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2009年6月

2回目の入居申し込み

先週の入居申し込みはその後連絡がありませんでした。やはり、入居者がその日に決めない場合は入居が決まらないことが多いようです。

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そして、昨日別の仲介業者さんから入居申し込みの連絡が入りました。前回の入居希望者は30代前半の男性でしたが、今回は20代の女性です。ターゲット的には20代をイメージしてリフォームや設備も入れてますので、今回の方に決まって欲しいところです。

「決まって欲しい」という言い方をするのは入居希望の方が、保証人を立てられないとのことで、保証会社の審査待ちのためです。本人はもう申し込むことで決めているようなので、審査次第とのことでした。経験上、おそらく大丈夫だと思います。

話は戻りますが、今回のターゲットイメージに合わせたリフォームですが、玄関部分のカラーが白を基調にしたことです。本当はもう少しアクセントを入れたかったのですが、以前のブログでも書きましたがリフォーム業者の「やめた方がよい」というアドバイスがありそれが逆によかったのかもしれません。また、女性や学生さんでも安心してお住まいいただけるように電子錠をつけてディンプル錠と合わせた二重ロックにしたことです。さらに新しくテレビインターホンもつけ防犯対策がされているイメージを高めました。

こうしたコンセプがトを物件概要書でもアピールしていたので、まさにターゲットの方が入居希望して頂けていると、ニーズがつかめていたと実感できます。もう一つ決め手の仕組みがあるのですが、これはいずれお話ししたいと思います。

意外だったのは、家賃交渉が入らず設定通りの家賃でお部屋が決まったことです。実は以前の入居者に比べ9,000円アップにもなってしまいました。家賃設定は相場ではないですね。周りの物件がこのくらいだから、うちもこのくらいで行こうという家賃設定では本当はもっと家賃が高く設定しても入居が決まるかもしれませんし、逆に相場家賃並みのお部屋でなければ、なかなか決まらないと言うことになります。結局は提供するお部屋が探されている方の価値感やニーズに合わせられるかが大切だと改めて感じました。

ただ今回は、部屋のリフォームについてはまだまだ満足行くレベルだと思っていないので次回部屋が空いたときはもう少しテストを入れてみたいと思います。(ようやく満室に戻りました。)皆さんのクリックがほんとに心のサプリです。

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物件の見学

昨日、ma510さんのご紹介で、Hさんの2LDKのファミリータイプのお部屋を見学させてもらいました。既に入居者が決まっていて、しっかりとリノベーションと言うにふさわしい修繕がされていました。

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外観もタイル張りでいい感じなのですが、ドアを開けて中に入ると玄関からいきなりビックリの高級感!!、いやぁーほんのちょっとしたことでここまでできるものなのね、と言うのが率直な感想でした。もう、賃貸と言うよりは分譲マンションの域です。壁紙から床材、天井までカラーコーディネートと材質を十分に生かしてあります。

今回ばかりは、画像でお見せできないのが残念です。というか、いつも画像載せてませんが...(^_^ゞ
その物件の部屋にいるあいだ中、感心しっぱなしと言う感じでした。他の方の物件を見ることは本当に勉強になるし刺激になると実感しました。

どのようにリノベーションをしたかをお聞きしたところ、やはり単なる原状回復ではなくリノベーションが得意な業者さんを選ぶことが重要なようです。そして、プロの方に提案してもらって、その中から気に入ったものを選べる方がよいとのことでした。そうして入居者づけが楽になり、安定した賃料も確保できるようになればその物件の勝ちパターンのリノベーションだと言うことだと思います。

今日の学びを自分の物件で実践して、またこのブログで紹介したいと思います。
Hさん本当にありがとうございました!

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入居申し込み

おととい、入居申し込みの連絡が入りました。ただ、ワンルームにありがちなのですが、保証人の確認待ちで1日待って欲しいと言うのです。

先ずは、ブログランキング、今何位でしょう?

「一旦お部屋止めをお願いします。」ということだったのですが、昨日になってもまだ保証人と連絡が取れないとのことで、部屋止めは解除することになりました。自分で入居募集をしているのでわかるのですが、こういう場合は決まらない場合が多いです。だいたいは、保証人となる家族に反対されているケースが大半です。保証人がいなくても家賃保証でも、かまわないとは連絡してありますので、それでも連絡がないところを見ると今回も決まらない可能性が高いです。
日曜日に、もう一度連絡があるそうなので期待せずに待ちたいと思います。

5月からワンルーム一部屋が空いていて、仲介業者さんからなかなか空き確認の連絡がないので2週間ほど前に、一軒、一軒まわって営業活動をしてきました。その時の賃貸の仲介業者さんが話によると「お客さんの動きが少ない」と言うところが多いようでした。中には「うちはお客さんが多いからすぐに決まりますよ」と言うところもありましたが、案外そういう業者さんからは空き確認の連絡がほとんどないです。

その状況が今週になってから、少し変わってきているようで神戸も大阪の物件も両方に空き確認の連絡が入っています。管理会社さんに任せている場合は、この空き確認の連絡状況を把握できると、積極的に自分の物件をアピールできるタイミングが分かるのではないでしょうか。とにかく、大家としては1日も早く部屋が決まって欲しいものです。ちょっとブログランキングがあがってきました(Click!)。

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変動金利か固定金利か

先日の金利交渉の結果として、0.2%の優遇が受けられる事になりましたが変動金利のままで行くか固定金利に変更するかの決断に迫られています。

先ずは、ブログランキングにクリック

不動産投資では固定金利で安定経営をするのが定石とされていますが、過去の変動金利の利率を決める短期プライムレートを見ると1995年以降1%台で推移しています。誰もが今の利率が底と信じ続けて、既に15年近い月日が経過している訳です。しかし、それ以前は逆に最低4%程で高い時には8%を超える利率の時もあったんですね。
「みかローン」というサイトに推移がグラフで載っていました。

低金利がこれまで通り続けば、支払う利息は変動金利の方が安くなる可能性も十分にあります。変動金利に比べ5年固定で約0.5%弱、10年固定で1%弱、利率が上がります。そして変動金利の場合、短期プライムレートは政策金利に連動していますので、日銀の政策金利引き上げ幅が1回あたり平均0.25%とすると、5年固定で2回分の引き上げ幅、10年固定で4回分の引き上げ幅となります。日本は1999年以降のゼロ金利政策から日銀は2回の引き上げを試み、2006年~2007年にかけての0.5%の引き上げ幅が最大となっています。。

しかし、事実情報としてはここまでで、今後の利率を予測する事は素人には難しいです。しかも100年に一度の大不況と言われているように、経済は大きく変化しており過去15年のデータがそのまま当てはまるとも考えにくいです。結局固定金利を選択する事で、これらの金利の上昇リスクを金利差分だけコストを払って固定してしまえるのは保険と同じで精神衛生上、大変魅力的です。いろいろ小難しい事を考えてみましたが、やはり不動産投資は長期投資ですから固定金利で、変動に一喜一憂しない事がいいのではないでしょうか。ただ何年固定にするのがよいか悩みの種はつきませんね。

賛同される方もされない方も、ランキングにクリックお願いしまーす。

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優遇金利でも支払額増額?

先日交渉の結果、優遇金利になる事をブログでお話ししましたが、金利優遇でも支払額が増加する事になりそうです。

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というのも元々変動金利で借りており、金利の変更があっても5年ルールで、5年間は毎月の返済額が一定となっているためです。借り入れてから、昨年まで、金利は上昇傾向にあったので5年後に金利増額分の調整が来るはずでした。まだ、5年を経過していませんが、金利を下げる事がこの調整を早める事となってしまいました。返済額が一定なのはよい事ですが、金利上昇分のローン残高が減らない訳ですから、いずれ5年以降の支払額の増額はさらに増えてしまいます。今回の優遇金利で支払額の上昇率が抑えられたという事です。ところで、もう一つの大きな課題として固定金利にするか変動金利のままで行くかという問題があります。ランキングにあなたのクリックをお待ちしております!

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3棟目物件探し開始

2棟目から1年経ちました。物件の管理も落ち着いてきているので、そろそろ、3棟目探しを始めたいと思います。

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昨年のリーマンショック後、金融市場が暴落し不動産市場も下落、そして、ここのところ金融市場は回復の兆しを見せ始めています。あと何回か上下を繰り返しながら、底堅さが見えれば、次は不動産市場に資金が一気に流れ込んできます。もう既に、流れ込んでいて遅いと思われてる方がいるかもしれませんが、まだまだ、これからだと考えてます。なんといっても遅効性の不動産市場ですから、しっかりと探せばきっと良い物件は出てくるはずです。

実現するための鍵は、新しいパートナー探しだと思っています。これまでお世話になった不動産会社さんとも情報を密にしながら、柔軟に対応いただける仲介業者様が現れていただける事を願いつつアクションに入りたいと思います。準備が出来ている人にだけ、天使が来てくれると信じて...。

今日は自分への誓いのような内容になってしまいました。。ブログランキングの応援お願いしまーす!

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銀行から融資金利を引き出す2

昨年、1棟目の金利下げ交渉をした結果はあえなく撃沈でした。「お願いされて金利を下げられるもんではない」とガツンと言われて、私もやや感情的になってしまいましたが、最後の言葉が優遇金利を引き出すヒントになりました。

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それは、「来年の申告書を見させてもらって検討します」

言われたその時は、そんな事言っても来年になったら来年の理由をつけて断られるに決まっていると思いました。ただ、このまま金利が高いのもしゃくなので、何とかしたいと思っていました。

結局、銀行が見るのは確定申告書からのキャッシュフローですから、次の申告書は、しっかりとキャッシュフローがある事をプレゼンして経営が安定している事を説得できれば検討してくれるかもしれないと言う思いがありました。そのために、申告書ではわかりにくい部分を過去の決算書からピックアップし今後5年間の事業計画書の資料にして、確定申告書に添えて先日提出しました。そして、昨年の家賃収入と稼働率を示した資料も渡しました。最も強くアピールしたのは自主管理をしている事で、不動産経営について自分で実践している事に理解をしていただけたようでした。

つまり部屋が退去しても、自らがリフォーム業者さんや仲介業者さんと連携して入居者を募集して空室期間を短くしている事によって、収益性向上につながっているという事をアピールしたわけです。そしてその辺を評価してもらえたのではないかと思います。

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銀行から優遇金利を引き出す

5月末に某都市銀行にローンの金利交渉をしてきました。そして、先日その銀行から郵便が届きました。結果は0.2%の優遇金利を獲得しました!(拍手)

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本当に嬉しいです。正直なところ、こんなにうまくいくとは思いませんでした。確定申告書を持って銀行にいて1時間交渉しただけで、今後0.2%優遇してもらえるのですから。

実は昨年、2棟目の物件を購入時に1棟目の金利を下げて欲しいとお願いしましたが、あっさりと断られました。その時に言われた言葉は忘れません。その時にやりとりです。

私  :今回2棟目も融資をお願いしたいと思っています。なので
    1棟目の金利を下げて頂けないでしょうか?

銀行員:現在の金利は、積算評価や収益還元などから総合的に判断
    されて金利が決定されています。なので、1棟目の金利を
    下げるのは難しいです。

私  :過去の入居状況を見ても空室は少ないですし、2棟目の金
    利からみて1棟目がもう少し安くしてもらえたらよいので
    すが...。

銀行員:現状の評価が変わる材料はないので難しいです。

私  :分かるのですが、そこを何とかお願いできないでしょうか?

銀行員:お願いされて利率を下げられるものではないです。

正直ストレートすぎて頭に血が上りました。今から思えば交渉と言うには何の脈略もないやりとりになってしまいました。そして、さらに質問をしました。

私  :では、どうなれば金利が下がる可能性がありますか?

銀行員:来年確定申告したあとにまたきてください。
    申告書の内容を見て検討します。

私  : .....。

その時は多少感情的になってしまったことが、逆に何とか金利をさげてやろうという思いに変わっていきました。

続きは次回に

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続・入居者からのクレームその後

大阪の物件で5月から新しく入居した方からパイプの臭いが気になるというクレームが入り、その後防臭キャップを付けてもまだ臭うという連絡が入りました。

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その後、いつもお願いしているリフォームやさんと相談したところ、高圧洗浄するしかないという事でした。この高圧洗浄ですが、専門業者にお願いするか、いつもお願いしている業者さん自前の高圧洗浄機で洗浄する方法の2つがあるとの事でした。

コストは自前の高圧洗浄機で洗浄する方が安いとの事でしたが、専門業者の方が確実との事でした。と、言うのも、そもそも専門業者機器は配水管に入れるホースや先端部分が細く、パイプが90度に曲がっている部分でもしっかりと中まで入って洗浄できるとの事でした。

一般の高圧洗浄機でもパイプ洗浄用のホースがありますが、曲がりくねったパイプは中まで入りにくいとの事でした。そして、経年劣化したパイプの場合破損もありえるとの事で、古い物件の場合は専門業者に任せた方が良いとの事でした。

しかし今回の問題は入居者です。前も書きましたが、リフォーム時やパイプを見に行った時の業者さんの話では、パイプの臭いは気にならなかったとの事、それより飼っているペットの臭いの方がしたと言う事で入居者がパイプ臭に敏感でちょっと神経質だという事です。

そのような訳で長びかせないためにも今回は専門業者にお願いしました。そして洗浄は先週末に実施、約1週間が経過しましたが、今のところ連絡がないのでようやく一件落着といったところです。

入居者のクレームには何度も対応してきましたが、多少コストがかかってもしっかりと対応して後悔した事がありません。逆に消耗品だからと入居者さんに対処をお願いした時の方があとあと面倒な事がありました。

リフォーム業者さんは高圧洗浄まですると費用が結構かかりますよとどちらかと言えば対処に否定的でした。その考えを鵜呑みにせずに自分で判断できる経験を積めるのが自主管理のよいところでしょうか。

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リフォームの難しさ

昨日初めて、いつもお願いしているリフォーム会社の方にお会いしました。もう既に6部屋分程、リフォームやその他いろいろとお願いしているのですが、お電話の声だけで、まだ一度もあった事がありませんでした。そして今日は声のイメージを思いっきりふくらませてお会いしました。第一印象、おじさんだろうか?若いのだろうか?見た目年齢不詳でした。顔は面長で、髪は短く、めがねをかけていて、その中の瞳は優しそうです。そして声はいつもお電話している声でした。親方的に一声電話で連絡しておけば、なんでもやってくれる頼もしい方なので、今日の印象はさしずめウルトラマンという感じでした。(意味不明?)

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さっそく、神戸の物件の空室のリフォームの打ち合わせとなりました。既に壁紙の張り替えやクリーニングは一通り終わっているのですが、今回は賃料を少し上げて募集する予定でプラスアルファのリフォームを行いたいと思っていました。しかし、ウルトラマンとの意見はまとまりませんでした。

Color_2 私:台所と収納の扉の色でアクセントをつけたい
ウルトラマン:カッティングシートは結構いい値段します。ペンキで塗る事もできますが、使っているうちに、擦れてはげるのでおすすめしません。
私:では、どうすればいいと思います?
ウルトラマン:フローリングが濃い茶系で今風ではないので、白系の木目調のCFシートを張ったら見た目がガラリと変わります。
私:確かにそうですが、まだフローリングは十分に使えますよね。
ウルトラマン:使えます。それにCFシートにすると毎回張り替えが必要です。ここの入居者は学生さんが多いですか?学生さんには結構、白系の木目のCFシートはいいみたいです。
私:意外とここは、社会人が多いです。
ウルトラマン:そうですか。

結局大きな改修はせず、玄関窓枠の塗装と、ベランダの鉄板錆の塗装だけとなりました。
ウルトラマンの言っている事もよくわかるのですが、安くてアクセントが決め手になるようなリフォームの必勝パターンをなんとしても作りたいと思います。

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入居者からのクレームその後

先日夕方突然電話がありました。「1階の犬がうるさい!」とクレームをした方からです。

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ただクレームを頂いた入居者とは、リレーションがとれているので、この機会に詳しく話を聞いてみました。すると、クレームする前は犬がないていても放たらかしだったようですが、その後なき声に注意している様子があるとの事でした。そして、もう問題はないとの事で電話を切りました。とりあえず、事なきを得た感じでホッとしました。

そして今度は、1階の入居者からも電話がかかってきました。飼っている犬は慣れるまで5日ほどよくないていたが、最近はおとなしくなったとの報告のお電話でした。ちょっと神経質そうなしゃべり方が気になりましたがとりあえず一件落着と思ったのもつかの間、案の定、翌日に「台所の配水管から臭う」という連絡が、入居づけの頂いた仲介会社から入りました。

さっそくいつも手配している業者に電話一本で対応をお願いしました。なんでも「防臭キャップ」というのを取り付けると効果があるとの事で早速作業をお願いしておきました。出張料込みで3000円程度でした。しかし、取付後に入居者さんからまだ臭うとの連絡が入ったとの事でした。業者さんの話によると、リフォームの時に窓を閉め切った室内でも気にならなかったとの事で、確かに私が空室時の部屋に入った時も一切臭いは感じませんでした。やはり今回の入居者はかなり神経質なようです。とは言え、気温が上がってきて臭うようになった可能性もあり、やはり放っておけないので次の対策を業者さんにお願いしておきました。

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