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2009年3月

物件の営業

自主管理大家にとって最もがんばらないといけないのが、空室となっている部屋の営業です。仲介業者様への営業をどのようにするかは満室経営に大きく影響するため、退去申込み直後からの営業方法を考える事が大切だと思います。もし、営業なしならせっかくのお部屋を入居希望の方にお伝えできず機会損失を拡大、空室期間が長くなります。

忙しいと、この辺が大変なので管理会社に任せざるを得ないともいえますが、自主管理家主にとっての醍醐味でもあります。なに管理会社も一部屋だけを管理している訳ではないので空室が10あれば10分の1の手間しかかけてもらえない訳です。だから、管理会社に任せていても自分の物件を最優先してもらわなければなりませんが...。

一方自主管理大家としては、自分の物件のいいところが最大限にアピールで営業をしなければなりません。正直最初は大変ですが...。先ずは内見を増やしていく事が必要です。その際、家賃の設定やリフォームについての意見を不動産屋さんにヒアリング
しながら軌道修正し、客付けしやすいと思っていただけるお部屋にする事が、最も早く空室を埋める方法だと思います。

この他にもさまざまな工夫しながら、自分の物件の特徴に合わせた営業(アピールポイント)の仕組みづくりが1度できれば、サラリーマンでも十分に自主管理できると思います。

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大家の集い

収益物件を持っている方、これから買ってみたい方が8名集まりかなり密度の濃いお話をしました。物件購入から、労働力投入による物件価値向上、客付けから滞納対策まで様々な話がありましたが。みんなの関心は、利回りの高い収益物件に集中しました。

積算価値があり、融資年数が30年ぐらいで大規模修繕が行われている物件もしくは築浅物件、それでいて利回りがどれも15%を超える物件です。いろいろな条件がありますので一概にはいえませんが、毎年の維持費等考えると、7~8%が諸費用としてかかります。なので10%であれば、何とかキャッシュフローが生み出され、万が一の場合や次の物件購入に向けて購入後コツコツとキャッシュフローを蓄積していくことができるのですが、10%と15%の違いはこの5%がまるまる手元に残ると言う事です。当たり前と言えば、当たり前の事なのですが、だからこそ10%から上の利回りの差は大きいという事だと思います。

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利回りが高くても、積算価値が低かったり融資年数が短い物件であったり、客付けがしにくく、空室だらけの物件ではこの範囲にはありませんが、実際に条件の揃った利回り15%超えのまさかと思われる物件を買っている人を間近で見て、不動産投資戦略の、大切さを再認識させられました。

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暗い部屋

高槻の物件で退去が出たのでお部屋の状態を見てきました。1階の部屋で一昨年に隣の敷地に新しい賃貸物件が建ったためかなり部屋が暗い事を予測していましたが、実際に入ってみるとやはり暗い。今までお住まいだった方はご夫婦と子供の3人だったのですが、よくこんな暗い部屋に小さいお子さんと住んでおられたと思うほどでした。

そんな自分の潜入観念もあるのですが、気持ちよくお住まいいただくためのリフォームをした上で、家賃を下げる決断をしました。これまでほとんどの部屋で少しずつ賃料を上げてこられたのですが、これは家主が自信を持ってご提供している部屋だからこそ賃料を上げてもご入居いただけたのだと思います。なので、今回はお部屋の明るさは変えられないので「この家賃だったら是非住みたい」と思っていただける事が必要と考えました。

また、空室期間が伸びるよりは良いと考えて、今のうちに手を打っておきたいという判断です。入居が決まらない場合の更なる手も考えつつ何とかは早く満室に戻したいところです。

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退去の理由

本日、神戸の物件で1部屋退去の連絡が入りました。ワンルームは回転が速いと予測していましたが、今年に入って18室中4部屋目となります。既に空室になった3部屋は埋まっていますが、管理の悪さを自覚する必要があるようです。これまで満室にするためにいろいろ工夫をしてきましたが、入居者満足度が低いための退去と思います。

入居者の募集とあわせて、先ずは退去される方に退去の理由を聞いていきたいと思います。そしてご入居いただいている方の満足度をどのように高めていくかを考えていきたいと思います。

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正確な情報

空室が発生した時、客付けの仲介業者様にお願いして空室を埋めてもらいますが、仲介業者様も様々で手続きの素早いところと時間のかかるところがある。

先日も1ヶ月前に入居が決まって電話確認した内容を2度も3度も聞いてこられる客付けいただいた担当の方ががおられた。最初は忙しいので大変かと思っていたのだが昨日も以前に確認した家賃保証の加入ができているかどうかが曖昧でさすがに不信感を抱いてしまった。

結局、担当者が忘れていただけで手続きはできていたようなのですが、もし1ヶ月前に入居を決めて今更条件が違うとなると入居を予定されている方も気持ちよく入居いただけないので、いかに正しい正確な情報を共有が大切か再認識しました。

契約書のやりとりを完了し鍵を渡し、入居が完了するまで気を抜かずに情報を確認していきたいと思います。

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