魚寝のもっと安い宿で、1日中サーフィンをしている生活のようです。彼らの今はお金がなくても十分に幸せな日々でしょう。

そんな彼らも、ビーチで大波が来て私の子ども達のサンダルが流された時、一生懸命流れるのを体で押さえてくれました。"Thank You!"と一言しか言えませんでしたが、ちょっとしたことでしたが本当に感謝でした。彼らが誰にでもおおらかな気持ちでいられるのは、のんびりとしたビーチのせいのようで、少なくともお金は関係ないようでした。

のんびりとした生活がしたいですが、豊かな生活も送りたい。でも、必ずしもお金だけで実現できるわけではなさそうだと実感しました。

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自主管理の夏休み

バリに行って来ました。念のため、国際ローミングの契約でいつでも連絡を取れるようにしておきました。

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サラリーマンをやっている会社の夏休みが取得できたので、円高の今のうちに海外旅行に行っておこうと思い一番格安の海外リゾートを探しました。安いですねー。燃料チャージもかからなくなって1人5日間、4万円で行ってくることができました。7月19日から行っていて、そのためブログの更新ができませんでした。(すみません。)

さて行った先はバリ島です。物価も安くてレストランに入って食事しても1品350円位、ソフトドリンクは70円で注文できました。ちなみに味も、日本人好みの料理が多い気がしました。(観光客に日本人が多いからでしょうか)実質3泊5日の旅で飛行機にけっこう乗ってる時間が長かったですが楽しんできました。

現地では海で泳いだり、安宿でしたがプールもあったので、子どもたちをプールで泳がせてゆっくりと読書が楽しめてのんびりと過ごすことができました。宿の従業員も皆いい人ばかりで安心して過ごすことができました。

バリ島は、朝夕は暗くなるのがとても早くて朝は6時半頃に明るくなり夕方は6時頃には暗くなりました。よく地図を見ると南半球なんですね。日本からの距離を感じました。この3泊5日の間に、国際電話が4本ぐらい入りました。こちらからかけ直すことになり何度か国際電話を使いました。退去日の確認と立ち会い業者さんの手配、エアコン故障の連絡など、中には銀行担当者から「転勤します」の連絡まで留守番電話に入っていました。国際電話は、着信も海外分は受ける側にかかるので、なるべく早く用件をすませるようと早口だったかもしれません。(笑)

気になるのは電話料金、現地にいる間に通話料がいくらか知りたかったのですが、留守電もメールをするにも国際電話(ダイアルアップ)なので、帰国して日本の空港で真っ先に料金を確認しました。国際電話料金は10,360円!1回あたり1200円ぐらいだったようです。やはり、高いですね。自主管理大家にはそれでも1万円以上の価値は十分にありましたが...。とりあえず、緊急事態がなくてよかったです。これも、苦労と感じないのでまだまだ自主管理でいきたいと思います。

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消防設備の点検3

建物の規模によって、自動火災報知設備がある場合は点検が必要です。

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この場合、設置されているすべての部屋に入って点検が必要になってきますので、事前に入居者への予告やら、都合が悪い場合など時間と手間がかかります。業者さんにおまかせしておけばやってくれますが見積金額が変わってくるようです。実際の点検は天井の熱感知機などの動作と、受信機並びに総合盤(押しボタン)が点検されます。

点検が終わったら業者さんが、報告書をまとめて消防署に提出をしてくれます。そして、消防署の印鑑が押されて書類が戻ってきます。規模によって違います が、ここまでの費用が4~5万円前後が多いようです。いつもお願いしている業者さんにいつもは2万円でやってもらっているのですが、今回は消化器をホームセンターに買いに行っている間に表示板の修復などやってもらったので、「3万円でいいですよね」と言われて、つい「はい」と言ってしまいました。後悔しきりです。
来年は2万円に戻してもらわねば...

消防点検については今回終わりです。今日もランキングにクリックお願います

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消防設備の点検2

消防設備の点検で当然行われるのが消化器の点検ですね。今回の点検で使用期限や消化器の表示板の破損など、すべて交換が必要でした。

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ただ消化器は業者さんにお願いすると、結構高い場合があったりします。(業者さん自身が言っておられました。)なのでネットか近くのホームセンターで買ってくるのがいいです。値段は3000円~5000円ぐらいでしょうか。ちなみに今回は、ホームセンターコーナンで、3980円で買いました。もっと安い物もあったのですが品切れでした。ちなみにコーナンでは古くなった消化器を無償で引き取ってくれるのでおすすめです。

この他に避難ハッチの点検がありました。避難ハッチには避難用のハシゴがついています。最近の避難ハシゴは簡単に上げ下げができるのですが、古い物件の避難ハシゴはベランダに引っかけるタイプで重くて使いにくい場合があります。

4階の避難ハッチの鉄製部分が、長年の雨水によって錆びているところがありました。おまけにホコリが積もっていて、知らずに開けると階下にドサッと落ちそうでした。(やはり以前に点検していた形跡なし)修理するほどではなかったですが、錆びてボロボロになってしまえば丸々交換になって余計費用がかかってしまいます。点検して必要な補修をしておいた方がいいです。

次回も引き続き消防点検です。ランキングにクリックお願いします!

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消防設備の点検1

神戸の物件で、消防点検を行いました。賃貸物件の消防設備はイザという時に動作しないと、家主の過失として責任が問われます。

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大規模のマンションだと半年毎に消防設備の点検が義務化されていますが、小規模マンションやアパートの場合でも定期的(3年毎)な点検が必要です。地域によって、消防点検の届出義務は面積によって違うようです。なお、住宅用火災警報器は各市町村の火災予防条例で、平成20~23年までに設置が義務化されています。

火災が起こるとは考えたくないので、ついつい放置してしまいがちな消防設備です。通常は管理会社がやってくれるはずですが、実施していないとイザ火災となるとシャレにならないので、点検は必ずやっておいた方がいいです。

設備には停電の時でも動作するように電池が使われている場所がいくつかあります。長い年月の間に、使用されている電池類が消耗していて、停電時に動作しない事態になる可能性があります。今回の点検で、実際に電池が摩耗していて交換が必要なところがありました。また、警報機を動作させると警報が鳴らない階もありました。

どうやら、前のオーナーは点検をこれまで一切していなかったようです。賃貸に住んでいる方はそう意味で命を大家に預けている訳で、点検をやっていない物件が多いかもと想像するとやはり怖いです。

この他の点検項目については次回お伝えします。

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空室リフォーム進行中

今週、大阪の物件のリフォームが行われています。家主仲間の方にリフォーム前に部屋を見ていただくつもりだったのですが、退去日が急に早くなり、その余裕もなくリフォーム業者さんにデザイン案を出してもらって即工事に入ってもらいました。

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そもそも、いつもなら原状回復プラスアルファで費用を安く抑えリフォームを実施しています。しかし、中長期的に空室期間を短くするリフォームを開発しておく必要があると考えました。そして、自分のイメージの外にある考え方でリフォームをして新たな風を自分に取り込みたいと思いました。(ちょっと大げさ?)

間取りは2DKですが、2部屋ある和室は一部屋を洋室にして、さらに1LDKに改造します。和室もおしゃれな演出をすることになっています。狙ったターゲットに喜んでもらえるかを早く内見してもらって確認したいところです。

今回の費用については40万円を上回る見込みです。正直なところ、今回のリフォームすべての他の部屋に展開するのは費用的に困難です。実は最初出てきた案はなんと80万円を超えるものでした(とても斬新でした)。そこで別案の提案をお願いし出てきた案も50万円を超えていました。その後、いろいろ削って何とか40万円台前半で実施することとなりました。

これに対しお願いしている業者さんからは、中途半端な削減は意味がないと叱責されてしまいました。いろいろな言葉の中に業者さんの仕事にかける情熱が伝わってきます。そして入居者の居住性を考えた提案など、見習うべきところが多いです。なので、本当に申し訳ない思いがあります。

一方で、不動産経営の立場からすると理想だけを追えないのが現実です。あくまで賃貸経営を続けることが絶対なわけです。大家としての立場と業者さんが言われている意味もよく分かるので、今後はもっと綿密に打ち合わせをして予算にあわせてどのようにリフォームすべきかをしっかりと決めていくべきであると再認識しました。(反省です。)

せっかく行った今回のリフォームは、今後に必ず生かしたいと思っています。今回のリフォームのいい部分をアレンジしたりコストダウンしたりして次回のリフォームに役立てたいと思います。そして少しずつ自主管理のノウハウとして蓄積できたらいいなと思っています。

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融資担当者の見方

今日、ある方の紹介で関西のある地方銀行に行って、融資担当者と面談をして来ました。

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いくつかの銀行に行ったことがありますが、今回の担当者は割とあっさりとしている感じの方でした。そして、物件価値に対する見方も一種独特のものがある気がしました。どんなことかというと、融資するに当たって物件を売却する事をまず考えていると言うことです。つまり出口戦略です。

担当者曰く、収益不動産は最近の景気を見ても、まだ底を打ったかどうか分からない。来年になるとさらに不動産の価格が下落し、今融資を組んでも担保価値がさらに下がる可能性がある。だから自己資金はある程度入れてもらう、と言うお話でした。

確かに、景気に合わせて物件価値は変動し流動性が紙資産に比べて低いため、堅めの担保評価になるのは分かります。しかし、収益物件を買った後は、不動産経営と考えている私からすると少し違和感がありました。

つまり出口戦略はそれなりに必要ですが、それはまだまだ先の事で、すぐに売ることは考えていない訳です。満室経営がしやすい好条件の物件であれば、賃料収入で融資を淡々と返済していくわけで、今の景気だけで物件を買う時期でないと判断するのはどうかとも思いましたが、相手は融資担当者、、慎重であって当然ですから、真剣な眼差しでお話をお伺いさせていただきました。

ファンド物件の話で、かなり熱が入っていた様子なので、ひょっとしたらファンド物件の焦げ付きが結構あったのかもしれません。

担保物件としても満足がいき、キャッシュフローもしっかり出せる物件を探せないとなかなか3棟目は難しいかもしれません。とはいえ、イザという時のために準備を怠らないようにしたいです。

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またしても音信不通

5月の連休明けに連絡が取れなくなったリフォームの業者さんがまた行方不明になっていました。

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5月の連休明けの時は、2~3日間連絡が取れませんでしたが、ただ旅行に行っていただけという結末でした。今回は1ヶ月という長い期間全く連絡が取れませんでした。もしかして。。。いろいろ想像しましたが、今日、ようやく電話が繋がりました。

私:     もしもし??

業者さん: やぁーごめんなさい。。ひょっとして何度も連絡もらいました?

私:     ええ。(いっぱい電話しました)

業者さん: 実は入院していたんで、連絡できなくてごめんなさい。

私:     そーうだったんですか。結構心配して、何度かお電話したんです。(ホントに何度も・・)

業者さん: やー、すみません。今日から仕事復帰なんです。もう一杯仕事たまっていまして。。。

私:それは大変ですよね。...では落ち着いたら電話ください。(やはり病気だったのね)

イザ何かあると、1人でやっておられるので全く連絡が取れない状況になってしまいます。個人事業主は大変だなーと思いつつ、この間約1ヶ月、新たな退去者やらお願いしていた件やらが一切ストップしてしまい、連絡がない事にホントはちょっと怒りたいくらいだったのですが、事情を聞いてやむを得ないかという感じです。いろいろ無理を聞いてもらったりリフォームについて相談にものってもらっているので自主管理大家にとってなくてはならない存在です。
しかし全く連絡が取れないのは困るので、せめて、今後は留守番設定ぐらいしてもらうようにお願いしたいと思います。電話1本でいろいろ対応して頂けるので、我が自主管理大家のチームメンバーとして末永くおつき合いしたいです。

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入居者からの告白

神戸のワンルームにこの春新しく入居した20代女性の入居者から、昨日告白がありました。

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女性入居者: 実は、、妊娠しているんです。

私  : えっ?...
     何ヶ月になるのですか?

女性入居者: 今月、生まれるんです。。

私  : えーっ!?

女性入居者: それで、このまますみたいんですが?

私  : えー? ワンルームにですか?

女性入居者: 周りの入居者には私からお願いしてまわるので、ダメでしょうか?

私  : えーっと、そーですね。。

女性入居者: それともう一つ結婚するので、3人ですみたいのですが?

私  : えーーーーーっ!?

まさか、こんな告白があるとは思ってもみませんでした。さて、どのように対応するかが問題です。そもそも、春に入居する時にはそんな事は全く聞いていませんでした。どう考えてみても確信犯です。しかし、私も人の親、、生まれてくる赤ちゃんには何の罪もありません。よくよく考えた上でその後のお電話して、家族3人が暮らせるお部屋を探すようにお話をしました。つまり、3人での入居についてはお受けできないと言うことです。いろいろ調べてみると、世間にはワンルームに夫婦で住んでいる方がおられるようです。しかし、ワンルームに家族3人が健康的に暮らせるとは思えません。赤ちゃんのためにも、少し広めのお部屋を借りることをおすすめしました。

最近思うことは、20代以下の若者はかなりギリギリの生活をしている人が多いです。今の経済環境も大きく影響しているのだと思いますが、入居者には週に6日間働いている人も多いようです。まして、できちゃった結婚となると相当な覚悟がないとうまくいかないのではないかと他人事ながら心配になります。単にサラリーマンをしていると分からないことが大家の仕事で見えてくることが多いです。そして自主管理をしているとビジネスライクにすべてを割り切れなくなってきます。だからなおさら縁あって入居いただいた方には、真剣に向き合っていきたいと思っています。今回はそうやって出した結論が入居者の要望通りになりませんでした。

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中古アパート物件の勝算4

中古アパートを買う場合、これまでとは別の戦略で買う場合があります。

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それは、複数棟の一棟ものを購入して財務諸表上の利益が多くなってきて、税金が高くなると想定される時に耐用年数の短いアパートを買って減価償却額を大きくして、経費として落とすという考えです。例えば、木造アパートなら築17年で買ったら8年で償却できてしまいます。その代わり融資期間も短くなってしまいますのである程度の自己資金を投入する必要があるかもしれませんが、物件の建物部分を8分の1ずつ償却できるのは大きな節税効果になります。耐用年数が残り少ない物件は融資が付きにくいので高利回りになりやすいです。しかも、短期間でローンを払い終わりその後の家賃が丸々残りしかも土地が資産としてのあるので次の融資も受けやすくなります。

早くこのような戦略でアパート物件が買えるようになりたいですね

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中古アパート物件の勝算3

不動産投資で成功している方の中には中古アパートを多く持っておられる方がおられます。

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ちょっと気になるのは、フルローンなど融資を頼りに買われた方のうち、10年以上経った方があまりおられない事です。シミュレーション上では減価償却が終わると相当収支が厳しくなるので、耐用年数以上の融資期間を設定した場合、どう対処するかです。
結局のところ、中古アパートは購入時に土地値に近い価格で買うと言う事です。そして出口戦略として減価償却が終わる段階で物件を売却しデッドクロスを避けるという事でしょうか。当然売却価格に建物評価はなく、土地値になるとことを想定しておけば良いと思います。キャピタルゲインを狙う売却ではなく、利益の出る間だけインカムゲインを取るという考え方です。ただ、デッドクロスにならないように、購入時の利回りを高くしておけば全く問題ないわけですが...。そこまでの利回りがあれば持ち続ける事ができます。こうして出口戦略まで考えると入り口戦略まで明確になってアパート物件の勝算が見えてくるように思います。本当にアパートを購入するかどうかは物件次第と言うところでしょうか。

中古アパートはキャッシュフローが○○○る時には別の意味で有効です。

 

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中古アパート物件の勝算2

不動産投資で最大の経費は減価償却費です。

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この減価償却費はもともと建物は時間とともに劣化する事を前提としていますので、おいしい経費ではなく損耗部分を経費化している訳です。従って当然売却時には建物価格分安くなるはずです。また、木造は他の構造に比べ耐用年数が少ないため融資期間が耐用年数を超えると、減価償却によって経費化する費用がなくなるにもかかわらずローンはこれまで通り払い続けなければなりません。さらに、元利均等方式でのローン返済の場合、経費として落とせる金利部分が減り元金部分の支払いが増えてきます。こちらも経費に落とせません。さらにさらに、築古アパートの家賃下落率も上昇すると想定されます。つまり、キャッシュフローがマイナスになり、しっかりシミュレーションしておかないとデッドクロスになり、黒字倒産も十分ありえます。

では、中古アパートで本当に勝算がないかというと、そうではないはずです。それは、○○戦略次第だと思います。
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中古アパート物件の勝算1

3棟目購入に向けて中古アパートについてもあらためて検討しています。

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中古アパートは元々規模が小さい場合が多く、築古は見た目も良くなく住まいとしてRCに比べ見劣りするので敬遠してきました。しかし今回の中古アパートの狙いは、利回りが高い物件が比較的多く、土地値に近い価格で買えれば資産価値が高いという事です。

中古アパートを投資と考えた場合、最大の問題は融資期間です。元々耐用年数が22年しかない訳ですから、中古だと毎月のローン支払い額が多くなってしまいます。つまりキャッシュフローが出なくなってしまいます。そこで、耐用年数以上に融資をしてくれる金融機関を探す事になります。実際に耐用年数以上に貸してくれる金融機関は、かなり絞られますが有ります。これで、月々の支払額が抑えられてキャッシュフローは確保できます。ただ融資期間が伸びたとして、収支の面で本当に合うかです。懸念されるのキャッシュフローが○○○○になる可能性があるということです。この部分はしっかりシミュレーションしておかないと○○○○○○となってしまいます。

○○○については次回、クリックお願いします。

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お部屋を明るく見せるリフォーム

大阪の物件は以前に南側に賃貸物件が建ってしまい予想通りお部屋の中がちょっと暗くなってしまいました。

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4月の1階の部屋が空いた時もあまりの室内の暗さにショックだったのですが、何とか入居を決める事ができました。今回は2階の角部屋が空きました。退去理由は転勤だったのでお部屋が暗いせいでなくてホッとしているのですが、やはり暗いのは致命的です。新しく賃貸物件が建った時に物件の売却も考えたのですが、選択として所有し続ける決めました。

考えてみると隣に賃貸物件が建ってから既に4部屋が入れ替わっていますので今回も入居者を決める事はできると思っています。しかし、築年数が経過するごとに、今後決めにくくなっていく事が予想されます。今のうちに、お部屋の暗さを打開するリフォームを探って入居率と賃料を維持していきたいと思っています。

そこで、原状回復のリフォームではなく思い切ったリノベーションをしようかと思案中です。入居者ターゲットは明確です。物件の入居者が住みたくなるリノベーションをする事で現状の賃料を維持できればいいと考えています。

先日、業者様と相談をしたのですが、さすがプロですね。お部屋の暗くなった部分に対して解決策をしっかりと提案してくれました。そのプランとは、間取りを2DKから変更による採光の取り方を変える事です。こんな手があったのですねっと言う感じでした。

問題はコストバランスです。気に入ってもらえるリノベーションができたとしてもコストが高すぎては他の部屋で継続して実行するのが困難になってきます。実際に費用も結構な金額になる事が見えてきました。

そこでその提案はそのままに別のコストを抑えたBパターンをお願いしています。もう既に部屋は空いているのであまり時間がありません。サクサクと決めていきたいと思います。
どんな提案がくるでしょうか??

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光インターネットマンションのおまけ

賃貸マンションに光ブロードバンドを導入するメリットはたくさんありますが、意外な盲点がありました。

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光ブロードバンドが入っている物件は入居が決まりやすいか?。。。はい、決まりやすいです。
インターネットだけでなくセキュリティカメラで遠隔地で確認できたり、光電話で安く固定電話を契約できるなどがあります。そしてなにより、家賃をアップする力を持っています。

さて、その中で光電話ですが、私の導入しているイーブロードでは基本料金が525円だけで利用できます。しかしワンルームマンションの場合、固定電話自体を希望される方があまりありませんでした。しかし今回新しく入居される方が固定電話の導入を希望されました。家主としても入居者サービスとして安く提供できるのはうれしい限りで、コールセンターに問い合わせをしてみました。電話をしてはじめて分かった盲点がありました。私自身もインターネット電話に加入したことがあったのですがぜんぜん知らなかったことです。(ただ知らなかっただけですが...。)それは、インターネット電話は、0120や0990,それから3桁の電話110,119などに繋がらないという通話制限があることです。この通話制限は導入業者も変わらず、インターネット電話はみな使えないようです。しかし、インターネット電話で110や119が使えないのは不便です。どうして使えるようにしなかったのでしょうか不思議です。NTTを必ず契約させるための策略なんでしょうかね。

今回の入居者は、固定電話が初めてでNTTと契約していないので、イザという時を考えると、これではインターネット電話は使えないのでNTTを導入されるかなと思っていましたが、今回の入居者さんは「それでもよい」ということでマンションに導入している光電話のを契約されることになりました。
確かに毎月の支払いを考えると1000円以上変わって来ますからね。

NTTの基本料金        1,785円
イーブロード光電話基本料金   525円

光インターネットマンション化のおまけが今回の入居に役立ちました。光インターネットマンションにするともっといいことがあります。

ちなみにイーブロードにご興味をお持ちの方は直接問い合わせるより、こちらからお問い合わせされるとちょっとメリットがあってお得です。

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退去連絡

先週、7月末での退去連絡が2件入りました。1件の理由は急な転勤が決まったようです。もう1件の方の退去される理由はわからないのですが、ぜひ退去理由をそれとなく聞いてみたいと思います。

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退去というとやはり大家としては嬉しくないのですが、6月中旬に退去の電話があった入居者から、先日また電話が入りました。

入居者:実は退去の日なんですけど、7月1日に引っ越しするんです。

私:   それは、また急ですね。

入居者:そうなんです。転勤で広島に行く事になったんです。

     鍵の受け渡しはどうしたらいいですか?

私:   7月1日引っ越しならその日の方が良いですよね。

入居者:後日来る事もできますが、そうですね7月1日でお願いします。それで、7月分の家賃なんですが...

     全額とは言いませんがいくらか戻ってこないでしょうか?

私:   そうですね~え...、契約上は前月末までにお申し出いただく事になっていますし、

     もう少し早くご連絡いただければ、おっしゃるように退去と同時に入居募集

     等も万全に案内できたのですが...。

さて、入居者からの交渉にどう対応すべきでしょうか。私としては、「入居いただいてありがとう」の気持ちでしたので、いくらかを家賃を返金する事にしてました。わずかな額ではありますが、少しでも戻ってくるという事で喜んでいただけたようでした。

そして大家にとってもこれは大助かりです。一部返金しますが、既に7月分の家賃は振り込んでいただいていますので7月1日に退去になるという事は来月までに入居者を決めれば、実質空室期間がゼロにできます。

さあここからは、退去連絡後の段取りをスムーズにこなして入居者を1日でも早く決めたいと思います。

退去連絡-退去立ち会い-リフォーム-入居募集-契約

退去後は業者さんに「一刻も早く、リフォーム完了してください」と言いたいところですが、これは大家の都合で、リフォーム業者さんにも段取りがありますので取りかかりやすいように情報共有をしたいと思っています。そしてとにかく見積もりを早く出してもらいどこをどれだけ修繕するかを正確に伝える事からでしょうか。

あとは、入居募集です。ちょっと、これから忙しくなりそうです。がんばらなくては!

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