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2009年4月

火災保険料を安くする

大阪の物件で火災保険の更新が近づいてきました。火災保険料は結構な金額ではありますが、いろいろなリスク回避のひとつとしてケチらない方がよいと思っています。火災は滅多に起こるものではありませんが、起きてしまったあとには取り返しがつきませんから。

その火災保険料ですが、昨年までは年間26万円ほどの保険料を毎年払っていました。必要な経費とわかってはいますが26万円はかなり痛いです。1年何もない事が一番の良い事なのに口座からお金が消えていく事は寂しい気になります。ですが、安くする方法がありました。保険の補償額を下げずに、純粋に保険料だけを下げることができました。本当は昨年やりかったのですが、物件を購入したばかりで余裕がありませんでした。

その方法とは、保険料を複数年分を一括払いする事です。そして今回、5年分を一括払いとする事にしました。そうする事によって、2割以上保険料が安くなる試算です。まとまったお金が必要にはなってきますが、現金を預金しておいてもたいした金利がつきませんから、家賃収入から少しずつたまったキャッシュの運用だと思えば高い利回りだと考える事ができます。

さらに、今まで付けていなかった家賃補償特約(火災後立て直すまでの家賃を補償)と、賠償責任保険(所有施設が原因の事故の賠償)も付けました。というのも、家賃補償や賠償責任の保険料はそれぞれ年間1万円程度で、全体の保険料からすると負担が小さい割に万が一の時に大いに役立つ保険だと思います。(私が逆に知らなさ過ぎでしょうか?)

保険でもう一つ重要な事は保険代理店です。正にイザという時に保険代理店の対応ひとつで適用となる保険の範囲が変わる場合があるからです。収益物件の経験豊富な保険代理店さんに加入する事がもう一つの保険でもあると思います。かくいう私も、このような情報を契約をしている保険代理店さんから新規加入の段階で教えてもらえていなかったのでが...。

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中古アパート

先日のブログで書きましたが、以前住宅メーカーにおられた資産家から耳寄り?な情報をいただきました。それは、まだ市場に出ていない中古アパートの物件です。場所は大阪市福島区で築10年土地がものすごく広く、利回りは11%以上ある物件です。土地が広いので冷静に計算してみたら、ほぼ土地値の売却価格であることがわかりました。

そもそも、これまでの投資対象をRCか重量鉄骨に絞って探してきたので、この中古アパート物件にどう対処していいかわからない状態です。積算評価が売値をかなり超えている物件なのでおそらく融資は出ると想像できるのですが、アパートの場合融資期間が短いのでキャッシュフローの計算が悪く出てしまいます。資産価値の高い物件で短期間にローン返済できてしまう物件なので、出口戦略は堅いと想像できるのですが、アパートの融資戦略の勉強不足です。

私が計算すると、築10年のアパートだと利回りが14~15%ないと安定した経営ができないようになってしまいます。法定耐用年数を超えた融資期間にすれば収支は幾分改善されますが、それはそれで、別の問題がありますので、耐用年数を超えた収支の試算はやりたくないところです。中古アパートについても今後勉強していきたいと思います。

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ブロードバンドの導入について2

先日は、ブロードバンドの導入を収益性の向上で考えましたが、家賃を上げずに空室対策としてみた場合について考えてみたいと思います。
ブロードバンド導入によって、現在空いていてなかなか埋まらない部屋を埋めるのができたとすると収益性の向上ができないくても導入の価値有りです。昨年11月のオールアバウトの大川 克彦さん(不動産コンサルタント)の記事によると、ブロードバンドは「単身者向け人気設備」で第2位なので、まだまだ使えます。

お部屋の内見が1ヶ月に5人ぐらいあってなかなか決まらない場合は、部屋が気に入らないか家賃が高い可能性大です。それでも、数ヶ月空室を許せば決まるかもしれませんが、空けておく事は機会ロスです。部屋に問題がある場合、内装を変えてみたりする必要があるのですが、そのエリアの家賃よりやや高めに設定していてその家賃を下げたくない場合は、ブロードバンド導入によって家賃を下げずに入居者を決めたいところです。特に周辺に、似た家賃帯の賃貸が多い場合には有効だと思います。何もしないリスクはとりたくないので私は導入しました。

ただこれから先、インターネット無料が次第に当たり前になって入居の決め手になりにくくなると思います。だから早めに導入して、できれば、既存の入居者も含めて家賃アップした方がよいと思うのは私だけでしょうか?収益性が上がれば、表面利回りもアップするので既存物件の価値向上になりますから早いうちの導入の方が良いと思います。(前回のブロードバンド導入で収益性向上の話はこちら

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不動産のベテラン

先日、某住宅メーカーにおられ、今は引退されている方とお話をする機会がありました。今日はこの方のお話です。大阪の北摂エリアを中心に、何十ものアパートを販売されてきた方で、すでに65歳とのことでしたが、まだまだ現役と言う感じでした。この方がたくさんのアパート物件を販売していく中で、色々な経験をされているようで、時には一線を越えたその筋の方とも渡り歩いてこられたというやり手だったようです。

また、過去バブルの時期には地上げも数多く手がけてこられたようで、ブログにはかけないようなスゴイ話が次々と出てきて、圧倒されるばかりでした。そして、この方自身も300坪の土地に収益物件をお持ちで、もちろんローンがない資産家でもありました。しゃべり方はバリバリの大阪商人という感じでひょっとしてこの方自身も少しヤバイ方?と思ってしまうくらいでした。しかし、話を聞いていきとものすごい人間味のあるそして周囲の気遣いもされる方だということがわかり、今後も是非、お付き合いしたいと思える方でした。

私自身はサラリーマンをしているので、お話しする方は同じような環境のサラリーマン大家の方が多いのですが、このような全く違った不動産プロでありベテランの方とお話しする機会は今後もなかなかないので、この方とのつながりを大事にしていきたいと思います。

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戸建て賃貸の魅力

山田里志さん著書に掲載された専業不動産投資家の方にお会いしました。書籍に登場された方と1対1でお会いしてお話をお伺いするのは初めてで緊張しましたが、お会いすると30代の方ですが落ち着いた方でお話がとてもしやすい方でした。そもそも、サラリーマン大家さんの知り合いは多いのですが、専業の方にお会いする機会がほとんどありませんでしたのでいろいろ興味深いお話をお伺いできました。

その方は、古い戸建てやテラスハウスをリフォームして賃貸するという、ノウハウがないとなかなかできない不動産投資をされておられます。通常の賃貸マンションでも空室が出た時に、次の入居が早く決まるように退去後のリフォームは工夫が必要ですが、戸建てのリフォームはその意味で比較にならない位のやりがいがあると思います。仕上がりの写真資料をいただきましたが、すごいです!オシャレに改装されていてこれなら住みたいと思う人が必ずいるという物件です。普通の空室がちょっとした工夫で入居が決まっただけでもうれしいのに古い物件を付加価値を付けてリニューアルして入居が決まれば、本当に楽しいだろうなと想像します。誰も見向きもしない古い物件を、収益性のある賃貸物件に作り上げる戸建て賃貸は私のとってかなり魅力的です。しかも、地方都市でない関西圏で実現されているのですごいと思いました。

もう一つうらやましかったのは、専業されておられるので普段のお仕事をお伺いしたら物件探しと言われていた事です。平日の物件探しは、サラリーマンにはなかなかできないですから・・・。

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しかも、「関西大家ダイレクト」というホームページを立ち上げられており、ネット上で物件を公開されています。

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ブロードバンドの導入について

以前に「光マンション化計画」という、どこかできたようなタイトルの記事を書きましたが、この話題についてもう少し具体的な話をしたいと思います。

物件のブロードバンドの導入をどのように考えるかです。この辺を私は物件価値向上と考えています。しかし空室対策と考えて導入すれば考え方は少し変わってきます。いずれにせよ、そのため指標としては、コストパフォーマンスで考えるべきと思います。

物件価値向上と見た場合、導入によるコストパフォーマンスで見ていきます。ブロードバンド導入により例えば1部屋2000円の賃料アップができれば導入によるランニングコストをまかなえる場合が多いようです。この辺は部屋数によって人部屋当たりのコストが変わります。部屋数が多ければ、ランニングコストは1000円ぐらいからでも費用をペイできるようです。部屋数が10部屋より少ないと1部屋当たりの費用が高くなり3000円ぐらいかかってくるようです。(提供業者によって変わります。)

この費用を回収するためには、賃料をその分アップしていく方がいいですよね。そこで昨年、光マンション化計画と称して実施しました。入居者様にも2回のお手紙とある戦術を使って、全部屋の賃料アップを実現できました。ホントです。

ブロードバンド導入で全室賃料アップなんてあり得ないと決めつける必要はないと思います。普通はそんな事したらきっとみんな退去すると思われるかもしれません。なので導入半年間、ブログにあまり書かず私も様子を見てきました。半年間の状況としては確かに退去はありましたが、賃料アップが要因と思われるものは1部屋だけでした。そしてその後の入居者は入居募集賃料とは別にインターネット使用料として別途料金をいただいています。

キーワードは入居者様に喜んでいただけるサービスにすることです。インターネット料金徴収といきなり入居者に通告して、中途半端に賃料アップする事は私も怖くてできません。あくまでも入居者サービスとして理解して頂けるかどうかだと思います。

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新たな空室

神戸の物件で今月末にひと部屋退去がでます。

4階の部屋で、角部屋ですので気合を入れてしっかり埋めていきたいと思います。
気合を入れているのは、家賃も少し上げて募集を開始したいと思っているためです。

この物件のいつもの満室パターンにもう一工夫して、家賃値上げで決められるかを試していきたいです。今考えている事は、台所の流し台にカッティングシートを貼ってカラーを変更してイメージを良くしてみたいと思います。

部屋の印象を変えるには壁紙も少し高くても変えてみるべきかとも考えていますが、この部屋を退去されるときに壁紙がきれいであれば、あえて貼り替えないでおこうと思っています。それから、あまり一度に色々変えてしまうと、何に効果があったかわからなくなってしまうので、1つ変えたら他は変えないのがテストマーケティングの鉄則です。

勉強のためにいろいろやってみたい気もしますが、空室期間が長くなるのは本末転倒なので(それほど余裕があるほどの部屋数もないですし...。)

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熱い想い

先日、友人のお誘いもありハーフマラソンに出場してきました。昨年も実は1年に3回ハーフマラソンを走ったのですが、今年はまだ1度も走っていなかったので出ることにしました。先週の日曜日だったのですが、4月とは思えないほどの陽気で7月上旬の気温だったらしく、かなり暑かったためゴールの時点で気を失うかと思うほど体力を消耗しました。

15Kmを過ぎたあたりから、いつ歩こうかと思いながらも「あと1歩」は続けようと先にすすみました。そんな極限の状態の中で何とか走りきるために考えたことは・・・。

「これを走りきれなかったら、次の物件は買えない」と思うようにしたことでした。ここで、もし止まったら次の物件は買えないと思うと、不思議と力が続いて何とか最後まで走りきることができました。

そう思うには理由があります。実は昨年の同じ日も同じ大会に出たのですが、完走して自宅に帰った後、気になる物件情報が飛び込んできました。すぐに不動産屋に電話したところ、現地で見てきてほしいと言われ・・・。体は今日のようにボロボロで翌日にしようかとも考えましたが、疲れきった重い体を引きずって物件を見に行ったからです。

そしてその2ヵ月後、その物件が自分のものになるとその時点では思いもよりませんでしたが、その時の、21km走った直後の疲労よりも不動産に対する熱い想いが、結果として物件購入へと成果につながったのだと思うようになりました。

知識やノウハウも必要ですが、何事にも熱い想いが夢への実現への第1歩とつくづく実感しています。

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ようやく満室

大阪の物件で3月から空いていた1階の2DKの部屋にようやく入居申込が入った。これで2ヶ月の空室で満室に戻す事ができました。1階の部屋はとにかく暗い部屋で、自分でも住みたいと思う部屋ではなかったので、是非とも納得して入居頂くために2階よりも1万円以上賃料を下げました。さらに2部屋とも畳の部屋をオールフローリングにリフォームして募集をかけました。そして、入居申込が入りました。実はそれでも2月まで入居頂いていた方より2千円ほど賃料アップしているのですが、いかに以前の持ち主が気前がよい家賃設定だったかと思います。賃料を下げれば部屋は埋まって当然と言えばそれまでですが、部屋の環境から空室が何ヶ月も続く可能性を考えると、さっさと埋めてしまう方が良いと考えました。

実はもう一部屋、私が決めた部屋より1万円以上安い賃料で入居頂いている方がいます。賃料の値上げも考えたのですが、独身の女性の方なのでやがて引っ越されると思い、そのままにしています。
ここは長くご入居いただけることに感謝して、しばらくこのままでいきたいと考えています。

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不動産のリスク

不動産投資には様々なリスクが伴いますが、想像しにくいのが時間のリスクです。空室リスクや金利リスク、家賃下落リスク、滞納リスク等様々ある中でそれぞれリスクをある程度の時間ヘッジする事はできると思います。

そもそもインカムゲインを中心にした不動産投資は、時間を味方に付けて収益を上げられるのですが、時間を本当に味方に付ける事ができているかどうかという事だと思います。例えば、RCで築15年ぐらいで積算評価が高く利回りが10%あれば、2年前であれば30年のフルローンがつき、かなりの方がこの条件であれば物件を買われていると思います。私の神戸の物件もこのパターンにかなり近いです。そして今は潤沢なキャッシュフォローを生み出してくれますが、果たして20~30年後にはどうなっているのでしょうか?

それなりに綺麗な物件で購入しても、築35年~45年経った頃には、大規模修繕も1回ですまないかもしれません。そして、35年~45経過した建物は、間取りの陳腐化は避けられず、新築物件が増えてくる事によって極端に競争力がなくなる事が想定されます。

そして20年経過した段階で、まだまだローンが残っているにも関わらず、そのころの家賃や金利は全く想定できません。いくらシミュレーションをしても20年後の家賃は机上の空論です。(それでも、何もないよりマシですが...。)結局20年後にかなりの負債を残して、売却せねばならない事態が考えられる訳です。

そう考えると、融資期間は20年前後(築35年ぐらい)を最大とした方がよいのでしょうか?是非30年前からローンを組んで不動産投資を実践されている方がおられれば教えてください。

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収益物件の動き

昨年からかなり条件の良い物件が出回っていますが、最近になってフルローンは難しくても自己資金10%以下で買えるという情報が聞こえるようになってきました。

今は確かに買いのタイミングでRCで利回り10%越えも珍しくなくなってきました。これに伴って、1億円前後の物件は取り合いとの噂です。しかし、しっかりと物件を見極めて買いの基準を下げないようにしていきたいです。事務所や店舗や間取りや設備が悪い物件、大規模修繕を行っていない築古物件は数字上の銀行評価が高くても、買った後が大変だと思います。

融資がつく事は大切ですが、購入後に大変であっては意味がありません。その辺は実際に自主管理をしてみて自分の物件のいいところや悪いところが見えてくるので痛感します。ある本にも書いてありましたが、今うまくいっている大家さんでも経歴は、せいぜい5年前後の方が多く実際に20年後を経験した大家さんは少ない。(私も含め)そのためあと20年経過した物件にどのような手間やコストがかかるかは収支のシミュレーションソフトの数字だけでは分からないと言う事でした。

買い時ですが、融資がつくかどうか以外の視点も重視したいと思っています。

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