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2008年9月

リフォーム2

昨日ベランダにペンキを塗ってきました。ペンキ塗りは実は3回目なのですが、既設のエアコン外機があった分洗浄がかなり大変でした。ベランダを
塗るだけでも、3畳ほどの広さでも見積もりを取ったら5万円以上するんですよ。

なので、以前はやむにやまれずやったのですが、今回はカリスマ大家さんCDの影響でリフォームに労働力の投入も楽しんでできました。やはり塗り上がると気持ちがいいです。
今回はエアコン外機があって以前より雑?かもしれませんが、それでもビフォアアフターは見た目で全然違います。

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リフォーム1

先日フル満室になったのもつかの間、神戸のワンルームの方に9月末で空き室が2部屋でてしまいました。9月はやはり引っ越しシーズンのためか...。ワンルームは回転がはやい。この機会に物件の価値を高めていきたいと思っています。

キャッシュフロー101こと加藤さんCDを聞いてかなり良かったで、この影響もありリフォームしっかりやって、満室にしたいと思っています。(できれば家賃を上げて...)

CD5枚あり三代目マサさんのインタビュです。まずは、鍵を紹介の電子錠「楽々ロック」に変えてみたいと思います。神戸の物件は築年数が経っているのと、ワンルームで若者がターゲットなので内覧者の部屋に入る前の印象が肝心です。(あくまでも推測ですが...)

それで、鍵屋さんにあたったら、「楽々ロック」を3万円以内で付けられるようにできそうです。鍵交換が必要なくなるので、2~3回の入退去でコスト面でも合ってきます。空室だけの交換なので現入居者の反応が気がかりですが、何か言ってくるようであればケースバイケースで対処したいと思っています。

関西で楽々ロックを付けたい方がおられれば、鍵屋さん紹介します。

次は施主支給でテレビドアホンとIHクッキングヒーターに挑戦したいと思います。

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退去

先日決まったお部屋の方が急遽退去となりました。
それもビックリ電話で「本日退去したので不動産屋さんに鍵を預けておきました。。」との事
「えー!」っと言う感じで驚くしかないのですが、その場は冷静に「退去は1ヶ月前までに申し出て頂くことになっているのですが...」と伝えると何とかして欲しいと懇願されました。でももう少し配慮が欲しいですよね、やはり退去するにも事前に連絡するのが普通だと思います。ただ、どうして退去することにしたかココが肝心なところです。なにか不満があって対処できるところかどうか聞いてみました。答えはもっと家賃の安いところが見つかったとの事、駐車場がない物件なので近くで借りておられたようなのですが、その駐車場を含め高かったようです。確かに相場よりやや高い家賃でもあった事は分かっていました。空室対策らしい事をせずに業者さんに客付けして頂いたのですが、やはり無理に客付けするとすぐ出ていってしまうのかもしれません。エリア的には敷金、礼金が要らない物件が多いので相場を入居を希望される方がよく知っています。家賃の支払いについては、今回広告料は2ヶ月支払っていて持ち出しとなるため、やはり契約書通り来月の家賃まではお支払いして頂くようにお願いしました。(はたして支払ってくれるかは分かりませんが...。)

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光マンション化計画

光ブロードバンドを導入しようと思います。マンション自体に引き込みますので入居者自体はLANコードをソケットに入れるだけで使用が可能になります。
目的は既存入居者の賃料アップです。そもそも空室対策として検討をはじめたのですが、入居者の皆さんに必ずメリットのある導入と考え、全室賃料アップをして導入していく予定です。

入居者がメリットを感じるには、個人でプロバイダー契約するよりは格段に安い必要があります。なので、複数の業者の資料を取り寄せヒアリングして業者選定 を行っていきたいと思います。家主のメリットとしては物件競争力を上げると同時に一定数以上の加入を獲得できれば実質家賃の値上げができます。また、必要 に応じてセキュリティカメラを安価に導入することも可能です。

賃料と共に支払うので賃料アップと受け取られ応じられないという入居者も想定されますが、入居者のメリットをしっかり伝えるにはどうしたらよいかを工夫したいと思います。100%の同意が得られると良いのですが...。

入居者1人当たりとしては2000円~2500円前後での提供です。通常のプロバイダー契約だとフレッツタイプのマンションでも4000円前後かかりま す。通常のプロバイダー契約で1年目割引等で安くなることはあっても、継続して2500円以下であれば利用者は絶対お得です。(個人的にも自宅マンション に引きたいと思っています。)

しかも、現在検討している業者さんだと5年後設備償却が終わり、さらに維持費が安くなります。業者さんを選ぶ際には、設備の部分とプロバイダー部分を明朗な体系になっているところが良いと思います。

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