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2009年5月

賃貸大家の税金知識

大家業をやっていく上で必要不可欠なのが、税金の知識です。この知識があるとないで、確定申告後にビックリするぐらいお国のために税金で貢献する事になってしまいます。

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お国のための貢献も必要ですが、まず大家としてのキャッシュフローを安定させないと、それこそ税金を継続的に払う事ができなくなってしまいます。そもそも、サラリーマン大家を始めてまだ4年なのですが、これから10年後にいくらの家賃でお部屋を貸せているか、予想外の高額の修繕等が発生していないか、まわりに大規模な新築物件が建たないか、などなど予測できない事態にも対応できる余裕が必要です。なので、収入と経費として扱える範囲をしっかりと理解し、キャッシュフローを確実に確保しておくために、税金知識は将来を見据えて最も大切な事といえるのではないでしょうか。

税金知識は重要なだけに税理士さん等の専門家に任せる事が一番だと思いますが、それでもやりとりする時にある程度の専門知識が自分でも分からないと税理士さんの話している内容が理解できないという事になってしまいします。

しかし節税の本はいろいろありますが、不動産投資だけを扱っている書籍はほとんどなく、インターネットでも断片的な情報しかありません。そんな中で、不動産投資に強くて有名なあの税理士さんが頼もしい仕組みを作ってくれました。私も不動産投資の税セミナーを受講しましたが、実は昨年所得税を払いすぎていた事がわかり、更正の請求をして税の還付を受ける事ができました。

その税理士さんとは、不動産投資を実践する収益不動産専門の税理士 叶先生です。
そして、今回その名も「不動産投資でお金を残す税金塾」という新しい会を立ち上げられました。内容は以下の動画をご覧いただけると一目で分かると思いますが、税金の情報を中心に大家に必要な情報を体系立てて教えてもらえるようです。。

そしてなんと今回、5月末までに入会するとものすごくお得な特典も付いているとの事です。是非ご覧ください。

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高層分譲マンションご案内

先日、10人ほどの大家の会に参加してきました。

その会場となったのが大阪市内の地上38階建ての高層分譲マンションの最上階ゲストルームでした。いやー、いいですね。高層分譲マンション!

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これまで高層分譲マンションに入った事がなかったのでちょっとビックリしました。エントランスには常駐で受付の女性が座っていて、ロビーと呼ぶのかシティホテル並みのスペースがあり、ソファももちろん置いてあります。そして、エレベーターに乗って38階のボタンを押すんですが、通常のオフィスビルとは違い低層階用と高層階用のエレベーターが分かれておらず、38個の各階のボタンが整然と並んでいるのが分譲マンションらしいところでしょうか。

大家仲間の方でこの高層マンションの6階にお住まいという事でその恩恵にあずかる事ができました。38階のゲストルームは高い天井と全面ガラス張りで大阪市内を一望できます。カウンターに座りビールを片手に見る外の景色は最高です。どこかの居酒屋でやる大家の会やホテルの最上階のレストランとも違うリラックスした雰囲気もよかったです。本当に贅沢な雰囲気を楽しませてもらいました。

そして、集まった大家のタイプはみんなレバレッジを効かせたマンション1棟買いを目指している方が多いというのも特徴的でしょうか。飲む場所がいいとみんな機嫌もよく5年後の夢なんて言うのも自然に会話に出てきていました。やはり、このような会で、自分のテンションとモティベーションを高めてられる事は、いろいろなノウハウの吸収以外に大切な事だと感じました。

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融資の優遇金利って?

借り入れで、金利がどのように決まってどんな優遇(割引率)があるのか、前回に引き続きこの辺について銀行融資担当者に突っ込んで聞いてみました。

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そもそも希望借入額に対して満額借り入れられるかどうかについては意識は高いですが、金利については銀行から言われるままという感じです。いくつもの金融機関から融資をひくことができれば、金利の安いところを選ぶことになりますが、通常は融資のおりた金融機関からの提示の金利をそのまま受け入れるしかありません。その金利がどのように決まるのか、そしてその銀行で自分の利率は優遇されているのかは気になるところです。

某都市銀行では優遇金利(割引率)は0.2~0.3%ずつ階段式で店頭利率を含め4段階に分かれているとの事でした。印象としてはもっと差があり、借主の属性や物件によって1%以上の優遇があるように思っていました。そこで「もっと差があるのでは」とひつこく質問してみましたが、制度としてはないとの事でした。そもそもバブル崩壊後から数年前まで、不動産投資に対しての見方は銀行内でもまだ厳しく、金利優遇の制度そのものがなかったとの事です。金利の割引について体系化されたのはここ数年との事でした。しかし考えようによっては、制度ができるまで各支店の裁量によって金利が決められていて今より割引があったのかもしれません。また、今回は資産活用の責任者に話を聴いたので、制度や建前だけを教えてくれているのかもしれません。また、知人の話からすると各支店によってその制度の運用も柔軟的なところがあるように思えます。

最近の融資状況についても聞いてみましたが、文章が長くなってきたので次回にしたいと思います。次回のやる気のワンクリックをお願いします。

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借り入れ金利について

不動産投資をする上で大きな影響がある金利について先日、某都市銀行の融資担当者にお話を聞いてきました。ズバリ、融資の金利はどのように決まるのか。

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その銀行では一般的に言われている店頭金利に対して、まず機械に情報を入力することで融資可能かの判定が自動的に出てくるそうです。定量的な情報としては、物件の積算評価と収益還元による評価、借主の属性等を入力しているそうです。そこからさらに定性情報を加えて貸付可能か最終的に店頭金利からの金利優遇があるかどうかを決定されているとの事です。この仕組みはこれから融資を受ける場合でも、すでに借り入れている金利の変更を検討する際も同じだそうです。

定性情報とは、決算書や個人属性の部分で数字に表れにくい部分を考慮する事で、その中で重視されているのは、やはりキャッシュフローです。キャッシュフローがどの位あるかを見るために、決算書上の利益に実際に現金が出て行かない減価償却費を考慮して判断しているようです。また、意外だったのは大規模修繕費は必ずしも悪い評価ではなく、かえって経営を安定させるために必要なものとしてかかった費用を10年~15年分の費用として年数分を分割し費用としてみるとの事です。つまりその費用が毎年継続的にかかる費用か単年だけ発生したイレギュラーな費用かどうかが考慮されるとの事でした。所有物件の空室率も当然しっかりチェックし安定経営ができているかを見て定性的な情報として追記して融資の決定や金利が決裁されているようです。

友人に聞いた話とは、大規模修繕の考え方などかなり違うので、そのエリアや担当者によっても評価の大小があるのかもしれませんが、やはり直接聞いてみてわかることもありますね。次回も続きを書きます。

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入居者からのクレーム

入居者からのクレームはないに越したことがありません。通常は管理会社が処理してくれるので、クレームがあった報告だけが来ると思います。しかし、管理会社が処理しきれず大家に電話があった場合、どのように対処するでしょうか?その後都度かかってきては困るので、あくまで「管理会社に言ってくれ」と言いクレームを家主が受け付けない方がよいでしょうか?

ついに40位台に入ってきました。(ブログランキングにクリック!)

人それぞれ考え方があると思いますが、私ならしっかりとクレーム内容を聞いたうえで対処方法を管理会社を依頼すると思います。と言うのも、そのクレームが元で複数戸が退去してしまうことも想定されるからです。

先日、大阪の物件で入居者から新しく入居した別の部屋のペットの鳴き声がうるさいとクレームが入りました。さっそく、新しい入居者に電話を入れました。「このたびはご入居ありがとうございます。お部屋の方はいかがですか?なにか不都合な点はありませんか?ところで、ペットといっしょにご入居いただきましたが、鳴声はどうでしょうか?まだご入居されて間もないので環境に慣れるまで鳴声に気をつけていただけると良いのですが...」本来はせっかくの入居に対しての挨拶の電話なのですが、最初から注意を受けてあまり気持ちよくないと思います。できるだけ柔らかく電話をしたつもりです。もし放っておいて他の入居者が退去してはたまりません。対処しないと、入居者のモラルが下がったりトラブルが増える元だと思います。

ペット可にしている物件でほとんどの方がペットを飼われているのでお互いペットの鳴声はある程度理解があると思うので、よほどうるさかったのだと思います。自分が入居していてうるさいことを考えれば、家主として面倒なことにも対応が必要だと思います。

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総勢30名の家主の集い

先日、@takaさん のカフェレストランで大家さんが集まる会に出席してきました。ma510(まこと)さんのご紹介だったのですが約30人の方が、それぞれ自己紹介しながらお話しをさせていただきました。全員の方とお話しがたぶんできていないのですが、それでも6時間以上の間、しゃべりっぱなしという感じでした。やはり、皆さん真剣に取り組んでおられるのでしょうし好きなんだろうと思いました。本当にいろいろな大家さんのカタチがあるものだと思いました。

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その中でも、戸建て賃貸をしておられる方が結構な人数いらっしゃいました。賃貸マンションのリフォームはそれほど大がかりなものはないですが、戸建ての場合、激安で購入して、しっかりリフォームして価値を高めておられる方が多く、戸建てのリフォームのノウハウで賃貸マンションでも取り入れられそうなものがありました。

また、自分で何でもする?できる方?から、業者に大規模修繕の外壁塗装を見積もる時のコツも知る事ができました。大規模修繕で実践して成功すれば是非このブログで公開したいと思います。やはり、このような会に出るのは刺激があるし、勉強になります。わずかのちょっとした会話で本一冊以上の価値だと思える内容もありました。自分の成長のためにこのような会には出席すべきですね。

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物件の自主管理は大変!?

サラリーマンをしながら物件の自主管理、「たいへんでしょう?」と聞かれます。そんな時「そうですね、結構手間がかかります」と答えています。2棟目を買った際、仲介いただいた不動産屋さんからも、「ワンルームはウチに任せたら?」と申し出もいただきました。
それから約1年が経過しました。

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昨日ある入居者から連絡がありました。ブレーカーが落ちたみたいで無料共有の洗濯機が使えないと言う事でした。たまたま、その日空室のリフォームのために業者さんが物件におられたのですぐにブレーカーのチェックをお願いしました。いつもであればこれで仕事は完了です。何か修理が必要であれば見積もりを取って修理ですが、今回はブレーカー含め問題なく何がトラブルになっているか分かりませんでした。
共有の洗濯機なので、使えないと他の入居者からも苦情となり大きな問題になかも...。心配するよりは先ずは現場へと考え、仕事帰りに物件によってみました。結果的には洗濯機は普通に使えていました。

代わりに、4階の通路の電球が切れているのを発見、5月から空室になった前の通路のため、すぐに交換しました。その作業中に、なんと仲介業者さんが入居希望者を連れて内見に...。今度は今日のリフォーム時に設置された電子錠が空かない事がわかり、さっそく暗証番号を確認の電話をし何とか解決しました。

自主管理は大変です。今日の出来事は普通、管理会社がやってくれる事なので管理を委託している大家さんは必要のない作業です。でも、自主管理をしている私にとっては、今日は収穫でした。入居者の何人と「こんばんは」と挨拶をして、今の自分の物件状況を把握できました。特に募集する部屋の鍵が開かず部屋の前の電球が切れていてそのままだと、いくら綺麗にリフォームしても管理が悪いと思われ決まるものも決まりません。
こんな作業も、不思議と苦に思った事がありません。かえって、今日の帰り道はスッキリできました。今日のような事が2~3ヶ月に1回ぐらいはあります。こんな事もありながら、空いている部屋が埋まったらホント楽しいです。

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一棟買いと区分所有vol.3

自己資金がなくて、不動産投資を始めるとしたらどうしたらよいのでしょうか?まさに最初の質問に戻りします。私の場合は不動産投資を始める前は、漠然と将来のためと思って預金をしていたので、その自己資金で買える物件という視点でしたが、資金を貯める前に不動産投資をしたいと思ったらどうしていたでしょうか。

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今から始めるとすると、いずれにしても区分投資ではなく、1棟買いからはじめたいところです。そして自己資金は最低でも1千万円は用意したいところです。それは、ある程度の自己資金を持っていることが金融機関や売主との交渉で役立つことがあるからです。また、ここ最近ではフルローンの融資はつきにくいため、やはり自己資金はある程度必要になってきます。また、3~5000万円の物件を買うのも1億円の物件を買うのも、買うときも買った後も実はほとんど手間は変わりませんので、できるだけ規模の大きな物件を狙っていくと思います。(リスクのとり方は人それぞれなので、小さい一棟買い物件をやめた方が良いと言っている訳ではないです。)

別の投資をして貯めるとも考えられますが、株などは確実ではありません。(そのための不動産投資ですから...)なので毎月のサラリーからまず貯める金額を決めて使う金額を決めるしかないと思います。

念のため中古の区分所有で自己資金を加速して増やす事はできるか検証です。

自己資金が5百万円たまった段階でさらに1千万円にする計画
a.月8万円の預金を続け、5年であと500万円貯める
b.500万円(諸費用込み)で利回り15%の区分所有を買って貯金を続ける

bの場合、今の貯金の500万円を使って区分所有を買い、ネット利回りが15%で年に75万円のキャッシュフローなら6年半かかって500万円たまることになります。毎月8万円の貯金を続けていればやはりそこから5年後に1000万円になります。これだったらa.でコツコツ貯める方が早いです。

b.利回りが20%あればどうでしょうか。これならキッチリ5年で500万円です。単に預金するよりは不動産投資のお勉強もできていいかもしれません。ただ区分所有のリスクをを考えると、やはり20%でもやりたくないところです。5年で元を回収できたとしても、資産価値は期待できませんし、一棟買いをするための加速装置に区分所有はつながらないということだと思います。

いろいろ考えてみましたが、やはり最初から1棟買いだと思います。

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一棟買いと区分所有vol.2

以前ほどはないのですが、サラリーマンとして働いている会社に「マンション投資しませんか」と名指しの電話を何度も受けたことがあります。まわりの同僚にも、しょっちゅうかかってくるのでどうやって名簿を集めていたのかと思います。いつもはすぐに断るところ、ある日これも不動産投資の勉強と思い掛かってきた電話で、直接投資用マンションのセールスの方とお会いする約束をしました。本日は、投資用マンション(区分所有)の実情と売り込み方についてです。

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会社に近いとある喫茶店でお会いしました。一通り挨拶し、投資物件の全体的な説明を受けた後の会話です。

営業A;いかがでしょう。一切自己資金が要らず、管理もウチの会社がするので心配ありません。一切手間をかけずに定年後の年金代わりにこのマンションが手に入ります。

私;区分は空室が心配です。空いている期間のローン返済が持ち出しになりますから

営業A;大丈夫です。大変環境の良い場所なので、すぐに部屋は決まります。その辺はウチでしっかり入居者を入れていきます。

私;空いた後のリフォームとかも経費かかりますよね。

営業A;そうですね。もちろんかかりますが、ウチが完全フルサポートで何もしていただく必要はありません。すぐに入居者が決まりますから。

私;利回りはどの位ですか?

営業A;初期費用は一切要りません。ご覧のように(写真を見せながら)分譲マンション仕様ですので資産価値が大変高いです。

私;へー、確かに立派な建物で、綺麗な部屋ですね。

営業A;そうなんです。この建物、設備、都心の駅から近いので大変貴重な物件です。すでに、1人で4室を購入した大手企業の重役さんもおられます。内緒ですが某○○電気の役員さんです。

私;そうなんですか。すごい役職の方も買われているのですね。(ホントにちょっと感心)

営業A;こちらをご覧ください。(資料を見せる)今まだ購入できるお部屋は残り4部屋で、こちらも早くしないと他で決まってしまうかもしれません。本日お会いできたのも何かのご縁ですので是非あなた様に投資していただきたいと思っています。

見ると、80室ほどある部屋にはほとんどにバツが書いてあり、あと4部屋のみが残っている様子。

私;なるほど、なるほど、それで利回りは?

営業A;今回のプランは30年ローンになっていて、初期費用は要らないのですが家賃保証からローン額や管理費等を差し引くと月々5000円ずつ別途お払いいただきます。月々5000円で将来このマンションが自分のものになります。

そこまで聞いて、ようやく全体が把握できました。そもそも毎月お金を支払って投資というの?と思いましたが、営業の方は自信を持って「これが投資だ」と思っているようでした。

ただ不動産を知らない方は、「初期の自己資金がいらない」とか実際の室内写真を見てまるで自分が住むかのような錯覚になって「資産価値がある」とか、「希少性」を信じて、わずか月々5000円ならとすっかりその気にさせられて高いツケを払わされてしまうのだと感じました。ホント綺麗な物件ですから。
 説明してくれた営業マンの方は20代の方で、色々とその物件の問題点をこちらから質問したのですが、あまり理解しようとしてくれませんでした。きっと「ああ言われればこう言う」という話法を叩き込まれているのでしょう。自分が売っている物の価値がわかっていない事をトクトクと説明したら、その方が考え込んでしまったのを今でも覚えています。

分かっていないからこそ、一生懸命売り込むことができたのかもしれません。最近では融資が厳しくなってきているので、逆に減っているのかもしれませんが、不動産投資を始められる方は、自己資金がなくてもこのような物件を決して掴まされないようにして欲しいと思います。

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一棟買いと区分所有vol.1

以前に、これから不動産投資をしたい方から質問を受けた事があります。

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その時の質問で小さな物件、例えば区分所有から始めたらよいのか一棟物件を買うべきかという質問がありました。アドバイスとしては「区分所有ではなく1棟買いをおすすめします」とアドバイスをしました。しかしあまり細かなアドバイスをしませんでした。改めて、区分所有の問題を整理してみました。

なぜ、区分所有が良くないと思っているかを整理してみると
1.区分所有は銀行の評価が低い
2.区分所有で借り入れがある場合は信用の毀損になる
3.空室のリスクは0%か100%のいずれかであり、自己資金を持ち出さないと行けない場合がある
4.室内以外のリフォームはできないので、共用部に問題があっても対処しようがない
5.隣人との問題はお互い対等な立場なので解決しにくい
6.区分所有が多い物件は、大規模修繕時に所有者の合意が取れない恐れがあり建物がスラム化する可能性がある
7.築年の経過とともに、当初の修繕積み立て金では不足が発生するケースがあり、積立金が高くなる可能性有り(普通の分譲マンションでもよくありますね)

すべてが当てはまる訳ではないですが。1~3のリスクは物件数を拡大したい場合に障害になります。区分所有でも全額自己資金であれば、2のリスクがない事になります。また、3や4、7などは築浅の好立地物件など、物件選びに気を付ければ、それほどリスクは高くないのかもしれません。また、知人でも区分所有がきっかけでスタートした方で、現在何棟も所有している方もいます。ただ、初めての購入あれば、やはり区分所有より一棟買いから入った方がいいと思います。

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リフォーム業者と連絡が取れない

ゴールデンウィークが終わり4月末に空いた部屋のリフォームを業者さんに依頼するために電話をしました。しかし、何度かけても、繋がらない。連休明けなのに電話が繋がらないとはいったい業者さんに何があったのか?ひょっとして、いきなり倒産?それとも急な病気?
業者さんといっても今回お願いしているところは親方的な存在の方なので、いつも携帯電話で連絡を取り合うのみで、もしこの方に何かあったら全く連絡が取れなくなるかも知れないことに気づきました。

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便利なところは、電話1本しておけば、鍵の取り付けからリフォーム、電気工事まですべて手配してくれる方なので連絡は携帯にしか、した事がありません。考えてみるともう何度も仕事をお願いしていますが、この方に限って一度もお会いしたことがない。もし倒産だとしても、こちらから回収する売り掛けがあるわけではないのですが、1日遅れる毎に空室の機会損失が増えるので、できるだけ早く連絡を取ってリフォームは早くすませてしまいたいところです。5日7日一日中連絡が取れず、8日のお昼ごろに再度電話を入れたところ、コール10回ぐらいしてようやく電話が繋がりました。

私:「どうしたのですか?連絡が取れなくて心配しました。」
業者さん:「どうもすみません。連絡しようと思っていたのですが...」
私:「いろいろお話したいことがあったので、連絡が取れてよかったです」
業者さん「そうですか。実は昨日までお休みしていたもので...」
私:「はあっ」

それ以上何も言えず、本題の業務連絡に入りました。
色々勝手にイメージしていましたが、取り越し苦労でした。サラリーマンなのでゴールデンウィーク明けから当たり前に仕事ですが、自営の方はその点融通が利くことをあまり考えていませんでした。
こちらから連絡を取りたいときは、相手のスケジュールを事前に確認しておくべきでした。

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リフォーム費用について

 リフォームする際、いろいろ新しい設備もつけて物件の価値向上を図りたいところですが、費用もバカになりません。皆さんどのくらいの費用をかけておられるのでしょうか?

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ワンルームや1K程の物件であれば、原状回復にかけられる費用は3~10万円前後で次の方に入居頂けるレベルになると思います。前の入居者の入居期間によってリフォームの程度が違ってきますので、費用に幅が出ますが、前入居者の気配を消すために、壁紙の張り替えだけでなく壁のシール跡や使いすぎて磨り減っているような部分は交換したり塗装などをやりたいところです。

ちなみに神戸の物件の場合、バス、洗面、トイレが一体の3点ユニットバスで、敬遠されがちなユニットバスです。賃貸物件の検索の人気設備としてトイレバス別の項目がありますから、トイレ別が条件で探している人もかなり多いのでしょう。そこで色々調べてみましたが、ユニットバスをバスとトイレ別にするには最低でも4~50万円はかかるようです。これではとても回収できません。低コストでできて、物件のイメージが良くなるようなリフォームが必要になります。

いくつか実際にやってみて、効果があったように感じるものをご紹介します。

1.テレビインターホン
セキュリティ面でも押し売りの居留守を使うにもこれは必須なのかもしれません。

2.デジタルキー
番号を押すだけで空いたり、キーを近づけるだけで空けたりできる鍵です。ドアが閉まると自動的に鍵かかかるオートロック?です。こちらもセキュリティがしっかりしている物件という感じで、入り口にオートロックがない場合効果的なオプションです。

3.シングルレバー水栓
給湯の蛇口が2つに分かれているのは使うとき不便です。特に台所が、シングルレバーでない場合は是非交換したいところです。

4.フローリング
和室がある場合はフローリングに変えるとまず間取り図の表記が「和」から「洋」に変わります。物件概要書で候補かどうか一瞬で判断されるため和室がある場合効果的です。業者によりますが、意外と安くできます。
5.IHクッキングヒーター
ワンルームの場合、渦巻き型の熱線タイプのヒータープレートは見栄えが悪いため変更したいところです。特に玄関にキッチンがある場合はなおさらです。

好印象で手っ取り早くできるリフォームとしてはこのあたりは効果的ではないでしょうか? 皆さんはどんなリフォームをされているのでしょうか。
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退去後の部屋チェック

神戸の物件で退去後の部屋を見てきました。女性の方がお住まいだったので比較的きれいな室内でした。まず壁紙ですが、ところどころ汚れや傷があり張替えが必要、フローリングは特段傷もなくクリーニングで済みそうです。ユニットバスには蛇口付近に錆があり、対処方法を業者さん相談が必要です。気になるのは天井で、細かな穴あきの古い吸音タイプのボードが張られています。汚れはほとんどないのですが見た目の古さを感じます。このあたりの感覚は人それぞれで、業者さんに見てもらったコメントは「大丈夫」というものでした。張り替えるかは費用しだいですが、部屋の内見の印象が変わるこの部屋のポイントの部分だと思っています。安く済みそうであれば張り替えたいと思います。

リフォーム業者さんに見てもらって見積もりしてもらっても必ず自分で室内を見てチェックし、自分でリフォームする場所を決めるようにしています。業者さんと大家としての視点が必ずしも同じではないからです。

部屋のチェックで必要な事は、原状回復のための修繕箇所の確認だけでなく、次に入居を希望する方にお部屋のどの部分に魅力を感じてもらうかをイメージすることだと思っています。有能な管理会社の方がいれば必要ないかもしれませんが、空室期間をできるだけ短くするために家主にできる数少ないことだと思います。基本的には清潔感のあるお部屋にする事、前の入居者の気配をすべて消す事ができれば、悪い印象はないと思います。それに加えてさらに魅力に感じるワンポイントをどのようにつけるかが、大家の工夫のしどころだと思います。

ただ、ワンルームは入れ替わりが激しくあまりやり過ぎると回収にかなりの期間を要することになってしまいます。しかし私の場合、空室期間が長くなるより多少コストをかけても早く決めてしまいたい気持ちどうしても強くなりがちです。この部分は3月空いていた大阪の物件でも同様でした。お部屋が暗い部屋だったのですが、何とか入居者を決めることができました。その時のポイントは自分の物件のターゲットを絞り込む事でした。お部屋が暗くても是非入居したいと思ってもらうこと、今回もこの部屋に住んで欲しい方をイメージしてターゲットを絞りたいと思います。

入居が決まったらブログでどのようにターゲットを絞ったかを報告したいと思います。皆さんの応援が力になります。ブログランキングにクリックを!

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自分の物件を知ること

5連休初日、今日は神戸の物件の掃除に行ってきました。昼間は家族と過ごすことにしているので早朝に行ってきました。いつも1階から順に掃き掃除をして、各階終わったら次に階段をします。またこの物件は、前のオーナーが1階に洗濯機を2台無料で設置していてそれを引き継いでいます。なので、その洗濯機の糸くずをとったりゴミ箱をきれいにしたりしてようやくひと段落です。その後、タバコの吸殻を拾ったり自転車置き場を整理したりして約1.5時間ぐらいの作業で完了です。終わると、なんか達成感というか爽快感があります。

そして、こうして掃除している間に、何人かの入居者が外出します。おそらく出勤なのでしょう。足早に出て行きます。っで、このタイミングを逃さないように「おはようございます」と元気に声をかけます。返事をしてくれる人としてくれない人がいますが、お構いなしです。大阪の物件は、ファミリータイプなので掃除をしているときに挨拶すると、掃除をしていることに対して感謝の言葉などもいただきました。神戸の物件は20代の若者中心のせいか挨拶を返してくれるだけでも、いいほうです。やはり比較的女性の入居者のほうが礼儀正しい方が多いようです。

私にとって物件の清掃は、この入居者の方とのコミュニケーションのためにやっているといっても過言ではありません。自主管理をしている一番の目的は、自分の物件を知ることです。自分の物件について把握できていれば、その後専門業者様に委託しても自分が把握しているので対応が良いか悪いかがわかります。そして普段の物件管理が楽になります。

大家にとって清掃作業は単なる作業でないと私は思います。管理に精通した業者にすべてを任せてしまうことで同じ状況を作ることも可能ですが、業者の担当者が代わったり対応が変わることも考えられます。何しろ管理会社にとって見れば、数多い物件の中の1件でしかないわけですから。また、さまざまな場面で大家自身が意思決定が必要で、その際に正しい判断をするために自分の物件をどれだけ知っているかは重要なことだと思っています。管理を委託している場合でも、たまには清掃を自分でやってみることを是非お勧めします。清掃をしないまでも、入居者の出入りの多い朝夕に行って「おはようございます」や「こんにちは」を言うようにするだけできっと変化が出てくると思います。

今は大阪の物件の清掃は専門業者様にお願いをしていますが、3年間自分で清掃していました。おかげで大阪の物件は、今では本当に手がかかりません。神戸の物件でも同じ変化を早く起こしたいと思っています。   お1人おひとりのクリックが元気の源

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RC築浅の物件でました。

RCの築浅物件の情報が入ってきました。
大阪市内で敷地170坪、構造はRCで築10年、利回り12.1%の物件情報が入ってきました。大阪市内ですが、ちゃんと建築確認も検査済証もあります。

やはり、今は買い時です。土地が広いため積算評価で100%は堅いと思います。大規模修繕も現時点では当分は必要ありません。入居率も95%を超えています。この物件なら5年所有して長期譲渡として税率を下がるまで持って、売却するにしても30年以上の融資期間が取れるので出口戦略もいろいろ選択肢が出てきます。指し値で1億円台前半にできれば...。

ただ、今は買うには自己資金が足りません!昨年買ったばかりでまだキャッシュが積み上がっていません。そしてこんなご時世なのでフルローンは難しいでしょうから、諸費用+自己資金で考えるとなかなか手が出ません。金持ちがさらに金持ちになれるという言葉を痛感しています。自己資金を残しながら不動産投資するのも、サラリーマンが不動産投資するためのコツなんでしょうね。(実践できていないのですが...)

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